?　　合同上現(xiàn)“霸王條款”

　　由于購房合同是開發(fā)商提供的，對(duì)于延期交房等可能產(chǎn)生糾紛的一些情況，開發(fā)商早就想到了應(yīng)對(duì)之策，將延期交房的損失盡可能地降低，比如規(guī)定違約金為總房款的日萬分之零點(diǎn)幾，購房者可能得不償失。

　　為了以后為延期交房開脫，開發(fā)商會(huì)在購房合同的違約條款中動(dòng)心思。在有的商品房買賣合同中，開發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天按已支付的房?jī)r(jià)款萬分之一或是更低的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，甚至違約金直接是零，向乙方（消費(fèi)者）支付違約金，而如果乙方（消費(fèi)者）逾期付款，則按每天萬分之三向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。

　　雙方預(yù)定的房屋交付時(shí)間,房屋的實(shí)際交付時(shí)間可以在該合同約定時(shí)間的基礎(chǔ)上提前或者順延90天,甲方在上述期限內(nèi)交付房屋,不需要承擔(dān)任何的違約責(zé)任。

　　而依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金萬分之三，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付萬分之一或是沒有違約金，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則，屬于霸王條款。由于開發(fā)商在合同條款中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于延期交房也就沒有緊迫感。

　　記者了解到,在桓竹苑買房的業(yè)主購房總價(jià)都在120萬～150萬元之間,但是其中不同業(yè)主的賠付比例也不一樣,有的業(yè)主是按照合同規(guī)定的萬分之一賠償,拖了兩年再減去三個(gè)月的延緩期,應(yīng)該會(huì)有7萬～12萬元的一筆賠償金額,而有些業(yè)主合同上寫的賠付比例比萬分之一還要低。

　　未綜合驗(yàn)收業(yè)主就“被交房”

　　不少開發(fā)商在小區(qū)道路沒有完全建好、景觀還需完善、智能化沒有啟用的情況下開始交付使用。

　　大多數(shù)消費(fèi)者都是首次購房，因此并不知道“驗(yàn)收合格”和“綜合驗(yàn)收合格”的差別，更不知道驗(yàn)收合格包括一些什么項(xiàng)目。不少購房者表示自己在購房時(shí)只是單純地認(rèn)為，“驗(yàn)收合格”肯定就代表整個(gè)樓盤都合格，不會(huì)有任何問題，哪知道“驗(yàn)收合格”只是指樓盤主體工程，并不包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等。

　　開發(fā)商為了能夠避開違約金的賠付，沒有通過綜合驗(yàn)收就著急地向業(yè)主交房了，而由于提前交房，很可能就會(huì)引起后續(xù)的一系列問題，像是小區(qū)配套設(shè)施縮水或是由于沒有綜合驗(yàn)收成功，房產(chǎn)證一直辦不下來等“后遺癥”。

　　王先生是青西新區(qū)綠島印象二期的一名業(yè)主，他與開發(fā)商約定的收房日期為2015年12月31日，但直到2016年年初小區(qū)房屋才建設(shè)完畢，因此交房日期被延期。2016年3月，開發(fā)商開始突然要求業(yè)主收房，并要求業(yè)主簽訂合同外的免責(zé)協(xié)議，這讓不少業(yè)主心里都犯起嘀咕。小區(qū)還沒有通過驗(yàn)收，既然房子未驗(yàn)收通過，開發(fā)商就要求業(yè)主收房并給業(yè)主鑰匙，如果出現(xiàn)問題，誰負(fù)責(zé)?

　　正是由于開發(fā)商違規(guī)交房，“沒通過綜合驗(yàn)收就交房了，到現(xiàn)在房產(chǎn)證也沒拿到手。”平度的馮女士2012年購買了華林國(guó)際公館小區(qū)一套商品房，2014年交房至今未辦理房產(chǎn)證，且未通過綜合驗(yàn)收。買房時(shí)，銷售人員承諾，房產(chǎn)證在交房之后就可以辦理。

　　可到了2014年3月份，馮女士入住之后，事情卻并非如當(dāng)初的承諾那樣，華林國(guó)際公館辦理不了房產(chǎn)證。為了房產(chǎn)證的事情，業(yè)主們?nèi)靸深^找開發(fā)商溝通，剛開始開發(fā)商青島中瑞達(dá)置業(yè)有限公司還出面答復(fù)，后來就拒不出面，也不談房產(chǎn)證的問題。馮女士也是直到近期才辦下房產(chǎn)證來。

　　而根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

　　給購房者的提醒

　　選規(guī)模大資金雄厚的開發(fā)商

　　作為消費(fèi)者而言，在延期交房出現(xiàn)時(shí)購房者總是不免處于弱勢(shì)地位。與其出事后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán)，不如事前利用好手中的主動(dòng)權(quán)，對(duì)開發(fā)商做一個(gè)全面的了解。由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全的開發(fā)商不能施工，包括房地產(chǎn)五證、兩書不齊全的不能買，這都是老生常談了。

