?　　買房是人生中數(shù)一數(shù)二的大事，動(dòng)輒百八十萬(wàn)的房子，有時(shí)需要幾代人一起努力，才能最終讓它成為一個(gè)家。可是對(duì)于一些買房者來(lái)說(shuō)，交了錢之后，開發(fā)商卻沒(méi)有按照約定的時(shí)間交房。同樣為了違約金打官司，卻出現(xiàn)一勝訴一敗訴截然不同的結(jié)果，這到底是咋回事？

　　逾期兩年沒(méi)交房，告贏開發(fā)商獲違約金

　　據(jù)市民趙先生訴稱，2011年6月份的時(shí)候 ，他相中了一套房子，隨后不久就跟開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，其中約定趙先生購(gòu)買開發(fā)商建設(shè)的青島市保張路某小區(qū)房屋一套，價(jià)款64萬(wàn)余元，房屋將于2012年10月31日前交房。然而讓趙先生都沒(méi)有想到的是，直到2014年11月20日，開發(fā)商這交付房屋。趙先生算了算時(shí)間，逾期交房已經(jīng)達(dá)750多天了。合同第十二條還約定了，只要發(fā)生逾期交房的情況，違約金按自己已付房款日萬(wàn)分之一計(jì)算。于是，趙先生將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商支付2012年11月1日至2015年4月25日期間的違約金，其中截止到2014年11月20日違約金數(shù)額為48568元和違約金的利息。

　　在法庭上，開發(fā)商對(duì)逾期交付的事實(shí)沒(méi)有抵賴，但卻爭(zhēng)辯說(shuō)，逾期原因是建筑施工方逾期竣工所致，應(yīng)當(dāng)追加施工方為第三人。而且違約金應(yīng)計(jì)算至2014年11月18日。最終，市北區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，開發(fā)商因?yàn)檠悠诮环浚瑧?yīng)該按合同約定和《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于違約金的規(guī)定 ，支付違約金。計(jì)算違約金的期限應(yīng)當(dāng)自2012年11月1日逾期之日計(jì)算至2014年11月18日趙先生實(shí)際接收房屋之日。法院確認(rèn)被告逾期交房748天（按年365天計(jì)算），應(yīng)當(dāng)支付趙先生逾期違約金48438.2元。

　　交房不滿意拒收，要求索賠敗訴

　　記者從黃島法院了解到，2012年1月11日，張先生與開發(fā)商公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》一份。合同第二條約定 ，張先生購(gòu)買開發(fā)商公司位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)青云山路35號(hào)預(yù)售樓房一處和該小區(qū)編號(hào)為78號(hào)的地下停車位一處。按照合同約定 ，張先生于2012年1月11日付清地下停車位款85000元，于2012年3月31日前付清樓房款1417430.65元；開發(fā)商公司于2012年12月31日將樓房及地下停車位交付給張先生。

　　合同簽訂后，張先生按約定履行了全部付款義務(wù)，但到了收房的時(shí)候，張先生發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)存在地面不平整，墻面不平并露黑墻體，沒(méi)有水龍頭，樓房公共部分存在樓地基有塌陷、外圍墻裂縫等問(wèn)題，所以拒絕接受房屋。按約，張先生訴訟到法院，認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)向自己支付違約金，要求開發(fā)商公司向自己支付自自2013年1月1日至2014年5月22日共計(jì)508天的逾期交房違約金228970.43元。

　　法院認(rèn)為，按照商品房買賣合同司法解釋規(guī)定，對(duì)于交付的房屋存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵，因其一般不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，除非購(gòu)房者能夠證明所購(gòu)房屋已達(dá)到嚴(yán)重影響居住的程度，否則購(gòu)房者不能由此拒絕接收房屋。即使存在質(zhì)量問(wèn)題，張先生應(yīng)根據(jù)合同22條約定向質(zhì)檢部門提出鑒定，而不是拒絕接收房屋。所以張先生以此時(shí)的“質(zhì)量問(wèn)題”說(shuō)明自己不接收房屋的理由也不合邏輯。綜上，法院判決駁回張先生的訴訟請(qǐng)求。

　　一年近百場(chǎng)官司，法官支招咋維權(quán)

　　市北區(qū)人民法院法官介紹說(shuō)，解決延期交房時(shí)間問(wèn)題，首先就是交房時(shí)間的認(rèn)定，它關(guān)系到延期交房從何時(shí)計(jì)算的問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛，一年大概有近百場(chǎng)此類官司。

　　“開發(fā)商認(rèn)為房屋的交付使用就是購(gòu)房者直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙；而購(gòu)房者則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。對(duì)此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”在上述案例中，如果合同約定明確了交房的方式，應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)，如果未明確交房的方式，應(yīng)當(dāng)以“交鑰匙”的時(shí)間點(diǎn)認(rèn)定開發(fā)商交房。

　　“購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候 ，一定要看清房屋交付使用的時(shí)間以及若出現(xiàn)延期交房該如何約定賠償?shù)染唧w事項(xiàng)。其次，交房時(shí)間越明確越好。為什么強(qiáng)調(diào)讓購(gòu)房者在簽訂合同的時(shí)候一定要明確房屋交付使用的時(shí)間，那是因?yàn)樵摃r(shí)間直接能夠影響到延期交房違約金的起算時(shí)間。延期交房違約金起算時(shí)間，一般是合同中約定的交房期限，除法律或合同另有規(guī)定外，在約定的交房期限屆滿之日時(shí)，賣方若不能向買方交付房屋的，賣方應(yīng)在交房期限屆滿之次日起開始向買方計(jì)付延期交房違約金。”

　　此外，記者了解到，在簽訂補(bǔ)充合同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)仔細(xì)逐條審核補(bǔ)充合同內(nèi)容，要分清補(bǔ)充協(xié)議的哪些條款對(duì)自己有利，哪些條款對(duì)自己不利，對(duì)于不利的補(bǔ)充條款要與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可以拒絕簽字。合同用語(yǔ)也應(yīng)當(dāng)盡量明確，避免使用“特殊情況”、“重大問(wèn)題”、“等”等含糊用語(yǔ)。如果必須使用這些用語(yǔ)，應(yīng)注意要以舉例形式把自己所能想到的情形全部羅列出來(lái)，以免讓對(duì)方鉆空子。

　　記者 張鵬

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)）