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　　開發(fā)商不按時(shí)交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。延期交房也成為了期房交易過程中的常見現(xiàn)象。對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來說，能擁有一套屬于自己的住房是一件夢(mèng)寐以求的事。看房、咨詢 、比對(duì)、下單等環(huán)節(jié)絲毫不敢馬虎，生怕用一生的積蓄換來無盡的煩惱。簽合同、付款、滿懷憧憬的期待。眼看交房日期漸漸臨近，心里盤算著未來的生活。也許，理想和現(xiàn)實(shí)之間存在的反差會(huì)讓你感覺到“冰火兩重天”。開發(fā)商一直拖延交房，或是交房的時(shí)候，小區(qū)道路還處于待建狀態(tài)、配套的公用設(shè)施還不能使用、綠化面積嚴(yán)重縮水，水、電、氣三不通……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),延期交房的現(xiàn)象較為普遍,很多購房者都曾遭遇過。那開發(fā)商為何會(huì)頻頻違約?就此,記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　延期交付坑了業(yè)主

　　近兩年來，一直有塊“心病”困擾著市民楊先生，在桓竹苑買的房子遲遲無法交房，已經(jīng)延期兩年了。“合同簽署交房日期為2014年9月30日，但時(shí)至今日并未交房，開發(fā)商拒不做出解釋，不按合同約定進(jìn)行賠償，也并不能告知具體交付日期。請(qǐng)問有何渠道可以投訴？”楊先生訴苦說。

　　楊先生表示,他們接到的交房時(shí)間已經(jīng)拖延了四次,不知道到底啥時(shí)候能住進(jìn)去,希望開發(fā)商給一個(gè)交房的準(zhǔn)信。開發(fā)商回應(yīng),十月底修完市政管網(wǎng)就交房。

　　記者來到桓竹苑的項(xiàng)目所在地，目前，桓竹苑的主體建筑已經(jīng)建設(shè)完成，但是周圍的配套設(shè)施依然不完善，尤其是小區(qū)門口的道路，雖然有挖掘機(jī)在施工，但是整條道路還是塵土飛揚(yáng)的土路。

　　同樣的房屋延期交付的事情也發(fā)生在了裕龍?zhí)错斏綐I(yè)主的身上。“2015年我在山東路199號(hào)裕龍?zhí)错斏巾?xiàng)目購買一套商品房。合同約定交房時(shí)間為2015年底，開發(fā)商未能如期交房，延期交房到2016年7月31日。到交房日期后開發(fā)商青島永基空間設(shè)計(jì)有限公司又未兌現(xiàn)承諾，現(xiàn)又延期。我們已經(jīng)在外租住一年，這么遲遲不交房讓我們身心備受煎熬。明年面臨孩子入托，如果一直這么拖下去明年我們孩子入托也會(huì)受影響。”裕龍?zhí)错斏揭幻麡I(yè)主反映說。

　　記者從青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)了解到，桓竹苑項(xiàng)目位于市北區(qū)吳石路16號(hào)（福安小區(qū)西側(cè)），由青島康儲(chǔ)實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目因設(shè)計(jì)變更等原因，致使該項(xiàng)目多次停工，市北區(qū)多次督促其盡快開工建設(shè)，盡快交房。目前，正在進(jìn)行小區(qū)內(nèi)外的市政配套管線規(guī)劃，預(yù)計(jì)今年年底交付。

　　裕龍?zhí)错斏巾?xiàng)目項(xiàng)目位于市北區(qū)山東路199號(hào)，由青島永基地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)。目前，正在進(jìn)行住宅樓內(nèi)外裝修以及綠化工程施工，預(yù)計(jì)今年12月底可交付使用。

　　延期交房的項(xiàng)目也比比皆是。青西新區(qū)唐島海岸小區(qū)未在合同指定日期交房，開發(fā)商海德寧置業(yè)有限公司拒絕出面解釋和賠付違約金的問題。唐島海岸業(yè)主介紹，該小區(qū)前后已經(jīng)建了6年多，封頂兩年來基本上沒什么變化，“從今年1月到現(xiàn)在，每次找開發(fā)商青島海德寧置業(yè)有限公司詢問進(jìn)展，他們總以各種理由延遲。售樓處曾承諾在2015年6月交房，也未兌現(xiàn)。”

