?　　樓市利好新政接二連三頒布，導致各個樓盤競相入市的同時也在慢慢漲價。青島也不例外，自2016年來，不少樓盤價格都有所上漲。所謂買漲不買跌，樓盤一漲價，大批市民開始活躍起來。眾所周知，庫存是影響房價的重要指標。當供應減少時，價格自然會上漲，這個是市場規律。然而近期關于開發商玩“高冷”范兒，一言不合就漲價的新聞卻屢屢出現。

　　上半年主城區土地和庫存陷尷尬

　　整體來看，主城區的土地供應出現了緊張，上半年青島市成交的商住用地依然集中在市郊各區和下屬各市 ，原膠南市和膠州市是成交量最高的兩個區域，都超過了1000畝；再一個成交面積比較多的區市是高新區，共724.56畝，不過其中包括紅島國際會展中心429.58畝的商業用地，如果除去這一部分，高新區在上半年的商住用地成交量只有不到300畝，只比主城區各區稍多。

　　銳理數據統計，2016年上半年青島市土地招拍掛市場共出讓商住用地124宗，面積680.26畝，其中成交100宗，面積5428.01畝，成交總金額約67.23億元，其中主城區僅嶗山區和李滄區有5宗袖珍地塊成交（包括一宗地下空間），面積共66.72畝，成交總金額5.07億元。

　　而在去年同期，青島市的商住用地招拍掛成交量為118宗，面積4983.43畝，比今年上半年要少，不過成交總金額超過137億元，是今年上半年的兩倍，其中主城區在去年上半年共有15宗商住用地成交，面積共902.2畝，成交總金額約73.4億元。而從青島市國土資源和房屋管理局2016年5月4日公布的《青島市2016年住房用地供應計劃匯總表》來看，市內三區（市南、市北、李滄）將不會新增商品住宅用地供應，這就意味著，在今年下半年乃至明年李滄區住宅用地比較緊張，新樓盤供應會比較緊俏。

　　土地供應的緊張的同時，去庫存速度正在加速。根據青島克而瑞的數據顯示，目前，各區市中，庫存套數最低的是高新區，僅3080套；去化周期最短的是李滄區，僅5個月。而庫存套數最高的是膠南市，庫存共計39992套。但去化周期最長的卻是萊西市 ，去化周期為32個月。

　　以李滄為例，從李滄區整體發展來看，區域土地開發已經進入中后期，土地供應嚴重短缺，2015年以來李滄區共成交5宗地塊，其中純住宅和商住用地僅3宗，總建筑面積約為45761平。2016年1至5月李滄區普通住宅新增供應面積約42萬平，但是成交面積則為89.71萬平，如此市場形勢下，很好的實現了庫存去化，與此同時，李滄區房價上漲的勢頭恐怕穩不住。

　　青島克而瑞分析認為，在持續去化的情況下，一方面，供應少了，價格自然會漲，這個是市場規律 ；另一方面，開發商為了實現利益最大化，還會放緩推盤節奏，制造緊張氣氛，助推房價上漲。兩相作用之下，幾乎可以預見，下半年主城區的房價還會上漲。

　　早買一天，省了500元/平方米

　　最近市民于先生在李滄綠城郁金香岸買了一套三居室的房子，打完折后是10080元/平方米。由于綠城郁金香岸在2015年就已經開盤，樓盤庫存也剩余不多，加上銷售火爆。就在于先生交完首付后，置業經理告訴于先生，該樓盤明天就要提價500元/平方米。于先生告訴記者：“幸虧提前買了，要不每平米多出500元，首付加月供都要多交了?！?br>
　　今年開年以來，尤其是農歷年后，青島樓市一片火熱之勢，無論是新房成交量還是房價行情都處于上漲態勢，在這一過程中，購房者的感受是最為直觀的，許多人都真切地感受到了房價上漲的速度。

　　主城各區的新樓盤房價普漲，有的樓盤甚至在短短幾個月上漲了幾千。例如大熱的市北區新盤秀蘭禧悅都年初的時候均價為9500元/㎡ ，而現在新推樓座均價按照置業顧問的說法已經漲近1500元/㎡ ；還有，這一區域的中海藍庭、華融藍海洋望海等項目價格都上調，上調幅度均在1000至1500元/㎡之間。

　　李滄商圈樓盤叫價一萬二三地鐵

　　開通直達、麥凱樂營業、萬科中心運營……這兩年，新都心的熱度只增不減，區域內的新房也是炙手可熱。隨著可供開發土地的減少，新都心的新房存量也面臨著房子“不夠賣”的境況。

　　去年9月份開盤的海爾世紀公館，才半年多的時間，推出的1062套房源賣的只剩下86套。萬科紫臺同樣如此，1186套房源僅剩145套，進入尾盤階段。新都心新房資源越來越少，所以二手房也越來越搶手，尤其是該片區商業配套越來越完善，后續潛力會更大。據記者了解，有的二手房原目前價格每平米已經越過2萬元。而周邊新房均價大約1.3萬元/平方米左右，一手房與二手房之間的價格差非常大，“一二手房價倒掛”現象最為明顯。

　　李村商圈商業發展迅猛，近兩年土地供應也偏向商業。受制于住宅用地供應不足，李村商圈住宅開發放慢了腳步，片區內多個住宅項目銷售接近尾聲，新房供不應求的局面愈加凸顯。

　　李村商圈內的兩大住宅項目中海國際社區及海爾鼎世華府，經過多年的銷售新房存量已十分稀少，截至目前，兩大項目合計推出新房10358套，如今僅剩80套可售。而在去年入市的綠地香頌及海信東山郡，僅一年多時間住宅都幾近售罄。入市時間最短的保利中央公園，2252套房源也已去化九成。

　　而如今的新都心和李滄商圈的這些樓盤已經基本交付入住，周邊配套不斷的趨于完善，現在這兩大熱點版圖房價都今昔對比，說明了曾經熱點版圖的價值得到了證明和釋放，李滄商圈的這些曾經的萬元盤現在也都已經叫價一萬二三，上漲幅度在1500～2000元/平米之間了。

　　 [編輯: 高明良]