?半島全媒體記者 于紅靚

繼樓市3·15、3·30政策之后，近日，島城樓市再放“大招”。青島國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確提到：漲幅過(guò)高的，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；樓盤加推部分價(jià)格不得高于項(xiàng)目前期去年均價(jià)最高月份的銷售價(jià)格，新項(xiàng)目參照去年同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價(jià)格；網(wǎng)簽合同中應(yīng)該標(biāo)明裝修總價(jià)，不得違背購(gòu)房人意愿，通過(guò)提高裝修價(jià)格抬高房?jī)r(jià)，不得強(qiáng)制捆綁車位、儲(chǔ)藏室銷售，變相抬高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析，此舉將更有助于島城樓市健康平穩(wěn)運(yùn)行。









細(xì)則：商品房預(yù)售方案應(yīng)明確9項(xiàng)內(nèi)容

據(jù)悉，為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法規(guī)、通知并結(jié)合本市實(shí)際，近日，市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布通知，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理。

通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)按照合法誠(chéng)信、科學(xué)合理的原則制定《商品房預(yù)售方案》，并將《商品房預(yù)售方案》作為必備要件提交房產(chǎn)交易管理部門審核。并且，商品房項(xiàng)目應(yīng)以同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為單位申辦預(yù)售許可證，最小申辦單位為獨(dú)立樓棟，不得分層、分單元或以套為單位申請(qǐng)。

通知規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)制定的《商品預(yù)售方案》中應(yīng)當(dāng)明確九項(xiàng)內(nèi)容：商品房項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、坐標(biāo)、土地用途、項(xiàng)目總規(guī)模、容積率、綠地率等；商品房項(xiàng)目的建設(shè)情況，包括項(xiàng)目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)度安排；商品房項(xiàng)目中物業(yè)用房、車庫(kù)、會(huì)所及公用部位和公用設(shè)施的具體范圍及權(quán)屬約定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自留房產(chǎn)的位置、面積、套（處）數(shù)等情況；本期預(yù)售商品房的可售房源幢數(shù)、套（處）數(shù)、建筑面積、銷售均價(jià)（毛坯）；本期預(yù)售商品房的可售房源表，包括含每套（處）房屋的房屋性質(zhì)、房號(hào)、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、銷售單價(jià)（毛坯）、裝修標(biāo)準(zhǔn)、總價(jià)等；銷售方式（含車位、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施）和銷售人員情況；解決商品房銷售矛盾糾紛和處理突發(fā)事件的預(yù)案；房產(chǎn)交易管理部門認(rèn)為需要明確的其他事宜。

重點(diǎn)：今年房?jī)r(jià)不高于去年最高銷售價(jià)

通知中提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，合理利潤(rùn)等因素合理慎重確定商品住宅銷售價(jià)格，房產(chǎn)交易管理部門會(huì)同相關(guān)部門對(duì)預(yù)售方案提報(bào)的商品住宅銷售均價(jià)進(jìn)行合理指導(dǎo)，對(duì)于漲幅明顯過(guò)高且不接受價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，房產(chǎn)交易管理部門可暫緩辦理《商品房預(yù)售許可證》。

同時(shí)明確了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定預(yù)售申報(bào)價(jià)的兩種方式：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的項(xiàng)目有前期的，本次價(jià)格應(yīng)參照本項(xiàng)目前期上一年度同期銷售價(jià)格、同質(zhì)可比樓盤地價(jià)、房?jī)r(jià)占比等因素綜合確定預(yù)售申報(bào)價(jià)格，不高于上一年度均價(jià)最高月份的本項(xiàng)目銷售價(jià)格。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的項(xiàng)目沒(méi)有前期的，本次價(jià)格應(yīng)參照上一年度同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價(jià)格、周邊同質(zhì)可比樓盤地價(jià)、房?jī)r(jià)占比等因素綜合確定預(yù)售申報(bào)價(jià)格，不高于上一年度均價(jià)最高月份的同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價(jià)格。

同時(shí)，通知明確，預(yù)售方案一般不得變更，且商品房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格，確實(shí)需要調(diào)高價(jià)格的，必須重新向房產(chǎn)交易管理部門提報(bào)變更的商品房預(yù)售方案進(jìn)行審核，且間隔時(shí)間應(yīng)在6個(gè)月以上。預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格調(diào)整未予備案前，準(zhǔn)售房源仍按原申報(bào)價(jià)格銷售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得停止銷售。下調(diào)備案價(jià)格的，也需重新向房產(chǎn)交易管理部門提供變更的商品房預(yù)售方案進(jìn)行審核，防止房?jī)r(jià)明顯變化。

觀察：毛坯價(jià)格與裝修總價(jià)分離

據(jù)了解，根據(jù)此前山東省相關(guān)部門的規(guī)定，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。不過(guò)，很多市民存在疑問(wèn)，精裝房相比毛坯房，毛坯價(jià)格和裝修總價(jià)如何計(jì)算？

