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　　花了不少錢，買到的房屋產權年限卻只剩25年，縮水的“產權”誰來埋單？近日，云龍港灣的300多戶業主集體遭遇了這樣的心事：當年買房時，售樓處人員明確說是五十年土地使用權。等所有人拿到合同后發現，產權只有二十五年了。至今，這事兒也沒得到開發商給出的合理補償答復。記者調查發現，雖然僅剩25年產權的在售住宅項目不多，但因前期施工開發、開發商捂盤囤地、銷售狀況不佳等原因導致土地年限縮水的事情并不少見。

　　買的新房產權只剩25年

　　近日，有市民向信報熱線爆料：“云龍港灣開發商把只有二十五年土地期限的房子賣給了購房者。”據該樓盤業主王先生說，現在業主都非常氣憤。“當初買房時售樓處人員明確說是五十年的土地期限的樓盤，而且開發商說是給續了期的。等所有人拿到購房合同后發現，期限只有二十五年了。”

　　據王先生描述，“之后，業主跟開發商人員一起到了青島市黃島區國土資源和房屋管理局咨詢，得到的官方回答是：‘云龍港灣住宅部分土地如需辦理延期手續，應由青島云驛房地產開發有限公司與區國土資源和房屋管理局對接，提報申請及相關用地資料配合辦理，在住宅用地法定最高出讓年限范圍內辦理續期手續，經區政府批準后簽訂變更協議并補繳土地出讓金。’但云驛房地產開發有限公司負責銷售的張總回答我們說，開發商不會拿錢去續。”王先生對此表示十分憤怒。

　　為了追蹤事件的最新進展，記者先后于9月27日下午、28日上午、28日下午以及29日下午多次嘗試聯絡云龍港灣，但對方一直沒有給出說法。

　　關于該事件的進展，信報還將持續關注。由此而引發的“產權縮水”現象也不得不引人深思。

　　并沒有因產權縮水而便宜

　　在對島城多個區域在售新房的調查中，記者發現，產權縮水“重災區”集中在黃島區和嶗山區。盡管住宅土地使用年限縮水的情況比比皆是，但房價并沒有因此而打折。近日，記者以購房者的身份先后撥打了產權縮水較為嚴重幾個在售項目的電話，包括中聯自由港灣、海信悅華里、魯德海德堡、懿品御府，咨詢了近期的售價。

　　“預計10月上旬要加推200套左右房源，均價估計是每平方米一萬元。”海信悅華里的銷售人員告訴記者，悅華里項目屬于海信鳳凰金岸系列，此前屬于同系列的花伴里項目均價大概在8500元/平方米，兩個項目僅相距三四百米左右。在被問及產權時，該銷售人員表示是50年產權，2051年到期，也就是說土地使用權還余35年。 產權“縮水”但價格依然穩步上漲的不僅只此一個項目。位于嶗山區松嶺路的魯德海德堡項目同是50年產權，據了解，其2004年拿地，目前土地使用權還剩38年。該項目目前在售的戶型中最小的是170平方米左右的洋房，均價約35000元/平方米。據調查，該售價與周邊樓盤相比目前處在高位，比如，同在松嶺路沿線的魯商藍岸麗舍，其洋房產品目前均價區間是28000元至29000元/平方米。兩個項目相距不足兩公里，但同類型產品目前的銷售均價相差了至少每平方米7000元。當記者向魯德海德堡項目銷售人員表示價格過高時，該銷售人員稱，其項目地理位置更好，且目前在售的洋房產品主要集中在1樓、2樓，附帶地下室和花園，因此售價更高。

　　同樣的，目前中聯自由港灣均價13000元/平方米、懿品御府均價27000元/平方米，這個價格與周邊在售樓盤均價相比并不處于低位。

　　一位業內人士表示，商品房是市場定價，目前影響房價的最重要因素為地段、面積、戶型、周邊配套設施等，很少存在因房屋產權縮水造成房價相對降低的情況。

　　開發商大多不會主動明示產權問題

　　在記者以買房人身份展開的調查中，對于“縮水”的土地使用年限，多數售樓處的工作人員并不多做提醒。當記者明確詢問到產權問題時，在調查的4個項目中，只有海信悅華里的售樓人員主動向記者表明土地使用權是到2051年，其他項目的售樓人員則盡量回避談及剩余年限。

　　對于使用權到期后該如何處理，魯德海德堡的銷售人員表示：“嶗山區50年產權的住宅項目很多 ，在2010年之前拿地的項目基本都是50年產權的，知名一點的比如海信天璽、海信天悅、魯信長春等，還有很多。”那土地使用權到期后該怎么辦？“《物權法》有規定的，產權到期后 ，房屋是不會被國家收回，房屋產權期限自動續期。”續期是否要繳納一定的費用呢？費用又該由誰來承擔？“交多少錢現在還沒有明確規定，估計是五六萬左右，目前看是業主自行交付。”該銷售人員說。

