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半島網(wǎng)8月12日消息 近日，中聯(lián)自由港灣業(yè)主向半島網(wǎng)反映，該項(xiàng)目“公攤”遠(yuǎn)超業(yè)主認(rèn)知，同時(shí)，開發(fā)商還在購房合同中排除了業(yè)主對(duì)于部分公攤部位的收益權(quán)，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商事前并未告知，導(dǎo)致他們“上當(dāng)”。此外，半島網(wǎng)了解到，中聯(lián)自由港灣地塊的開發(fā)歷經(jīng)波折，自上世紀(jì)九十年代至今，目前土地使用權(quán)僅剩27年。對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商青島中聯(lián)建業(yè)集團(tuán)有限公司營(yíng)銷部部人員回復(fù)，開發(fā)商對(duì)于公共部分享有合法產(chǎn)權(quán)。不過律師認(rèn)為，根據(jù)契約精神，合同成立須表述真實(shí)，建議業(yè)主找開發(fā)商協(xié)商此事，細(xì)化產(chǎn)權(quán)問題。
業(yè)主：
中聯(lián)自由港灣公攤53%？ 中聯(lián)自由港灣業(yè)主的爆料
近日，市民王女士向半島網(wǎng)反映，她于2014年11月，在位于市北區(qū)新疆路的中聯(lián)自由港灣全款購買兩套公寓。交房時(shí)，開發(fā)商遲遲沒有提供房屋交接書，自己當(dāng)時(shí)基于對(duì)本地企業(yè)的信任，以及項(xiàng)目所在的市北區(qū)郵輪母港板塊前景的期待，就匆匆領(lǐng)了鑰匙。2016年8月份，在收房近兩年后，王女士終于拿到了開發(fā)商給的房屋交接書，開始準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)證。但是房屋逐漸暴露的種種問題，讓不少業(yè)主難以理解。
測(cè)繪報(bào)告顯示的部分房屋分?jǐn)傁禂?shù)
首先，關(guān)于房屋的公攤問題，引起了王女士和不少業(yè)主的的注意。王女士表示，自己通過市北區(qū)房產(chǎn)交易中心，查詢到了中聯(lián)自由港灣的房屋測(cè)繪報(bào)告，該報(bào)告由青島二十二世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)代理有限公司出具。測(cè)繪報(bào)告顯示，王女士所購買的中聯(lián)自由港灣22樓某戶，套內(nèi)面積是60.49㎡，分?jǐn)偯娣e是32.2㎡，建筑面積是92.69㎡，分?jǐn)傁禂?shù)0.5324。
從王女士提供的測(cè)繪報(bào)告上可以看到，該項(xiàng)目公寓分?jǐn)傁禂?shù)普遍都在0.47-0.53左右。“業(yè)主的公攤竟然高達(dá)53%？真的是全球之最了吧。”王女士認(rèn)為，測(cè)繪報(bào)告上的“分?jǐn)傁禂?shù)”換算為百分比，就是業(yè)主房屋公攤，那明顯過高了。
位于市北新疆路4號(hào)的中聯(lián)自由港灣
業(yè)內(nèi)：
分?jǐn)傁禂?shù)非公攤率 那么，中聯(lián)自由港灣項(xiàng)目業(yè)主的公攤率真有如此高嗎？
對(duì)此，青島北洋建筑設(shè)計(jì)院陳經(jīng)理解釋，測(cè)繪報(bào)告書上的分?jǐn)傁禂?shù)和市場(chǎng)通常所說的公攤率并不是一回事。據(jù)介紹，分?jǐn)傁禂?shù)（也即公攤系數(shù)）＝公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/套內(nèi)建筑面積，而公攤率＝公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積。而購房者和開發(fā)商在房屋交易中所使用的“公攤”，指的是是公攤率，而不是公攤系數(shù)。
王女士所購的中聯(lián)自由港灣22樓某戶，套內(nèi)面積是60.49㎡，分?jǐn)偯娣e是32.2㎡，建筑面積是92.69㎡，分?jǐn)傁禂?shù)53.24%，公攤率則應(yīng)該用32.2/92.69，公攤率實(shí)為34.7%。據(jù)此測(cè)算，中聯(lián)自由港灣部分業(yè)主的公寓公攤率在32%-34%左右。
半島網(wǎng)通過房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，不同物業(yè)類型的公攤率有所差別。目前住宅小高層一般在18-20%，高層在20-25%；辦公一般在25-30%。中聯(lián)自由港灣最初設(shè)計(jì)為辦公，會(huì)預(yù)留較多公用空間，公攤相應(yīng)就比較大。不過，現(xiàn)在我國并未出臺(tái)針對(duì)房屋公攤面積處理辦法的法律法規(guī)，這也使得公攤面積成為房屋交易過程中的一大爭(zhēng)論點(diǎn)。
