?　　文/圖　半島全媒體記者　李珍

　　10月15日,全國首例保障房項目網絡司法拍賣以6.03億元成功完成,國隆幸福城的業主們也長舒了口氣。位于廣昌路5號的國隆幸福城項目自2014年11月停工到現在已經整整三年。2017年11月16日,該項目將舉行重新開工儀式,這意味著小區的約800戶業主有望在明年住上新房。據了解,該樓盤開發商因資金鏈斷裂導致項目無限期停工,其債務數億之巨,能夠執行的財產只剩下尚未完工的樓盤。市北法院執行一庭法官通過數月的工作將財產情況梳理評估出來,并在淘寶網進行了司法拍賣。第一次流拍之后,將項目降價一億多元,二拍終于成功,接盤方為青島市北城市建設投資有限公司。近日,記者在廣昌路5號的項目現場看到,建筑商南通八建集團的施工人員已經重新進駐工地,隨時準備開工。

　　樓盤封頂后一直停工　　

　　進入11月,位于廣昌路5號的國隆幸福城項目工地內又有了施工的跡象,這處樓盤時隔近3年之后重新看到了生機。最新的消息是,11月16日,這處樓盤將舉行隆重的復工儀式,而樓盤的名稱也會因開發商變更而改變。

　　從10月中旬開始,隨著這一項目的網上司法拍賣完成,國隆幸福城業主微信群里的氣氛變得輕松愉快起來。焦先生和王梅都是業主代表,他們見證了這處因開發商資金鏈斷裂而爛尾的樓盤“起死回生”的全過程。

　　家住市北區的老焦2014年初在這里買了一套期房,當時的價格是每平方米近一萬元。“我女兒就住在瑞昌路附近,我是為了住得離女兒近一點,看這個樓盤位置還不錯就買了。”購房的喜悅沒有持續多長時間,2014年11月,樓盤停工的消息開始流傳開來。

　　“我一開始沒注意,后來發現業主發布停工消息的越來越多,就去工地上看,發現已經沒有工人施工了。”老焦說,他很快由一名旁觀者變成了主動的參與者,他和業主一起到住房交易中心查詢,得知工地停工的原因可能跟樓盤被查封有關。

　　“我是當年11月份發現停工,那個時候樓盤都已經主體封頂,本來滿懷希望,以為自己很快就能住上新房子了。”業主王梅告訴記者,她購買的是限價房,一次性付了全款,也是一家子全部的積蓄,所以對這套房子非常關注。“我一開始以為是冬天到了無法正常施工,但是過了春節以后還是沒有開工的跡象。”王梅從朋友那里得知,樓盤的開發商因為資金鏈斷了,貸款貸不出來,就借了不少高息的民間借貸,結果雪球越滾越大,直到還不上了,只好停工。

　　據了解,國隆幸福城屬重點保障房工程,其所轄的1053套住房中,除了200套左右商品房尚未被出售外,542套限價房以及252套商品房均已完成網簽。然而業主等待三年,該項目交房事宜卻因開發商資金鏈斷裂而變得遙遙無期。

　　數額巨大的借貸官司　　

　　11月13日,市北法院執行一庭庭長梁鵬一上班就埋頭在工作當中,他桌子上擺著一尺高的案卷。“這些案卷都是關于國隆幸福城這起案子的,司法拍賣已經結束,接下來我們要出一個債權人的受償分配方案,還有就是土地使用權的過戶問題。”

　　記者從項目的設計規劃中了解到,這處樓盤的工程名稱為昌盛花園二期,總戶數為1053戶,限價房551戶,商品房502戶,其中規劃有配套幼兒園用地面積4000平方米,停車位796輛,預計居住人口3159人。

　　樓盤最初的開發商是青島國隆昌盛投資置業有限公司,在開發這個項目的過程中,因第三方找其借款,公司就把流動資金出借,沒想到第三方開發的項目卻因資金鏈斷裂爛尾了,導致還不上錢。就像多米諾骨牌被推倒,青島國隆昌盛投資置業有限公司無奈之下只好四處借錢,最終借款的“窟窿”越來越大。2014年11月,因資金鏈斷裂,項目開始停工。