記者了解到，對(duì)于含裝修的商品住宅項(xiàng)目，通知也明確將毛坯價(jià)格與裝修總價(jià)分離。

通知規(guī)定，對(duì)于含裝修的商品住宅項(xiàng)目，在辦理預(yù)售方案審核時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價(jià)格與裝修標(biāo)準(zhǔn)分離，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購(gòu)房人并在售樓現(xiàn)場(chǎng)予以公示，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價(jià)、毛坯總價(jià)和房屋裝修總價(jià)，不得違背購(gòu)房人的意愿，通過(guò)提高裝修價(jià)格變相提高房?jī)r(jià)。

同時(shí)明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)制捆綁銷售車位或儲(chǔ)藏室等住宅附屬設(shè)施，變相提高房?jī)r(jià)。

市場(chǎng)：新政以來(lái)樓市成交持續(xù)下降

自3·15島城樓市新政發(fā)布、3·30樓市新政加碼后，樓市成交逐漸降溫。

據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月新建商品住宅成交15105套，環(huán)比下滑2.82%，成交面積1661461.7平方米，環(huán)比下滑3.2%。二手房方面，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，4月島城二手房成交7899套，環(huán)比下滑30.65%。

房?jī)r(jià)方面，據(jù)5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年4月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，總體上，4月份，70個(gè)城市中30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，31個(gè)城市環(huán)比下降或漲幅回落。青島方面，4月島城新建商品住宅價(jià)格環(huán)漲0.3%，同比上漲12.1%；二手住宅價(jià)格環(huán)漲1.3%，同比上漲13.8%。其中，新建商品住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅0.3%、1.3%，均較3月的0.9%、1.7%下降明顯。

繼限購(gòu)、限貸之后，島城樓市調(diào)控再放大招，業(yè)內(nèi)人士分析，這表明了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。“相比限購(gòu)限貸，這是一種非常直接的手段，至于效果如何，仍需要時(shí)間檢驗(yàn)。”戴德梁行青島公司總經(jīng)理張春雨表示，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了關(guān)注政府調(diào)控信息，還需要多走訪樓盤，了解市場(chǎng)行情，以便做出科學(xué)合理的購(gòu)房決策。

相關(guān)鏈接：2017年樓市調(diào)控時(shí)間軸

3月1日，對(duì)商品房預(yù)售資金按比例監(jiān)管

1月12日,山東省住建廳印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”),自今年3月1日起施行。根據(jù)該辦法,對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管,根據(jù)工程進(jìn)度4個(gè)節(jié)點(diǎn)確定房企監(jiān)管資金使用比例。當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí),監(jiān)管資金留存比例為60%~70%；當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí),監(jiān)管資金留存比例為30%~35%；當(dāng)單體竣工驗(yàn)收合格時(shí),監(jiān)管資金留存比例為15%~18%；當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案文件時(shí),監(jiān)管終止。房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)房企信用狀況、資質(zhì)等級(jí)等情況,適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例,但最多不得超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。

3月16日，非本市戶籍家庭限購(gòu)一套房

3月15日,市國(guó)土資源房管局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,并于3月16日起正式施行。

通知確定:一是在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū),包括高新區(qū),下同)內(nèi),能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市(六區(qū)四市,下同)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍,下同),限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)；對(duì)在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無(wú)法提供從購(gòu)房申請(qǐng)之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購(gòu)買住房。補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的不予認(rèn)可。二是首次和二次申請(qǐng)住房公積金貸款,購(gòu)買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購(gòu)買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購(gòu)買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

3月31日，認(rèn)貸又認(rèn)房,購(gòu)房滿兩年才能賣

3月30日,市國(guó)土資源房管局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,并于3月31日起實(shí)施。

通知確定:一是在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購(gòu)買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年后方可上市交易。二是市國(guó)土資源和房屋管理局等部門《關(guān)于保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。

4月15日，打擊囤房炒房專項(xiàng)行動(dòng)展開(kāi)

4月15日起,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在全省組織開(kāi)展為期半年的打擊囤房炒房專項(xiàng)行動(dòng)。在強(qiáng)化商品房預(yù)售監(jiān)管方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí),必須一房一價(jià)申報(bào),并將利潤(rùn)率控制在合理范圍內(nèi)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可后,必須按照核準(zhǔn)的一房一價(jià),面向社會(huì)公開(kāi)銷售,3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià),違者不予網(wǎng)簽；房地產(chǎn)主管部門按照年度漲幅不得高于上一年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入增幅進(jìn)行審核,超出的不予核準(zhǔn)。

據(jù)悉,囤房居奇、捂盤惜售等行為也是此次違法違規(guī)行為打擊的重點(diǎn)。此外,山東還要嚴(yán)肅查處不良開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)縱容唆使銷售人員通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)自媒體等渠道,宣傳房源不足、價(jià)格上漲、信貸收緊等虛假信息,制造房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張氣氛、誤導(dǎo)購(gòu)房群眾恐慌性購(gòu)房行為。

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