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　　進(jìn)入下半年,濟(jì)南樓市降溫明顯,單價(jià)1.5萬元每平米成為分水嶺,高價(jià)樓盤去化率走低,開盤售罄成為歷史。在這種情況下,很多樓盤打起了促銷優(yōu)惠戰(zhàn),紛紛搞起活動(dòng)。不過,總體來看濟(jì)南樓市相對(duì)平穩(wěn),促銷活動(dòng)多為噱頭,大幅降價(jià)情況尚不明顯。

　　齊魯晚報(bào)記者　劉萬新　趙夏曄　　　　　

　　樓市觀望情緒重

　　1.5萬單價(jià)成房?jī)r(jià)分水嶺

　　又到月初,劉洋(化名)馬上要還9月房貸,看著6600多元的月供,他有些發(fā)愁,去年他在濟(jì)南東部一家樓盤購(gòu)買了一套110平米的三房,當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)15200元一平米,總房?jī)r(jià)在167萬元左右,“首付50萬左右,車位15萬,這是我和爸媽幾乎所有的積蓄。還好去年10月貸款的時(shí)候,利率低一些,僅僅上浮10個(gè)點(diǎn),如果換成今年上浮15%甚至更高,還會(huì)貸更多”。

　　畢業(yè)于名校的劉洋,在一家省管企業(yè)工作多年,比起同城市的許多年輕人,他的收入已經(jīng)很不錯(cuò)了,但是仍然有點(diǎn)吃不消,“買了房子以后,每個(gè)月還完6600多元的房貸后,真的需要精打細(xì)算的生活”。

　　劉洋只是濟(jì)南眾多剛需購(gòu)房者的縮影,目前來看,濟(jì)南很多的剛需群體都面臨著相當(dāng)大的買房壓力。一位地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者,以目前市場(chǎng)上比較優(yōu)惠的1.5萬單價(jià)的房子為例,買套小面積的100平米的三室,總價(jià)就在150萬元,“首付45萬貸款105萬,按照利率上浮15%,申請(qǐng)30年的最長(zhǎng)貸款年限,每個(gè)月月供在6051元左右,30年下來利息已超過本金,相當(dāng)于多付大半套房子的錢,這已經(jīng)超過了很多濟(jì)南剛需甚至改善群體的承受能力”。

　　自從2016年濟(jì)南市對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)以后,隨著調(diào)控持續(xù)升級(jí),越來越多的炒房客和投資客被排除在市場(chǎng)之外,加上貸款利率折扣的屢屢上調(diào),雖然經(jīng)過剛需和改善的苦苦支撐,但前期市場(chǎng)的熱度已經(jīng)在慢慢降溫,尤其是從今年6月開始,濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

　　從目前實(shí)際銷售來看,近期濟(jì)南一些1.5萬元左右以及以下的樓盤銷售還可以。以濟(jì)南雪山片區(qū)為例,前期片區(qū)內(nèi)的中新國(guó)際城每平米1.55萬元帶裝修,中新錦繡天地1.48萬元每平米帶裝修,今年來多次開盤數(shù)據(jù)都還不錯(cuò)；而近期西客站區(qū)域的濟(jì)水上苑,推出13999元/平米的四房,也比較被市場(chǎng)認(rèn)可。

　　高價(jià)盤銷售分化

　　個(gè)別樓盤果斷降價(jià)

　　與這些低價(jià)盤相比較,濟(jì)南不少高價(jià)盤也已經(jīng)開始銷售遇冷,尤其是前期定價(jià)不合理的樓盤,近期已經(jīng)開始紛紛下調(diào)價(jià)格。

　　前段時(shí)間,位于張莊路的一家樓盤,前期推出精裝房源在19000元/平米左右,因?yàn)殚L(zhǎng)期銷售一般,推出15000元/平米的毛坯房,減配降價(jià)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的下行。而旁邊的另一家樓盤,前期精裝房源單價(jià)在每平米22000元到23000元,最近也調(diào)整策略,推出了單價(jià)17000元/平米左右的毛坯房。

　　一位濟(jì)南本地人告訴記者,“張莊路雖然比較繁華,但是整體環(huán)境比較破舊,很多條件好的人可能都往南邊買了,甚至有的選擇了規(guī)劃比較好的西客站,所以這邊的高價(jià)盤銷售較為困難?！?br>
　　另一位地產(chǎn)從業(yè)者則表示,“這兩個(gè)樓盤定價(jià)偏高,在市場(chǎng)好的情況下,買房人都怕?lián)尣簧戏孔?價(jià)格高點(diǎn)還可以接受,但是市場(chǎng)一旦回落,這種定價(jià)不合理的樓盤會(huì)最早做出調(diào)整”。