　　青島國隆房地產有限責任公司及青島國隆昌盛投資置業有限公司高息融資,先后從青島海宜林投資控股有限公司、中國東方資產管理公司青島辦事處融資6億多元,逾期未還款,被兩公司起訴。2014年9月,山東省高院審理案件后,將青島國隆房地產有限責任公司及青島國隆昌盛投資置業有限公司的所有賬戶及財產凍結,其中包括用于幸福城建設的政府資金監管賬戶。

　　項目停工后,青島市主管部門曾成立工作協調領導小組解決爛尾樓問題。2015年8月,國隆幸福城一度復工,但不久后由于資金缺口過大再次停工。

　　自2016年9月,青島市中院指定市北法院受理該起案件以來,梁鵬就和國隆幸福城的業主代表們保持著聯系。“案件進展怎么樣,推進到哪一步,我們隨時溝通聯系。”由于涉及的案件數量多,標的額巨大,經過幾個月的不間斷工作,最終將案件所有涉及的財產情況梳理清楚并進行了價值評估。

　　評估完成以后,法院決定對涉案資產進行網絡拍賣,希望通過整體拍賣有新的開發商接盤后對項目進行續建。

　　網上拍賣首次流拍　　

　　2017年8月2日下午,青島市市北區人民法院發布拍賣公告:法院定于2017年9月11日10時至2017年9月12日10時,在阿里巴巴司法拍賣平臺上將青島市市北區廣昌路5號昌盛花園二期項目(國隆幸福城)整體拍賣,起拍價格為6.88億元,保證金為1.37億元,加價幅度300萬。8月18日,青島市市北區人民法院更新拍賣公告,將拍賣開始時間延遲至9月25日10時,起拍價提升至7.17億元,保證金為1.43億元,增加幅度變更為358萬元。

　　國隆幸福城以整體形式拍賣,具備二級或二級以上房地產開發資質的房地產開發經營企業可以參加競拍,接盤的開發商享有對項目投資、建設和開發的權益。但此次拍賣不包含業主的違約金,負責此次司法拍賣的青島市市北區人民法院執行一庭庭長梁鵬表示,業主后期應通過司法途徑向相關責任方追討。

　　9月25日,該項目在山東省青島市市北區人民法院阿里巴巴司法拍賣網絡平臺(簡稱“阿里拍賣”)上公開拍賣。第一輪拍賣以沒有一位競買人報名競價而流拍。

　　網拍頁面顯示網上引來14556次圍觀,153人設置了提醒。對于第一次拍賣流拍,不少業主認為可能是起拍價太高了。

　　“其實主管部門早在一個月前就已經準備二拍的相關手續和材料。因為根本沒有開發企業愿意競拍。”青島市市北區開發建設局相關負責人喬工曾向媒體介紹,此前他們將該項目網拍的消息分別向七八家有實力的開發企業透露,其中包括中海、保利、萬科、遠洋等知名企業,但這些企業最后經過測算都沒有參與競拍。梁鵬也告訴半島記者,一拍和二拍期間都有不少企業來打聽,其中包括不少外地的房地產企業,因為畢竟現在青島市區的地已經很少了,但是對方考慮到市場和收益情況后都放棄了。

　　項目流拍后,債權人曾考慮“以物抵債”聯合開發的方式,但意見最終沒有獲得通過,市北區法院按照法律規定的比例重新降價,于10月14日重新在網上掛牌進行二拍,二拍法定公示期為十五天。

　　市北城投二拍接盤　　

　　9月28日,青島市市北區人民法院在阿里巴巴司法拍賣平臺發布二拍公告,其二次的標的額由7.17億降至6.03億,保證金由1.43億降至1.21億,加價幅度由358萬降至300萬。此外,競拍企業的資質要求也有所放寬,一拍時要求必須是具有房地產二級以上資質的企業,二拍時則全面放開,只要有資金實力且能夠保證完成項目建設的企業,均可參與競拍。

　　2017年10月15日上午10時,隨著24小時的拍賣時限截止,青島市市北區人民法院在阿里巴巴司法拍賣平臺上開展的“青島市四方區廣昌路5號昌盛花園二期項目(國隆幸福城)”二拍宣布結束。在2人報名,1人競價的情況下,根據此次拍賣的《司法拍賣網絡競價成功確認書》,用戶姓名“青島市北城市建設投資有限公司”于2017年10月15日以最高應價勝出。該標的網絡拍賣成交價格為:￥603487006.12(陸億零叁佰肆拾捌萬柒仟零陸元壹角貳分)。

