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　　半島記者　郭振亮

　　十一前后全國20余城出臺了自己的樓市調控新政,多地重啟限購限貸。在新政調控下,10月一線城市和二線城市的新房、二手房價格環比漲幅普遍收窄,全國樓市整體出現了明顯的降溫,新一輪樓市新政成效顯著。隨后,10月11日起,市城鄉建設委、市國土資源房管局、市工商局、市物價局四部門聯合開展全市房地產市場交易秩序檢查。如今,兩個月過去了,市場出現了哪些變化?購房者現在的心態如何?業內專家又有哪些建議呢?

　　新房  11月樓市降溫更加明顯

　　數據顯示,10月份,在一系列政策調控下,全國樓市降溫明顯,島城也不例外。據青島銳理數據統計,10月島城新房成交22827套,新房均價為9743元/平方米,環比下滑5.84%,其中新建商品住宅成交20884套,成交環比上漲0.21%,均價9446元/平方米,環比下滑4.28%。這是自今年2月份以來,島城房價首次出現環比下跌的情況。

　　從國家統計局公布的10月房價看,島城房價漲幅明顯收窄,說明穩控房價工作取得了初步成效。進入11月,樓市降溫更加明顯。上周新房成交3653套,環比上升6.07%,但相對于之前幾月,周成交5000多套的情況,已明顯降溫,新房均價9316元/平方米,環比下降2.42%,二手房成交1565套。

　　近日,記者來到位于青山路某售樓處,看到里面冷冷清清,負責接待的置業顧問告訴記者,“最近,我們很多置業顧問都走了,因為新盤啥時候開誰也說不清楚,只剩下我一個人在這邊接待每天零星來的客戶,這應該也是受到了整個市場和新政調控的影響,畢竟大家都是靠業績吃飯的,所以很多人都跳槽去別的項目了。”一位售樓工作人員告訴記者。

　　銳理數據山東區域總經理馬光明分析說:“新房市場方面,11月份(截至28日)新建商品住宅成交12764套,環比下降38％,成交價格9224元/平方米,環比下降2％。一方面是由于部分投資客預期的轉變,入市意愿有所減緩,更主要的原因是得益于青島市四部門的嚴格管控。”

　　二手房　四季度均價更趨平穩

　　據房天下數據研究中心統計數據顯示,10月青島二手房掛牌均價15025元/平方米,比上月下跌0.65%。其中,市南區掛牌均價為23549元/平方米,下滑0.19%,其他區市二手房掛牌均價的漲幅也明顯下降。

　　而11月截止到27日,青島二手房共網簽6064套,比去年同期(3981套)上漲52.32%,增量明顯。其中上月24日出現網簽量峰值,日網簽434套,可見,隨著年末臨近,網友購房熱情依然不減。在掛牌均價方面,據房天下二手房數據中心顯示,11月第四周青島二手房住宅周掛牌均價15421元/平方米,縱觀全年掛牌價格走勢,都較平穩,波動幅度不大。

　　二手房經紀人李先生主要負責市南區,在李先生看來,10月份的二手房市場,并沒有受到影響,而到了11月成交則有所收斂,但也算是不錯。李先生告訴記者,到了年末,還是明顯能感受到購房者情緒的起伏,目前4.9%的基準利率已經是歷年最低,貸款有的能做到8.5折,很多人還是想趕末班車。或者年末,手上有點錢,想做投資。之所以選擇主城區尤其是市南區的二手房,而不是其他區域的新房,李先生認為,購房者主要是出于穩妥的因素。“二手房教育、生活配套等資源好,穩定性強,尤其是主城區。”

　　房天下二手房數據分析師認為,年關將至,各大銀行會出現不同程度的資金收緊,使得新房無論在拿地還是銷售上都會受到貸款影響,島城新房預售項目明顯減少,很大一部分新盤選擇在年后開盤,促使一定量的買房一族選擇入手二手房。

　　購房者　有人在觀望　有人搶購窗口期

　　“之前覺得可能會出限購政策,但是目前來說的話,市場感覺還是比較平穩的。”今年10月份著急買房的林欣,到現在還處于觀望的狀態,“主要是上半年這一輪漲價,對于我們這些小年輕來說,確實是壓力比較大,之前還能在李滄這邊看看房子,現在只能去更遠一些的地方去看了,李村周圍、李滄東部是不太可能了,只能是繼續往北買,或者直接去城陽區買房子了。”

　　預算30萬元的首付,對于林欣來說也是和對象一起使出了渾身的勁,“基本上把兩家老人壓箱底的錢都拿出來買房了,我們也感覺挺不好意思的,但是這也沒辦法。”林欣說,希望年底房價能再松動松動,準備繼續等待購房時機。

　　記者調查了解到,從10月份市城鄉建設委、市國土資源房管局、市工商局、市物價局四部門將聯合開展為期一個月的全市房地產市場交易秩序檢查以來,島城房地產市場開始出現緩慢變化。部分購房者雖然已經準備好了購房資金,但是卻開始選擇持幣觀望,一方面可以等待市場購房時機,另一方面也可以緩解資金壓力。另外還有一部分購房者比較急于出手,爭取在年底之前完成購房任務。

　　“我之前就一直擔心限購政策會出來,到時候可能我作為外地人可能會受到影響,一直想買房,但是一直沒敢出手,最近兩個月看來,感覺還是應該抓緊時間買房,如果將來出了限購政策,可能就買不了了。”許巍告訴記者,自己正在緊鑼密鼓地看房,現在基本已經選定并湊齊了首付款,隨時準備開盤簽合同。

　　平安好房市場分析師張斌分析認為:“目前伴隨各類調控政策出臺,市場明顯降溫,購房者逐步理性,部分處于觀望狀態。由于青島并沒有實質性政策出臺,少量購房者仍有搶購窗口期的心理,部分熱點區域樓盤還是有搶購現象。”

　　銳理數據山東區域總經理馬光明分析說:“受全國限購、限貸潮及青島市交易秩序檢查的影響,購房者對市場的過高預期有所下降,尤其是投資客恐慌性入市現象有所緩解。”

　　專家觀點:　之前上漲較快　調整恢復期會較長

　　銳理數據山東區域總經理馬光明分析認為:“新房市場方面,預計未來幾個月內,市場難以出現量價大幅攀升現象,量價平穩為主要方向。”

　　平安好房運營總監張斌針同樣分析認為,兩個月來,大部分一、二線城市成交量明顯下滑,價格也出現了松動。青島反應相對溫和,成交量逐步減少,價格小幅波動。相對來說,高價區域高檔項目下滑更明顯,新區表現比較堅挺,剛需項目受沖擊較小。

　　在二手房方面,專家分析認為:“從今年以來,青島市二手房市場呈現不同的區域變化,總體來說,李滄、老四方部分區域受到新房房價上漲影響,二手房上漲幅度要比市南高,所以不少購房者選擇市南、市北部分區域進行購房。此外,還有一部分購房者熱衷選擇西海岸購房,也是因為西海岸投資性住房比例較高。”

　　對于未來的房價走勢,張斌認為,從大環境來看,未來市場仍會是調整為主,成交量持續下滑,價格相應下調。明年上半年企穩回升的可能性不大,本次市場上漲較快,調整恢復期可能較長。

　　“當前形式下各區域價格普遍快速上漲周期已經基本結束,未來逐漸進入盤整緩漲期。目前,對于自住需求購房客已經不必過度恐慌,選房時應精挑細選,多對比；對于投資客,應深入研究區域未來投資價值,避免跟風誤入泡沫區。”銳理數據山東區域總經理馬光明分析說。

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 劉曉明]