?　　半島全媒體記者 郭振亮

　　房地產稅何時來?“有房一族”對此話題甚為關注。23日，住房和城鄉建設部部長陳政高及副部長陸克華發聲。關于房地產稅，陸克華稱，房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，并適時推進改革，有關部門正在按照中央要求開展工作。

　　

　　第一問：房地產稅到底是啥稅？

　　很多人對房地產稅和房產稅傻傻分不清，這兩個概念到底有啥區別呢？

　　對此，銳理數據山東區域總經理馬光明解釋說，“房產稅最早在新中國剛成立不久1950年即提出該稅種，先后經歷了房產稅—物業稅—房產稅—房地產稅等名稱變遷。其實在當前稅制體系中，并沒有房地產稅這一稅種，它一個綜合性概念，包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。簡單說，‘房地產稅’包含了‘房產稅’。而當前老百姓關心的是在房屋保有環節征收的稅費，其實并不是房地產稅，而是房產稅，或者2003年所提的物業稅。但在近兩年國家正式文件或相關部門的表述中，都是使用‘房地產稅’這個概念，是因為《中華人民共和國房產稅暫行條例》中所指的房產稅，與當下所提‘房產稅’已有較大差別，應當是尊重稅收法定主義原則的表述。”

　　對于風雨滿城的房地產稅，青島融智匯董事長龍江分析認為，對于稅的具體名字和征收范圍目前還不得而知，也有可能被稱為不動產稅，但可以確定的是這個稅種是針對買房者的，是一個綜合性的，也有可能牽扯到土地出讓金的內容。

　　“個人認為，無論叫什么名字，得先有一個范圍定性，目前正在做設計。如果實行這個稅種，那么前面的70年的土地出讓金肯定要有影響，可能在年限上出現一個變化。”龍江說，出臺這個新稅種的目的，首先要把高房價的土地成本降下來，避免“寅吃卯糧”現象的發生。

　　第二問：房產稅是否會成為房價“殺器”？

　　房地產稅作為最近一年大家討論地最為激烈的話題。普遍都認為房地產稅的出臺有利于控制房價，這個深得民心的觀點，讓百姓對房地產稅的期望也越來越高。

　　“這要看房地產稅包含的內容有哪些，這可能是包含土地、建設、持有三個階段的稅率的表現，如果土地成本降下來，那么可能對房價產生比較大的影響，如果這個假設成立的話，買房成本可能就會降低，但是持有成本會增加。”龍江分析認為。

　　

　　對此，科威不動產總經理認為：“這應該是學習國外發達國家和地區產生的一個稅種，房子將來應該還是以存量為主，房產開發新項目應該是越來越少的，這樣就改變了目前單純賣地的模式，將稅分散到未來幾十年收取，避免了各種地王的出現，不至于越推越高。對于房價來說，‘殺器’這個詞匯太大，應該還是以穩定房價為目標。”

　　馬光明分析說：“我個人認為房地產稅短期內，出臺的可能性比較小，尤其是全國范圍內推行的可能性更小。雖然，房地產稅被列入了本屆人大的立法規劃，但在很多重要的立法問題上，至少從在官方的表述上看，很多問題并沒有一致的共識，比如征收房產稅的目的、征收對象，尤其是70年的土地使用權要不要重復征收。另外征收之前的很多準備工作，比如不動產統一登記的落實、房屋的價值評估體系、征收的程序、征收稅率等問題尚未有明確的方向和結論。”

　　至于會不會成為房價的“殺器”，馬光明認為跟上述問題有很大的關系，無法預判。比如，如果征收的目的是抑制投資需求、平抑房價，征收對象是投資客（三套以上房產），且按照當年房產真實價格評估，稅率較高，那必然導致投資客大量拋售房產，價格必然下降。

　　戴德梁行山東區域總經理張春雨認為，房地產稅并不是影響房價的決定性因素。有了房地產稅，持有多套房的成本將大增，準備購買多套房子的投機者躑躅不前和已經擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來，相當于增加了供應減少了需求，而一項商品供應量增加需求減少可能會引發它降價。那么房價真的會降嗎？只能說或許會有影響，但不足以真正起到降房價的作用。這主要是因為，在房產剛性需求占據市場主導的今天，由于房地產稅的征收而可能釋放出來的一點存量房產，不足以起到降低房價的作用。中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。便將來全面開征，規模也遠不及私有制下的房產稅規模大。所以，房地產稅這部分流動資本調控房價的能力還是有限的。此外，影響房價的因素很多，房地產稅不是決定性因素。