　　◎分析：

　　囤地等原因造成開發停滯

　　為何剛買的房子，產權就少了這么多？對很多購房者來說，對產權的概念尚不明確。據記者了解，房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，但商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。土地使用權年限根據用地性質的不同而不同，居住用地70年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

　　記者走訪發現，目前青島多數在售樓盤土地使用年限“縮水”了3至5年，個別樓盤還存在“縮水”10年以上。對此，業內人士表示，土地使用年限是自土地競拍之日起計算，從土地拍得到建成房屋出售，至少要花費3至5年時間，這也意味著所有樓盤的產權年限都不可能達到標準年限，因此縮水3年至5年并不鮮見。

　　然而，縮水10年、20年以上的則多是人為因素造成。青島房地產投融資中心主任龍江在采訪中表示，造成開發商房屋產權年限縮水主要是這幾方面因素造成的：“首先，很多開發商拿地之后，遇到一些拆遷不搬走的‘釘子戶’，清理這些‘釘子戶’開發商就需要耗費一段時間，甚至幾年的時間，這樣新建商品房的產權年限自然會縮水。其次，開發商拿地之后需要向相關部門進行項目規劃報批，而開發商所提交的規劃報批有時會通不過相關部門的審批，一改再改，甚至耗費很長的時間，這就意味著即便是正常程序順利開發出來的商品房，產權年限也會縮水。

　　“開發商所建房屋產權年限縮水的原因除了前期清理‘釘子戶’、項目規劃審批和正常施工建設占用時間，導致所建房屋產權年限縮水外，還有一個重要原因。”一位業內人士在采訪中向記者透露，一些開發商拿地之后故意囤地、延緩施工速度，也是導致開發商所建房屋產權年限縮水的一個因素。追其囤地、延遲施工速度的原因，其實就是開發商在等待最佳的入市時機，例如地價、房價的不斷上漲等等重要的因素，以求獲得利潤的最大化。以市北區山東路與延吉路交會處的中海項目為例，2007年中海就拍得該地塊，2009年開始動工，現在正進行地下階段的施工。在2007年，該地塊周邊的商品房價格最高不過8000元/平方米，但現在周邊的二手房價格均已超過1萬元/平方米，新建商品房的價格也多數超過萬元線。

　　這位業內人士同時指出，雖然《閑置土地處置辦法》明確規定，除政府原因外，已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，可以認定為閑置土地。“但有些房地產商采取的策略是，讓投資額達25%以上，或蓋一些臨時性廠房。總之，國家有政策，開發商也有對策。”

　　◎律師：

　　買房前，要主動看土地使用證

　　現在購買一套屬于自己的房子，對于一個家庭來說仍是一件大事。當購房者遭遇所購房屋產權年限縮水時，這無疑給他們以“致命一擊”，出現這種情況應該怎樣維權呢？對此，北京市正平（青島）律師事務所孫世強律師在采訪中對記者表示，如果開發商存在故意隱瞞或是欺詐購房者產權年限時，購房者可以走法律程序，依法進行維權。

　　“對于很多購房者特別是剛需購房者來說，往往購房經驗不足，大多購房者在看房、購房時只一味地關注價格、戶型、所在房屋的區域位置等問題，而對于所購房屋的產權年限往往并不在意，從而陷入開發商產權年限縮水的陷阱。”在采訪中，孫世強律師也提醒各位購房者，在看房、購房時，一定要看好開發商所公示的土地使用證，上面明確規定了土地使用性質，住宅、商業劃分得很詳細，購房者可以一目了然。如果開發商在售樓時，沒有按照規定公示土地使用證，購房者有權利要求開發商出示土地使用證。

　　同時，孫世強律師也指出：“如果購房者在買房時沒有就房屋產權期限一事進行咨詢，最后導致他沒有買到滿意的房屋，只能說開發商沒有盡到完全告知義務，但不能認定開發商違約。”

　　那么土地使用權到期后，應該怎么辦呢？孫世強律師表示，根據1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，住宅用地的使用權出讓的最高年限為70年，期滿后土地使用權及其地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償取得。“2007年我國頒布《物權法》，該法第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”《物權法》的出臺，明確表明70年產權到期后，房屋不會被國家收回，房屋產權期限自動續期，但續期是否要繳納費用，沒有明確規定。本報記者

　　 （來源：半島網-城市信報）