　　據青島市北城投官網資料顯示,該公司成立于2008年,是青島市政府直屬國有投資集團,擁有國內3A、國際3B+信用評級,總資產逾千億元。擁有青島市政地上、地下資源一級開發特許經營權,整合青島城市地上、地下公共空間資源,開發利用人防工程,逐步形成城市空間統籌開發網絡化、立體化格局。

　　工商登記資料顯示,青島市北城投的經營范圍包括經區政府批準的建設投資項目投資,建筑項目承包,土地整理,房地產開發；城市基礎設施建設,銷售商品房,物業管理,項目投資,房產信息咨詢服務,承辦展覽展示,批發、零售:建筑材料、裝飾材料。

　　停工三年復工在即　　

　　“此次拍賣符合預期,競拍成功的企業將會負責項目下一步的續建工作,而拍賣申請人即原債權人——青島浩成投資有限公司將不負責參與續建。通過此次司法拍賣,一方面得以及時償付債權人,另一方面得以推動新的買受人盡快完成項目續建,從而保障廣大業主的利益。”負責此次司法拍賣的青島市市北區人民法院執行一庭庭長梁鵬表示,通過網絡司法拍賣的形式將保障房項目整體拍賣,不失為解決爛尾現狀的有效途徑。

　　事實上,梁鵬在這起執行案件中的工作還沒有結束,拍賣所得的款項如何對多名債權人進行分配目前是他最關注的問題。

　　“業主現在都挺高興的,希望新的開發商接手以后能夠盡快復工,盡快交房。”王梅和焦先生都告訴記者,11月16日,將舉行開工儀式,屆時青島市北城投、建筑方、業主代表以及市北區政府和市北區人民法院的代表都會到場。

　　日前,記者在位于廣昌路5號的工地現場看到,原本已經關閉多時的工地大門已經打開,工地里面已經有不少工人在整理和收拾臨時工棚,有4名施工指揮人員在現場勘察現場,對工程進程進行測算。一名施工負責人員告訴記者,他們已經準備重新開工,目前正在辦理相關手續。“這個項目已經停工三年了,主要原因就是開發商欠了我們幾千萬的工程款沒給。”該負責人說,等新的開發商過戶手續辦完就可以正式開工了。

　　延伸

　　青島法院全部進駐淘寶網　

　　青島某置業有限公司在2014年8月份向青島某葡萄酒公司借款一億多元,但到了合同約定的日期卻無力還款,由于該房地產公司經營困難,一直沒有償還欠款。2015年11月,青島某葡萄酒公司向青島市中院提起訴訟,經過審理后,法院判決青島某置業有限公司償還欠款1.15億元及利息。判決生效后,青島某置業有限公司依然無法償還欠款,青島某葡萄酒公司向青島市中院申請執行。

　　案件進入執行程序后,青島中院查封了青島某置業有限公司開發的房產項目中的上百套待售房產,目前已經通過淘寶的司法拍賣成交了30多套。

　　青島中院執行局執行二庭副庭長于江濤介紹,市民想要關注司法拍賣非常簡單,在電腦或者手機上登錄淘寶網,點擊進入“拍賣”之后再點擊“法院賣貨”就進入了司法拍賣的主頁。在這一頁面上,各種拍品既有按照“機動車、房產、資產、土地、工程、礦權、林權”等類別的分類,也可以按照法院查詢。

　　記者點擊進入山東省青島市,就能看到青島市中級人民法院和10個基層法院以及青島鐵路運輸法院和青島海事法院。在目前的拍賣目錄中,青島市中院有拍賣標的240件,市北法院88件,即墨法院87件,膠州法院80件,黃島法院57件,市南法院55件其他法院最少也有21件。

