?　　為全面宣傳物業管理法規政策，提升物業服務和房屋專項維修資金管理水平青島市物業管理辦公室于守賢主任在2016年7月6日下午2：00～4：00做客青島政務網“在線問政”欄目，為網民解答社區物業管理相關政策并與網民互動交流。網友對于各自關心的物業問題積極地詢問，與于主任展開互動交流。

　　調整已劃定物業管理區域需50%以上業主同意

　　有網友反映街道和物業辦擅自搞物業分割，阻撓成立小區共同的業主委員會。

　　對此，于主任表示，根據《山東省物業管理條例》和《青島市物業管理條例》有關規定，物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向區（市)物業管理行政管理部門提出劃分物業管理區域的要求,區（市)物業管理行政管理部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　此外，物業管理區域劃定后，確需調整的，由區（市)物業管理行政管理部門按照有關規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。因此，如小區業主對于物業管理區域劃分有相應需求，應當根據上述規定向所屬物業行政管理部門提出申請，由其按照規定程序召開業主大會等方式予以解決。

　　使用房屋維修基金應當經超過2/3以上的業主同意

　　有不少網友詢問關于房屋維修基金的問題，比如申請房屋維修基金的流程怎樣操作？違規使用維修基金如何處理？房屋專項維修資金歸誰所有，由誰交存，由誰管理？

　　于主任表示，對于符合使用維修資金的小區，房屋專項維修資金申請使用程序如圖所示（右圖）。房屋專項維修資金屬于業主所有，并存入業主的房屋戶門號分戶賬戶中。根據《青島市房屋專項維修資金管理辦法》規定：住宅和非住宅房屋的業主應當交存房屋專項維修資金，但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外；屬于出售公有住房的，售房單位、購房人也應當交存房屋專項維修資金。根據“專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，房屋專項維修資金的管理實行業主自主管理或房屋專項維修資金管理機構代為管理的方式。

　　規劃建設的公共建筑和共用設施不得改變用途

　　網友詢問，物業在小區內更改公共設施如何處理，有業主擅自改變房屋結構并長期占用公用綠地該怎么辦？

　　于主任表示，根據國務院《物業管理條例》有關規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。如存在違規行為業主可以根據《青島市城市管理相對集中行政處罰權條例》有關規定，向城管執法部門進行反映，并由執法部門予以查處。根據《物權法》和規劃有關法律法規及物業管理相關法規規定，擅自改變房屋用途和侵占小區規劃屬于共用部位的綠地等行為的應當根據《青島市城市管理相對集中行政處罰權條例》有關規定，由城管執法部門責令其整改。同時，業主也應主動維權，保護自己的利益不受侵犯，可以自行向城管執法部門進行投訴，并由其予以查處。城市信報/信網記者 張俊達

　　房屋專項維修資金申請使用程序

　　1.物業服務企業制訂使用方案

　　2.使用方案應當在小區明顯位置公示不少于7日，并經有利害關系的所占面積及戶數比例達到三分之二以上的業主同意

　　3.物業服務企業將使用方案報區(市)房屋專項維修資金管理機構審核

　　4.房屋專項維修資金管理機構經現場勘查后辦理備案手續

　　5.工程竣工后，物業服務企業應當邀請所在地房屋專項維修資金管理機構、街道辦事處、相關業主代表對工程質量進行驗收，對工程決算有異議的，可以委托專業中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本

　　6.經驗收合格后，由房屋專項維修資金管理機構通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩余款項

　　未實施物業管理的，由相關業主或者業主委員會按照上述程序辦理使用手續；

　　如發現違規問題可以向房屋所在區房屋專項維修資金管理部門進行反映。

（來源：半島網-城市信報）