　　于欽杰律師提醒，購買時(shí)首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押，如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。

　　通常情況下，規(guī)模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開發(fā)商也會(huì)相對(duì)靠譜一點(diǎn) ，而那些剛剛轉(zhuǎn)型的、經(jīng)驗(yàn)不足的中小型開發(fā)商，在目前的形勢(shì)下購房者就要加倍注意了。當(dāng)然，有條件的直接買現(xiàn)房、即買即住，也不失為一個(gè)保險(xiǎn)的方式。

　　如果遇到延期交房問題，首先要看購房合同中是否有約定條款，如果合同規(guī)定開發(fā)商延期多少天購房者可解除合同，購房者可行使這個(gè)解除權(quán)，也可不行使。若合同沒有關(guān)于退房的相關(guān)約定，達(dá)到了一定條件，購房者也可解除合同。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可解除合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

　　開發(fā)商破產(chǎn)也可申請(qǐng)辦房產(chǎn)證

　　過去幾年也有過續(xù)建、復(fù)建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì)“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

　　于欽杰律師表示，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到最少。

　　若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給開發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅彿空吣貌坏劫彿靠睿荒苣玫绞論?jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開發(fā)商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到開發(fā)商的補(bǔ)償款，特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的。

　　按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對(duì)賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權(quán)利問題。

　　同時(shí)，于律師指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：1.購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷；2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

　　文/圖 城市信報(bào)記者 張俊達(dá)

　　

　　例子：購買了青西新區(qū)綠島印象二期小區(qū)的于先生也被延期交房的事情困擾著。根據(jù)于先生的介紹：當(dāng)初購買房子簽的合同顯示，交房日期為2015年12月31日，但至今未交房。最令于先生感到氣憤的是，開發(fā)商未向業(yè)主進(jìn)行延期交房作任何解釋，至今業(yè)主也不知道房子驗(yàn)收過了沒過，是什么問題導(dǎo)致房屋遲遲交付不了。開發(fā)商在不具備交房條件的情況下，違規(guī)讓部分業(yè)主拿了鑰匙，已入住的業(yè)主每天都心驚膽戰(zhàn)。業(yè)主就是想了解一下小區(qū)的驗(yàn)收進(jìn)度和延期交付的原因，以及到底什么時(shí)間可以交房。

　　于先生把延期交房的事情反映給了政府部門。青西新區(qū)政府給于先生的答復(fù)是，該小區(qū)目前消防驗(yàn)收未通過。1號(hào)樓1單元電梯由于樓體防水措施不當(dāng)，導(dǎo)致井道漏水電梯泡水需要換件，目前物業(yè)正在與房地產(chǎn)商溝通；1號(hào)樓2單元東梯和1號(hào)樓1單元東梯由于電梯D7芯片丟失，可能是人為破壞，目前物業(yè)已報(bào)警。

　　

　　例子：有媒體曾經(jīng)報(bào)道過青島市北區(qū)金華路和瑞安路路口處的秀蘭禧悅都違規(guī)預(yù)售一事。當(dāng)時(shí)，秀蘭禧悅都在尚未取得商品房預(yù)售證的情況下，以與第三方合作的名義進(jìn)行團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，后來出現(xiàn)了部分市民交納的2萬元團(tuán)購費(fèi)難以退回的事情。對(duì)于秀蘭禧悅都的一些情況，熟悉此事情的業(yè)內(nèi)人士透露：秀蘭禧悅都的開發(fā)商以每平米6000多元的價(jià)格拿地，加上各項(xiàng)費(fèi)用，開發(fā)成本至少過萬。但是卻以每平米8000多元的價(jià)格出售商品房，其中的問題不言自明。這種成本倒掛很容易導(dǎo)致各種問題的出現(xiàn)，因?yàn)殚_發(fā)商是根據(jù)成本進(jìn)行后期開發(fā)的，一旦成本過高，開發(fā)商就會(huì)對(duì)工程承建方壓價(jià)，而壓價(jià)的結(jié)果就是工程質(zhì)量難以保證，偷工減料不可避免會(huì)出現(xiàn)。

　　

　　青島一些項(xiàng)目由于資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾的情況也時(shí)有發(fā)生。西海岸的公元海原名紫檀山，曾是號(hào)稱西海岸第一豪宅的高端項(xiàng)目。公元海項(xiàng)目地處金沙灘附近，規(guī)劃住宅340套。歷經(jīng)農(nóng)民工討薪、房屋質(zhì)量問題、資金鏈斷裂問題以及合作雙方的官司風(fēng)波后，出現(xiàn)了爛尾的情況。

　　市內(nèi)十五大街所購房屋應(yīng)于2011年10月30日前交付，至今房屋驗(yàn)收不合格形成爛尾工程。網(wǎng)傳十五大街違規(guī)建設(shè)，一是沒有按照規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法驗(yàn)收等后續(xù)問題。同時(shí)，公司還將股權(quán)及商鋪進(jìn)行巨額的抵押貸款，不解抵押根本不可能辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　（來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)）