　　記者調(diào)查了解到,位于旅游路東段的三盛國(guó)際花園,近兩年房?jī)r(jià)從八九千一路漲到25000元左右,近期開盤加推推出了19999元/平米的特價(jià)房,但是仍然成交慘淡。

　　“高價(jià)盤不同于高端盤,在核心區(qū)域,一些高配套品質(zhì)樓盤依然受到市場(chǎng)認(rèn)可?！睒I(yè)內(nèi)一地產(chǎn)人士表示。記者調(diào)查了解到,位于CBD區(qū)域的龍湖天璞,前期推出的169平米房源備受購(gòu)房者青睞,曾一度出現(xiàn)一房難求的景象。

　　開盤低成交是常態(tài)

　　新盤推售不敢輕易定價(jià)

　　隨著市場(chǎng)的遇冷,近期推出的一些新樓盤也遇到了難題。在前兩年市場(chǎng)好的時(shí)候往往是開盤即清盤,哪怕定價(jià)稍微高一些,購(gòu)房者也會(huì)買賬。但是現(xiàn)在市場(chǎng)遇冷以后,不少樓盤開盤成交量低是常態(tài)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示,濟(jì)南一家知名房企近期推出多個(gè)新樓盤,雖然產(chǎn)品打造上可圈可點(diǎn),但是由于拿地成本高,定價(jià)高于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格,成交都不理想,雖然活動(dòng)促銷不斷,但是依然效果微弱。

　　在市場(chǎng)等多重因素影響下,一些新推出樓盤紛紛降低預(yù)期。位于濟(jì)南南部的一家樓盤,近期推出六層洋房產(chǎn)品,前期預(yù)期在30000元/平米左右,近期報(bào)價(jià)在21000-23000元/平米。而同樣位于南部的另一家新盤,近期報(bào)出每平米22000到23000元的價(jià)格,也遠(yuǎn)低于前期市場(chǎng)預(yù)期。

　　這位業(yè)內(nèi)人士表示,雖然開發(fā)商紛紛調(diào)低了新盤的預(yù)期,但是購(gòu)房者能否買賬,還要看產(chǎn)品和性價(jià)比,需要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　低起價(jià)博取眼球

　　或?yàn)樵囂绞袌?chǎng)

　　近期不少樓盤大打價(jià)格噱頭,紛紛報(bào)出低價(jià)來吸引眼球,但是實(shí)際成交價(jià)格其實(shí)并沒有降低太多。

　　八月份,位于新東站區(qū)域的一家樓盤加推,喊出13499元/平米起帶精裝的口號(hào),但是實(shí)際成交價(jià)格每平米在14500元到15000元左右。位于三孔橋的另一家樓盤則爆出了15999元/平米起的價(jià)格,實(shí)際成交價(jià)格每平米為17000元到18000元。位于濟(jì)南南部的一家樓盤也爆出19800元/平米起的價(jià)格,實(shí)際價(jià)格也遠(yuǎn)高于此價(jià)格。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在市場(chǎng)購(gòu)房者有限,爆出低價(jià)一方面是為博取眼球搶占有限的客戶,另一方面是試探市場(chǎng)為后期其它動(dòng)作做準(zhǔn)備,目前市場(chǎng)仍處在觀察期。

　　弱市中,有的樓盤選擇降價(jià),有的選擇堅(jiān)持,有的選擇優(yōu)惠,而有些樓盤則不斷變通,有的推出好的產(chǎn)品應(yīng)對(duì)弱市,而有的樓盤則增加配套吸引購(gòu)房人群。

　　對(duì)此,山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海認(rèn)為,樓市雖然已經(jīng)開始降溫,但是是否轉(zhuǎn)涼還需進(jìn)一步觀察。“從2015年開始,樓市上漲,購(gòu)房者購(gòu)買力消耗的差不多了,需要進(jìn)一步儲(chǔ)備。當(dāng)前調(diào)控下,很多需求也沒法進(jìn)場(chǎng),無法支持市場(chǎng)快速發(fā)展。目前,市場(chǎng)仍以平穩(wěn)為主。”孫大海表示。

　　 [編輯: 劉曉明]