　　購房者遭遇延期交房的事情也是很常見 ，記者簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)了一下，開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛資金鏈斷裂(福海花園、唐島海岸、大洋花園)、相關(guān)配套設(shè)施無法按時(shí)完工(桓竹苑)、施工方和建設(shè)方存在糾紛(山水國際)等因素造成,而購房的業(yè)主往往就成為了受害者。

　　我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)

　　合同不合理開發(fā)商依然要賠

　　國家并沒有一個(gè)明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定,而且房產(chǎn)問題也暫時(shí)還不適用于消法。對(duì)于延期交房,唯一對(duì)開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。

　　對(duì)開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同 。開發(fā)商違約交房，違約金到底應(yīng)該怎么算，賠償金又如何界定？記者咨詢了島城法律界的專業(yè)人士。

　　山東文錦律師事務(wù)所于欽杰律師說，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定 。”同時(shí)在第十六條中約定：當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　國家并沒有一個(gè)明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定 ，實(shí)踐中是依照當(dāng)事人的約定確定，如果實(shí)際損失高于約定賠償范圍的，還是可以要求賠償實(shí)際損失，理由可以是開發(fā)商作為格式合同提供方以格式合同的形式免除、降低其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

　　由于延期交房，業(yè)主們?cè)谕庾夥康淖饨鹩煞课蓍_發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按照購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交付日期所發(fā)生的利息計(jì)算。如果開發(fā)商在寬限期過后，仍不能交房的，那么購房者有權(quán)解除合同 ，同時(shí)要求房屋開發(fā)商返還購房款及利息，并支付違約金。

　　在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

　　這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　政府政策監(jiān)管也應(yīng)跟進(jìn)

　　記者也咨詢了政府職能部門關(guān)于延期交房的事情，相關(guān)工作人員表示：開發(fā)商延期交房的問題涉及到很多部門，所以監(jiān)管起來有一定難度。目前主要是通過資金監(jiān)管來對(duì)開發(fā)商進(jìn)行約束 ，開發(fā)商首先交納一部分資金作為工程保證金，在工程建設(shè)過程中一旦發(fā)生意外，就可以啟用這筆資金進(jìn)行善后。

　　此外，政府職能部門會(huì)盡量做到預(yù)防為主，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。在開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題將會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行查處，同時(shí)，群眾可以就開發(fā)商資質(zhì)不全的情況進(jìn)行舉報(bào)。”

　　與此同時(shí)，應(yīng)對(duì)延期交房政策法規(guī)也要及時(shí)跟進(jìn)。《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》已于7月1日起正式實(shí)施，同之前條例相比，新《條例》在企業(yè)監(jiān)管、信息透明等各方面都有新舉措。

　　新《條例》有幾個(gè)亮點(diǎn)與消費(fèi)者緊密相關(guān)：一是通過建立交付使用公示制度，明確開發(fā)項(xiàng)目交付使用條件,減少因信息不對(duì)稱導(dǎo)致的交房糾紛；二是通過強(qiáng)化項(xiàng)目管理手冊(cè)、開發(fā)建設(shè)方案等制度，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程動(dòng)態(tài)監(jiān)控，防止項(xiàng)目延期交付；三是通過健全房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金和預(yù)售資金監(jiān)管制度，保證項(xiàng)目自有資金充足到位，降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)“爛尾樓”；四是通過增加開發(fā)企業(yè)信用建設(shè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工應(yīng)當(dāng)通過規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗(yàn)收，并取得相關(guān)驗(yàn)收合格文件或者憑證、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的證明文件的同時(shí)，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)驗(yàn)收合格和投入使用的證明材料于項(xiàng)目交付使用前五日在交房現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。未按照要求將開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)驗(yàn)收合格和投入使用的證明材料進(jìn)行公示的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。