?　　367輪競價，成交樓面地價12520元/平方米，溢價率高達203.9%，7月20日市北區宜昌路16號榮膺“單價地王”。此“面粉貴過面包”的結果一出，引起一片嘩然。上周本報報道拿地之后的影響，近日連續有讀者致電68068277咨詢有關樓市價格預期變化，本報記者就此繼續采訪業內人士，相關人士分析此次搶地大戰實有些“狼多肉少”被逼無奈的意味。

　　

　　土地儲備不足迫使開發商搶地

　　2016年上半年青島樓市火了，但是開發商卻慌了，因為土地儲備不足，項目不夠多，房子不夠賣的。青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江表示，巧婦難為無米之炊，土地是開發商的根本，青島很多中小開發商由于沒有土地而被迫離市，這個市場已基本成為大鱷們的舞臺。大家都集中精力瞄準了土地市場，所以今年上半年土地市場十分火爆。

　　據銳理新媒體統計，2016年上半年青島全市供應土地652萬平方米，供應量同比上漲119%，環比下降23%；土地成交建面則維持在650萬平方米左右，土地供需低位穩定。但土地供銷仍集中在青西新區、膠州、即墨等郊區縣市，主城區土地極其稀缺，受主城區可供開發土地少影響，未來土地市場仍將持續這一狀況。而從各房企的土地儲備情況來看，截至2016年中島城房企中萬達的土地儲備最為豐厚，其未開發土地建面達605.2萬平方米；而位列前六的房企中萬科、海爾存貨比不足5年；金地、遠洋存貨比不足1年，預計后期會加大土地儲備；中鐵、北京金隅、協信等房企旗下項目由于入市時間短或未入市，存貨比如何有待時間來檢驗。

　　此次藍光敢于以如此高的價格拿地，青島銳理數據總經理馬光明認為原因有五：一是大環境向好，量價齊升，開發企業看好后市；二是從去年開始青島主城區土地供應萎縮嚴重，尤其是今年上半年僅有7宗土地供應，且規模素質都較低，宜昌路16號是上半年主城區最大、素質最好的地；三是，原四方區在區位上要優于李滄區，但一直處于價格洼地，與李滄區未拉開差距，隨著近幾年市南市北土地稀缺，以及四方老企業搬遷、舊城改造等利好，區位價值顯現，看好未來發展；四是很多品牌企業土地儲備短缺，面臨不拿地就會退出青島的壓力；五是，宜昌路16號12520元/平方米的樓面地價并不是沒有機會，依然可以通過準確的定位、產品品質、資金運作等方法突圍。

　　開發商大張旗鼓借勢宣傳“漲價”

　　藍光高價拿地如一石激起千層浪，攪動了老四方樓市，作為價格洼地的老四方多家樓盤借此時機爆出漲價消息。

　　位于海岸路的華融望海項目，在“地王”拍出的當天下午就打出“今天都沒動靜了？光說不練？隔壁的老炮們，我先打個樣”的廣告，廣告中稱，項目將于7月25日起全面漲價，上調幅度為410~3000元/平方米不等，部分房源將突破2萬元/平方米大關。

　　位于瑞昌路與湖清路路口的濱海1號項目，今年5月份首次開盤時，均價僅為9200元/平方米，后來兩次開盤均價，也只是9600元/平方米和10500元/平方米，但售樓處一名工作人員表示，不久將開盤的5號樓，銷售均價將達13000元/平方米。

　　建于老海晶地塊之上的萬科未來城，此前在售的精裝房均價為12500元/平方米，據傳上漲幅度或達30%，但實際并未有如此大幅上漲，價格穩中有升。不過，也不是所有開發商都盲目樂觀，位于海岸路22號乙的中海藍庭項目就打出“親民牌”，趁機走量。該項目目前在售的高層均價在11000元/左右，洋房為13000元/平方米左右。一名相關負責人表示：“藍庭暫時不會漲價，還是以穩為主。”周邊在售二手房的掛牌價也暫未出現明顯上漲，但議價空間普遍縮小。

　　老四方有望走出“房價洼地”

　　“老四方作為主城區的價格洼地，價值將更快地被挖掘，當然價格會走在價值的前面。”鏈家網運營總監張斌認為，藍光高價拿地催生老四方樓盤漲價，也是意料之中的事。早在2014年，李滄大部分新樓盤的銷售均價就已經過萬，現在中海國際社區、海爾鼎華府等項目二手房已經達到11000~12000元/平方米。相較之下，老四方的房價一直處于價格洼地中，近幾年保持在10000~12000元/平方米，沒有太大變化。“這次拿地事件，可以說是一個契機。”

　　然而，藍光高價拿地后的前景并不太被看好。龍江認為：“開發商高價拿地后能不能撐住是關鍵，青島地價達到一萬以上后期市場壓力就很大。”老四方現成交均價在11600元左右，周邊售價最高的中海臨安府洋房也不超過16000元。而按地價和建筑成本等推算，宜昌路16號項目要18000元左右才能保本。而土地3.5的容積率，肯定是高層住宅，那18000元的價格已經逼近市南水平，銷售難度可想而知。而且地塊周邊為普通住宅區，除可以遠觀后海外并無特色景觀資源，尚有發電廠等不利因素。將來定價肯定為改善類產品，客戶的接受度也不樂觀。

　　張斌表示，開發商大張旗鼓地借勢宣傳“漲價”，能否影響購房者加速出手，是否能對成交量真的奏效，還要看接下來的實際數據。同時，此次漲價的波及范圍不會太廣，一般會集中于老四方周邊，至于對全市房價上漲的影響還談不上。

　　 [編輯: 王連藝]