　　記者點開青島市中院的頁面后,最近的一起拍賣在11月15日10點開始,拍賣的是一套位于北京市豐臺區芳群園小區的房產,起拍價是700萬元,目前已經有2626人圍觀。拍賣這套房產的保證金為140萬元,加價幅度為10萬元,該套房產的評估價是848萬元。在頁面的下方,有不少網友提出了如何交保證金,是否可以申請貸款以及房子是否限購,如何參加司法拍賣等常見問題和答案。

　　于江濤告訴記者,目前青島法院開展的司法拍賣以房產和車輛為主。“對于房屋和車輛的情況,有意向的市民可以和網頁上注明的聯系人取得聯系,我們會專門安排時間現場查看。”

　　分析

　　司法網拍盤活千億存量資產　　

　　此次保障房通過司法拍賣程序成交,是司法網拍盤活不良資產的又一案例。其實,除了已經上線運行五年的司法網拍,作為全國最大的在線拍賣平臺,阿里拍賣也在其他的政府類資產領域“復制”這種陽光高效的資產處置模式。

　　據阿里拍賣政府資產負責人楊智力透露,目前在去化能力比較差的三四五線城市,其實有大量閑置公房待處置。以此前嘉興經投集團在阿里拍賣處置閑置房變現1億為例,楊智力指出阿里拍賣平臺的這種線上處置方式能夠獲得全國范圍推廣,盤活的將是千億級別的存量資產。“我們可以幫助政府陽光高效地處置閑置的保障房,為政府處置公房賦能。”據其透露,目前杭州、寧波、嘉興、南通等城市都有拍品,重慶、煙臺、常熟、吉林等城市也入駐了該平臺,近年內預計房源積累有過千套、成交過十億。　

　　司法拍賣是實現債權人利益最重要的途徑之一,很大程度上影響著申請人的勝訴權益能否有效實現,是破解執行難的一項重要內容。在司法實踐中,傳統的委托拍賣呈現效率低、公開程度不高、變現成本高等弊病。

　　網絡司法拍賣實行零傭金制度,競價次數不受限制,促進標的物價格最大化,這對被執行人來說也是一件好事。法院方面也發現,傳統委托拍賣受到宣傳范圍、競拍人數等限制,容易出現新的腐敗現象,嚴重影響司法公信力和執行效果。

　　網絡司法拍賣讓被執行財產處置力度得到極大加強,對法院來說,網絡司法拍賣一經上傳,在淘寶平臺上便處于完全公開狀態,暗箱操作和串標現象沒有了生存空間,可以最大限度實現以公開促公正提公信,防止在司法拍賣領域滋生腐敗。由于司法拍賣是在網上公開,面對的受眾是全國的網民,范圍廣、有利于拍品成交價的提高。

　　今年4月份,青島市中級人民法院正式宣告青島兩級法院的網絡司法拍賣都將通過淘寶、京東等5個最高人民法院公告確定的網絡司法拍賣平臺進行。目前,全市兩級法院已經全部進駐淘寶網,并對非網拍賣實行審批管理,網拍法院覆蓋率達到100%。今年6月以來,全市法院共啟動網絡司法拍賣案件300件,上拍標的物475件,成交112件,網拍成交總金額9.38億元,溢價率18.87%,節省傭金1520.55萬元。

　　另根據最高人民法院發布的數據,截至目前,淘寶網共計司法拍賣近61萬次,拍賣標的物33萬件,成交額4600億元,平均成交率達到91.67%,溢價率達到61.72%,為當事人節省的傭金達到了138億元。

　　據介紹,針對財產變現難,法院樹立互聯網思維,探索實施網絡司法拍賣。2012年,浙江省高級人民法院率先推行通過淘寶網進行網絡拍賣,這一模式迅速得到了各地的積極響應。在總結各地經驗的基礎上,2016年8月,最高法專門出臺了網拍司法解釋,今年1月1日開始全國法院全面推行網絡司法拍賣,取得顯著效果。

　　最高法執行局局長孟祥向媒體介紹,網絡司法拍賣全程在網上進行,全程接受網民監督,杜絕了暗箱操作、權力尋租,有效的減少了廉政風險。同時,為防止各地自選網絡拍賣平臺可能出現的監管混亂和廉政風險等問題,司法解釋確立了由最高法院建立全國性網絡服務提供者名單庫制度,并最終在全國確認淘寶、京東等五家網站首次納入網拍名單庫。