質(zhì)疑：
業(yè)主權(quán)益遭購房合同排除 測(cè)繪報(bào)告中對(duì)于部分樓層的分?jǐn)傉f明
此外，業(yè)主們還質(zhì)疑，該項(xiàng)目1至4層為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，根據(jù)測(cè)繪報(bào)告，業(yè)主共分?jǐn)偧s2463平方米的面積。但是在購房合同中，有一條附加條款約定：本項(xiàng)目的商業(yè)中心廣場(chǎng)、大堂等歸甲方所有，乙方承諾對(duì)甲方或上述設(shè)施的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人、使用人對(duì)上述設(shè)施的正常經(jīng)營(yíng)、使用不提出任何異議，不以任何方式進(jìn)行阻礙。“也就是說，我們業(yè)主付出了公攤對(duì)價(jià)，卻拿不到任何收益。”
業(yè)主對(duì)購房合同附加條款存有異議
王女士認(rèn)為，開發(fā)商在簽訂合同時(shí)，對(duì)于該部分權(quán)利排除條款沒有提出明示，導(dǎo)致自己和眾多業(yè)主“上當(dāng)”。據(jù)了解，由于認(rèn)為自己的合法權(quán)益受到侵害，王女士目前拒絕辦理房產(chǎn)證。
另外，讓王女士疑惑的是，當(dāng)初購房時(shí)，開發(fā)商說房屋為商住房，可是在測(cè)繪報(bào)告里，房屋用途卻變成了辦公。
開發(fā)商：
開發(fā)商對(duì)1樓大廳等公共部分擁有產(chǎn)權(quán) 半島網(wǎng)以購房者的身份咨詢了中聯(lián)自由港灣置業(yè)顧問，對(duì)方表示，“目前房屋全部為現(xiàn)房銷售，房屋產(chǎn)權(quán)為40年，贈(zèng)送裝修和家具，公攤在30%左右。”
關(guān)于市民所反映的購房合同對(duì)于公共部分業(yè)主使用權(quán)和收益排除等問題，半島網(wǎng)聯(lián)系了中聯(lián)自由港灣的開發(fā)商青島中聯(lián)建業(yè)集團(tuán)有限公司，其營(yíng)銷部工作人員表示，開發(fā)商對(duì)1樓大廳等公共部分是有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的，合同中對(duì)于該部分的權(quán)利規(guī)定合乎相關(guān)法律法規(guī)。
調(diào)查：
地塊開發(fā)歷經(jīng)波折 產(chǎn)權(quán)年限“縮水” 據(jù)了解，中聯(lián)自由港灣所在地塊開發(fā)歷盡波折，并一度爛尾。開發(fā)項(xiàng)目原命名為青島加洲國際廣場(chǎng)，始建于1992年，于1996年封頂，自此開始閑置，之后由青島中聯(lián)建業(yè)集團(tuán)盤活。2011年5月23日，青島市規(guī)劃局網(wǎng)站對(duì)變更后的規(guī)劃方案進(jìn)行批前公示，公告顯示：為打造精品工程，塑造郵輪母港區(qū)域良好的空間形態(tài)，滿足現(xiàn)實(shí)使用要求，對(duì)原建筑塔樓和裙房進(jìn)行改擴(kuò)建，項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容是商業(yè)和辦公，該樓的使用年限是50年。
業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)目土地性質(zhì)是商辦用地，土地使用年限是50年，但青島中聯(lián)建業(yè)接手后將其改造為商住項(xiàng)目進(jìn)行銷售，并一直對(duì)外宣稱土地使用年限是40年。盡管實(shí)際使用年限長(zhǎng)達(dá)50年，但由于爛尾多年，中聯(lián)自由港灣的實(shí)際使用年限已經(jīng)不多了，僅剩下27年，將于2043年到期。
律師：
業(yè)主可對(duì)公攤部分權(quán)益進(jìn)行主張 山東頤衡律師事務(wù)所叢偉律師認(rèn)為，業(yè)主可以對(duì)于付出對(duì)價(jià)的公攤部分權(quán)利進(jìn)行主張。因?yàn)楦鶕?jù)契約精神，合同成立的條件是表述真實(shí)，如果在簽訂合同時(shí)開發(fā)商未盡到告知義務(wù)，則可認(rèn)為該條款并不成立。如果開發(fā)商堅(jiān)持合同有效成立，那么開發(fā)商則有對(duì)“合同簽訂之際已詳細(xì)告知業(yè)主”進(jìn)行舉證的義務(wù)。
另一方面，叢偉律師認(rèn)為，購房者如果是在對(duì)相關(guān)事實(shí)有重大誤解的情況下簽訂了明顯不公平的合同，按照法律的規(guī)定，購房者有權(quán)要求變更或者撤銷該合同。
文 葛飛 圖由業(yè)主提供
[編輯: 王好]
