? 12月26日,濟(jì)南樓市調(diào)控再度加碼,史上最嚴(yán)限購令出臺。此輪調(diào)控力度較大,如何落實(shí)備受關(guān)注。目前來看,對于開發(fā)成本如何核算仍沒有明確規(guī)定,炒號等行為也未完全杜絕,辦假社保等非法行為有露頭跡象。由于濟(jì)南房產(chǎn)市場權(quán)威數(shù)據(jù)沒有完全公布,購房者缺少可供參考的依據(jù),導(dǎo)致非理性售房、購房出現(xiàn)。只有切實(shí)解決這些問題,才能發(fā)揮限購令的最大作用,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)市場健康發(fā)展。
成本難核
管理費(fèi)用不公開
建安成本沒標(biāo)準(zhǔn) “12·26限購”政策提到,“對銷售均價高于開發(fā)成本(土地、建安等相關(guān)成本)20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查,涉嫌暴力的,限制辦理商品房預(yù)售許可?！币婚_發(fā)商內(nèi)部人士解讀道,這條其實(shí)就是對“限價”做出了規(guī)定,但是目前并不能從政策中看出這項(xiàng)措施的落實(shí)嚴(yán)格程度。
該內(nèi)部人士分析,政府對于“銷售均價高于開發(fā)成本20%”的項(xiàng)目進(jìn)行限定,目的就是為了讓房價不再瘋漲。但限購政策出臺后,不少人疑惑,開發(fā)成本如何核定?如果無法核定,那么這條政策還能有實(shí)效嗎?
“這個政策肯定是個臨時性的措施,但在短期內(nèi)會有效果?！痹撊耸空J(rèn)為,至少在近兩三個月內(nèi),濟(jì)南再難出現(xiàn)價格大漲的樓盤,但這樣的措施恐怕不能長久。
該人士認(rèn)為,這一政策實(shí)施起來有困難,“開發(fā)成本如何控制和核對很難執(zhí)行。如果開發(fā)企業(yè)想要把成本報高,盡可以往上報。在開發(fā)成本中,土地成本是公開的、確定的,但是建安費(fèi)用難以一刀切。有的項(xiàng)目有裝修,有的沒有,即使都有裝修,品質(zhì)也不一樣,所以很難控制?！?br>
最核心的是,開發(fā)成本中的企業(yè)管理費(fèi)用是不公開的?！捌髽I(yè)不會把管理費(fèi)用公開,這其中涉及企業(yè)的商業(yè)秘密?！币虼?該人士分析,“這條政策宜粗不宜細(xì),想要把政策細(xì)節(jié)化是不現(xiàn)實(shí)的?！彼茰y,這項(xiàng)措施的執(zhí)行主要還是靠政府相關(guān)部門的“人為把控”,房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目價格只要“大差不差”,在一個范圍內(nèi)就可以。隨著市場的變化,這項(xiàng)措施很有可能從嚴(yán)格變?yōu)椴惶珖?yán)格。
炒號難禁
熱門樓盤一號難求
炒房現(xiàn)象并未杜絕 這一輪限購進(jìn)一步加強(qiáng)了對投機(jī)炒房的監(jiān)管。政策明確提出,依法嚴(yán)厲打擊開盤中炒號倒號等損害房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的行為,嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)簽撤銷程序,切實(shí)制止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓等炒房行為。
雖然政府嚴(yán)打炒房,但仍有人繼續(xù)鉆空子。一位參與過炒房的知情人士透露,目前的政策可以嚴(yán)控非法撤網(wǎng)簽、更改合同等行為,但是對于炒號倒號,監(jiān)管力度有限。“只要不網(wǎng)簽,還是有操作空間的,限制不住?！痹撊耸客嘎?在選房的過程中,訂購書是跟開發(fā)商簽訂的,如果有開發(fā)商的內(nèi)部人士利用職權(quán)或者關(guān)系,更改購房協(xié)議,倒賣選房號,是不在政府監(jiān)管范圍內(nèi)的?！斑@主要靠開發(fā)商自查?！彼f。
限購當(dāng)天,濟(jì)南西部一家樓盤開盤。當(dāng)天推出1300套房子,卻有4000多人前來選房,現(xiàn)場一號難求,很多人看中這個樓盤的升值潛力,炒號現(xiàn)象仍然存在?！坝胁簧偃送ㄟ^關(guān)系拿到多個號?！敝槿耸客嘎?這種多號在手的,也有人來找他買號,開價四萬。
