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新規劃 VS 老校區
我們知道，學校周邊的商鋪因普遍具有長期穩定客群的優勢，使之成為市場上炙手可熱的投資品。
然而，雖然都屬學校周邊商鋪，但從我們之前對青島各學校調研后發現一個有趣現象：相當一部分新規劃的學校周邊商鋪，經營狀況都比老校區的要好。這種后發先至的商業現象，到底被哪些因素左右？
商業規劃 商業規劃的優劣，產生了這條分水嶺。老校區周邊基本無商業規劃，商業面積小，商業成點狀零散分布，很難形成集群效應。雖有市場但發展受限，運營狀況良莠不齊；新規劃的學校周邊商鋪，
商業面積大且成帶狀分布、業態定位精準、動線分布更為合理，才能讓學區商業成為消費磁場。 常住人口 老校區部分商鋪經營乏力，還有很大程度來自于周邊常住人口數量不足。老校區周邊人口數量有限，導致了穩定常住人口的缺失。新規劃的學校周邊商鋪，
圍繞學校往往成為了一個常住人口眾多、客流穩定的封閉式消費圈，學校商鋪無形中極大提升了吸附力，運營得以良性循環。 維多利亞灣教育街鋪，優秀全面的商業規劃，每條商街業態集群都作出精準定位，將商鋪的集群效應最大化；同時項目全面交付后預計10萬常住人口，龐大而穩定的消費人群，催生巨大的商業人氣。