　　第三問：房地產稅對哪些人群會有較大影響？

　　有分析認為，囤積了大量住宅的人、盲目購買了旅游物業養老地產的人、盲目購買了三四線城市住宅的人、超承受能力買多套房的白領、手中有多套房負債率非常高的炒房者等人群，受新稅種出臺的影響最大。

　　對此，馬光明也同樣認為目前的輿論預期是投資、投機客。“對哪些人群有影響，取決于屆時出臺的稅收條例中所指定的征收對象，當前無法預判。”馬光明進一步補充說。

　　龍江也認為：“細則沒出臺，不能妄斷，無論如何，對于持有多套房子的人是影響最大的，整體來說，這項稅種對于投資群體來說是起到限制作用的。這樣就可以將市場上存量的房子釋放出來，從而對市場上的供需關系起到影響的作用。”

　　房地產稅對市場的影響是長期性的，孫杰介紹說：“一般來說，對一個家庭來說，擁有兩套房產是比較正常的，一套屬于剛需，一套用來改善，個人認為，對于這個群體來說影響是不大的，房子少的話，國家政策應該會有一個免稅的面積。面積占有多的話，那肯定是受到的影響就會很大了，擁有的房產越多，肯定是繳稅越多。”

　　

　　另外，張春雨認為，并非沒有房產就能躲避房產稅的征收，租房者才是真正的費用承擔方。那些正在出租的房源，房地產稅開征將提高持有成本，房東會直接轉嫁到房租里。所以，如果繼續租房，不單單是繼續要付給房東租金，還要變相替房東繳納房地產稅。

　　第四問：會不會增加剛需族的購房成本？

　　對于剛需族來說，孫杰認為是肯定不會受新稅種影響的，“剛需族本身就是需要買房子的，國家也倡導，房子是用來住的，不是用來炒的，確定了房地產市場向著打擊投機、防止熱炒的方向推進，就算是對房產持有征稅，這部分人群也是免稅人群，國家是鼓勵剛需族購房的。”

　　馬光明也同樣認為：“會不會增加剛需族的購房成本，條例細則未出臺之前也無法預判。根據當前的輿論預期，征收對象應該不會包含剛需族，那自然沒有影響。”

　　“從購房環節來說，新稅種可能會降低購房環節的成本，無論是對剛需族來說，還是其他人，可能買方的購房成本都會降低了，但是在持有環節的成本會增加，總的平衡來說，對目前的房地產市場會產生哪些影響，因為目前細節還沒有出來，所以也確實不能妄斷。”龍江分析認為。

　　針對未來的房地產稅改革，對基本生活住房不收稅、超過基本標準才收稅，也已成為業界共識。2011年上海、重慶已試點房地產稅，從房產稅政策來看，剛需族并不在房地產稅征收范圍內。”張春雨說。

　　第五問：今年年內房價將會出現啥走勢？

　　業內分析認為，房產稅是房地產政策調控層面長效機制的建設，會影響未來10年、20年的房價走勢，而不是短期的價格波動，否則也喪失了房產稅出臺的意義。

　　馬光明說：“房產稅對2017年的房價走勢沒有直接影響，只會在一定程度上改變投資客心理預期，從而改變需求量，從而影響價格走勢。但投資客的預期會不會因此而改變很難說，畢竟物業稅也曾經喊了十幾年了，喊來的結果是：十幾年前只有‘大戶投資’，而當前是‘全民投資’。”

　　據了解，目前房地產稅法草案已經完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會審議。但是，即便提交全國人大常委會審議，也并不意味著就能落地和實施。從立法程序上，房地產稅法在2017年出臺是很困難的事情，也可以說是不可能的事。孫杰分析認為，立法是有一個過程的，今年出臺的可能性不大。“新政策應該是一個長期的影響，而且以后是對持有環節產生影響，可能一個人持有十套、二十套房產的情況就不會存在了。”

　　龍江分析說：“前幾年就有很多人說，國家可能會實行這個政策，個人認為，這個新政策可能比較成熟了，但是可能會在2018年之后才能出來，對于2017年來說，如果細則出來了，可能就會對市場產生一個較大的影響，如果相關細則不公布，可能對房價影響不大，因為目前青島正在向著一個國際化都市發展，個人還是看好2017年青島市房地產市場。”

　　張春雨表示，房地產稅政府已提及多年，一直在不斷推進中，但具體落地時間并未確定，所以其對房價影響有限。預計2017年，青島商品住宅成交量會實現平穩增長。價格方面，受制于住宅用地拿地成本的不斷攀升，預計未來青島商品住宅成交價格會繼續上升，但增速會有所下降。

　　 [編輯: 焦琳]