而在該樓盤選房結(jié)束后,群里依然有人在問有沒有退房的。在該樓盤購房的王先生說,當(dāng)天有人找到自己,問是否要將選中的房子倒手?！澳戕D(zhuǎn)不了,除非有關(guān)系。我是投資用,找了關(guān)系,可以轉(zhuǎn)手?！?br>
造假難絕
外地人因社保被卡
造假中介重出江湖 本輪限購政策要求,本市戶籍家庭最多只能有2套住房,非濟(jì)南戶籍家庭限購一套住房并且需要有24個月以上的社保或個稅,這就卡住了不少外地剛需買房客和買改善性住房的部分濟(jì)南人。
外地人小郭在濟(jì)工作近兩年,想著將來會在濟(jì)南成家立業(yè),她想先買套過渡房,結(jié)婚之前自己居住,結(jié)婚之后可以將外地的父母接過來?！艾F(xiàn)在外地戶口的父母肯定買不了了,但是我自己的社保又不夠兩年?！?br>
已經(jīng)看中房子就等著辦網(wǎng)簽的小郭很著急,但她之前看房時加入的看房群里,有人替她支了招?！皼]有兩年社保在濟(jì)南買不了房子的朋友,不用擔(dān)心,為您提供專業(yè)的社保代繳托管服務(wù)。”而在這一購房群里,不時有人發(fā)布“落集體戶、補(bǔ)社?！钡膹V告。
小郭詢問了其中一位中介,該中介表示,“這次限購跟2011年時的政策非常像,我們只負(fù)責(zé)落戶和補(bǔ)社保,不過現(xiàn)在風(fēng)聲比較緊,可以稍微等待一段時間?！?br>
而一熱門樓盤的置業(yè)顧問則表示,雖然此次限購卡住了很多人,但據(jù)目前的統(tǒng)計,退房的人并不多?！盎蛘唠x婚,或者補(bǔ)社保,大多數(shù)人還是想辦法爭取購房資格?！痹撝脴I(yè)顧問說。
鉆政策的空子,辦假社保、假個稅和假離婚并不新鮮。2011年濟(jì)南限購令同樣明確對三類對象暫停售房,不少人想走“捷徑”。據(jù)報道,在2013年上半年,濟(jì)南曬出房產(chǎn)交易中的諸多造假行為,假社保、假離婚最常見。濟(jì)南市公安局查處假房產(chǎn)證14件,各類虛假證明110件,假證件包括離婚證、單身證明、戶籍證明、戶籍卡、涉稅證明等。
要杜絕這一系列鉆空子行為,就急切需要出臺限購的政策界定和配套細(xì)則,做出相應(yīng)的監(jiān)管。
數(shù)據(jù)謎團(tuán)
房產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)缺乏
“恐慌性”購房難除 濟(jì)南市民小田原本沒有強(qiáng)烈的買房打算,但六七月份以來,濟(jì)南房價噌噌上漲,他也變得有些慌了?！翱粗績r一月漲一千,再不買可就真買不起了?！备钚√镏钡氖?10月以來他看了不少樓盤,都被告知已經(jīng)沒有房子可售了。
“房產(chǎn)市場數(shù)據(jù)沒有完全公開,讓消費(fèi)者摸不著房市的脈搏,信息都來源于開發(fā)商的一面之詞,很容易造成‘恐慌性’買房,進(jìn)而進(jìn)入房價不斷上漲的惡性循環(huán)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析。
濟(jì)南市建委是新建商品房網(wǎng)簽的統(tǒng)計單位,每月都會公布住宅網(wǎng)簽量。濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心是二手房網(wǎng)簽備案的統(tǒng)計單位,每月也會公布成交量。目前市民能夠掌握的信息只有成交量,并沒有房價。關(guān)于房價,只能從國家統(tǒng)計局的網(wǎng)站上,了解每月房價的漲幅。
許多關(guān)于房地產(chǎn)市場預(yù)判的信息對消費(fèi)者來說都是不公開的。比如說,庫存壓力就是判斷濟(jì)南房價走勢的一個重要維度,也直接影響購房者的市場預(yù)期。“濟(jì)南可以賣的房源到底充不充足,需不需要著急買房?”濟(jì)南市民小周就很疑惑。
業(yè)內(nèi)人士稱,政府完全有能力掌握房產(chǎn)信息數(shù)據(jù),但是目前不完全公開,不僅讓部分購房者難辨開發(fā)商說辭真假,也讓許多決策者產(chǎn)生誤判,或者出現(xiàn)一些數(shù)據(jù)不詳實(shí)的擾亂性分析。業(yè)內(nèi)人士呼吁,“政府不僅要將信息公開,還要主動地通過一個暢通的途徑來告知消費(fèi)者,讓購房行為更加理性?！?br>
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