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　　進入下半年,濟南樓市降溫明顯,單價1.5萬元每平米成為分水嶺,高價樓盤去化率走低,開盤售罄成為歷史。在這種情況下,很多樓盤打起了促銷優惠戰,紛紛搞起活動。不過,總體來看濟南樓市相對平穩,促銷活動多為噱頭,大幅降價情況尚不明顯。

　　齊魯晚報記者　劉萬新　趙夏曄　　　　　

　　樓市觀望情緒重

　　1.5萬單價成房價分水嶺

　　又到月初,劉洋(化名)馬上要還9月房貸,看著6600多元的月供,他有些發愁,去年他在濟南東部一家樓盤購買了一套110平米的三房,當時房價15200元一平米,總房價在167萬元左右,“首付50萬左右,車位15萬,這是我和爸媽幾乎所有的積蓄。還好去年10月貸款的時候,利率低一些,僅僅上浮10個點,如果換成今年上浮15%甚至更高,還會貸更多”。

　　畢業于名校的劉洋,在一家省管企業工作多年,比起同城市的許多年輕人,他的收入已經很不錯了,但是仍然有點吃不消,“買了房子以后,每個月還完6600多元的房貸后,真的需要精打細算的生活”。

　　劉洋只是濟南眾多剛需購房者的縮影,目前來看,濟南很多的剛需群體都面臨著相當大的買房壓力。一位地產從業者告訴記者,以目前市場上比較優惠的1.5萬單價的房子為例,買套小面積的100平米的三室,總價就在150萬元,“首付45萬貸款105萬,按照利率上浮15%,申請30年的最長貸款年限,每個月月供在6051元左右,30年下來利息已超過本金,相當于多付大半套房子的錢,這已經超過了很多濟南剛需甚至改善群體的承受能力”。

　　自從2016年濟南市對房地產限購以后,隨著調控持續升級,越來越多的炒房客和投資客被排除在市場之外,加上貸款利率折扣的屢屢上調,雖然經過剛需和改善的苦苦支撐,但前期市場的熱度已經在慢慢降溫,尤其是從今年6月開始,濟南房地產市場明顯降溫。

　　從目前實際銷售來看,近期濟南一些1.5萬元左右以及以下的樓盤銷售還可以。以濟南雪山片區為例,前期片區內的中新國際城每平米1.55萬元帶裝修,中新錦繡天地1.48萬元每平米帶裝修,今年來多次開盤數據都還不錯；而近期西客站區域的濟水上苑,推出13999元/平米的四房,也比較被市場認可。

　　高價盤銷售分化

　　個別樓盤果斷降價

　　與這些低價盤相比較,濟南不少高價盤也已經開始銷售遇冷,尤其是前期定價不合理的樓盤,近期已經開始紛紛下調價格。

　　前段時間,位于張莊路的一家樓盤,前期推出精裝房源在19000元/平米左右,因為長期銷售一般,推出15000元/平米的毛坯房,減配降價應對市場的下行。而旁邊的另一家樓盤,前期精裝房源單價在每平米22000元到23000元,最近也調整策略,推出了單價17000元/平米左右的毛坯房。

　　一位濟南本地人告訴記者,“張莊路雖然比較繁華,但是整體環境比較破舊,很多條件好的人可能都往南邊買了,甚至有的選擇了規劃比較好的西客站,所以這邊的高價盤銷售較為困難。”

　　另一位地產從業者則表示,“這兩個樓盤定價偏高,在市場好的情況下,買房人都怕搶不上房子,價格高點還可以接受,但是市場一旦回落,這種定價不合理的樓盤會最早做出調整”。

　　記者調查了解到,位于旅游路東段的三盛國際花園,近兩年房價從八九千一路漲到25000元左右,近期開盤加推推出了19999元/平米的特價房,但是仍然成交慘淡。

　　“高價盤不同于高端盤,在核心區域,一些高配套品質樓盤依然受到市場認可。”業內一地產人士表示。記者調查了解到,位于CBD區域的龍湖天璞,前期推出的169平米房源備受購房者青睞,曾一度出現一房難求的景象。

　　開盤低成交是常態

　　新盤推售不敢輕易定價

　　隨著市場的遇冷,近期推出的一些新樓盤也遇到了難題。在前兩年市場好的時候往往是開盤即清盤,哪怕定價稍微高一些,購房者也會買賬。但是現在市場遇冷以后,不少樓盤開盤成交量低是常態。

　　一位業內人士表示,濟南一家知名房企近期推出多個新樓盤,雖然產品打造上可圈可點,但是由于拿地成本高,定價高于區域內市場價格,成交都不理想,雖然活動促銷不斷,但是依然效果微弱。

　　在市場等多重因素影響下,一些新推出樓盤紛紛降低預期。位于濟南南部的一家樓盤,近期推出六層洋房產品,前期預期在30000元/平米左右,近期報價在21000-23000元/平米。而同樣位于南部的另一家新盤,近期報出每平米22000到23000元的價格,也遠低于前期市場預期。

　　這位業內人士表示,雖然開發商紛紛調低了新盤的預期,但是購房者能否買賬,還要看產品和性價比,需要接受市場檢驗。

　　低起價博取眼球

　　或為試探市場

　　近期不少樓盤大打價格噱頭,紛紛報出低價來吸引眼球,但是實際成交價格其實并沒有降低太多。

　　八月份,位于新東站區域的一家樓盤加推,喊出13499元/平米起帶精裝的口號,但是實際成交價格每平米在14500元到15000元左右。位于三孔橋的另一家樓盤則爆出了15999元/平米起的價格,實際成交價格每平米為17000元到18000元。位于濟南南部的一家樓盤也爆出19800元/平米起的價格,實際價格也遠高于此價格。

　　一位業內人士表示,現在市場購房者有限,爆出低價一方面是為博取眼球搶占有限的客戶,另一方面是試探市場為后期其它動作做準備,目前市場仍處在觀察期。

　　弱市中,有的樓盤選擇降價,有的選擇堅持,有的選擇優惠,而有些樓盤則不斷變通,有的推出好的產品應對弱市,而有的樓盤則增加配套吸引購房人群。

　　對此,山東財經大學房地產業發展研究中心副主任孫大海認為,樓市雖然已經開始降溫,但是是否轉涼還需進一步觀察。“從2015年開始,樓市上漲,購房者購買力消耗的差不多了,需要進一步儲備。當前調控下,很多需求也沒法進場,無法支持市場快速發展。目前,市場仍以平穩為主。”孫大海表示。

　　 [編輯: 劉曉明]