?　　今年上半年，島城新房、二手房市場(chǎng)成交火熱，“金三銀四紅五月”更是成色十足。年初不斷出臺(tái)的樓市“新政”無(wú)疑是催化劑，因?yàn)檫@些“新政”涉及購(gòu)房的各個(gè)環(huán)節(jié)，從首套房認(rèn)定、首付、稅負(fù)到公積金，總之，就是給市民買房換房提供了各種便利。

　　政策寬松 購(gòu)房門(mén)檻降低

　　因?yàn)閷?shí)惠多多，“首套房”有著嚴(yán)格的認(rèn)定，不過(guò)在今年“首套房”認(rèn)定寬松了不少。自2月22日起，我省契稅繳納的住房查詢范圍做出調(diào)整，首套房的認(rèn)定由“市”變“縣”（市、區(qū)）。以青島為例，購(gòu)房者在市南區(qū)有一套房，但是首次在市北區(qū)購(gòu)買房產(chǎn)，契稅繳納時(shí)按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士表示，這是山東省對(duì)全國(guó)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠新政加碼的表現(xiàn)，將進(jìn)一步鼓勵(lì)、刺激改善性住房等需求。山東省的新政是在國(guó)家政策的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了首套房的認(rèn)定范圍，以“區(qū)”劃分首套房的影響會(huì)比較大，受益人群也比較廣，將進(jìn)一步利好青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)市民通過(guò)換房子或者買二套房來(lái)改善住房條件。

　　不僅是首套房認(rèn)定放寬，購(gòu)房落戶也降低了門(mén)檻。2月4日，黃島區(qū)就出臺(tái)了購(gòu)房落戶新政，規(guī)定在青島市具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的市外人員，在黃島區(qū)購(gòu)買單套新建商品住宅面積達(dá)到60平方米（含60平方米）以上，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，都可在購(gòu)房地申請(qǐng)落戶；同時(shí)規(guī)定，購(gòu)房落戶黃島區(qū)的人員登記常住戶口滿5年以上，在市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)有合法固定住所的，可將戶口遷入其合法固定住所。該政策有效期至2017年12月31日。緊隨其后，2月23日紅島也頒布落戶新政，規(guī)定在青島市具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的青島市外人員，在紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)購(gòu)買單套新建商品住宅面積達(dá)到60平方米以上，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（含貸款購(gòu)房取得的住宅房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證）的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在購(gòu)房地申請(qǐng)落戶。此外，也推進(jìn)了市區(qū)戶口自由遷移。新政自發(fā)布之日起施行，有效期至2017年12月31日。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，買房落戶青島，曾經(jīng)的標(biāo)準(zhǔn)是所購(gòu)房產(chǎn)要達(dá)到100平方米，如今辦理落戶的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)降至60平方米，購(gòu)房成本幾近減半。不僅如此，還為以后遷居落戶主城區(qū)提供了保障條件，這無(wú)疑對(duì)“青漂”及外來(lái)置業(yè)者有著不小的吸引力。

　　利率最低 首付契稅“雙降”

　　買房是一筆大支出，因此首付、利率、契稅的每一個(gè)變化都牽動(dòng)著購(gòu)房者的心。今年，在首付方面首先迎來(lái)了利好。2月初，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)個(gè)人住房貸款政策，下調(diào)不實(shí)施限購(gòu)城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次購(gòu)房的首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%。同時(shí)，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。如今，島城不少銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首付20%新政，首套房貸門(mén)檻已降低。二套房方面，上述銀行首付款比例調(diào)整為不低于30%。而在農(nóng)歷新年之前，青島市面上大多數(shù)銀行都是參照首付最低40%執(zhí)行的。首付比例下降至20%，使得剛需置業(yè)門(mén)檻更低，買房更容易了。特別適合工作年限少，手頭現(xiàn)錢(qián)有限，但還年輕未來(lái)有發(fā)展?jié)摿Φ氖滋追抠?gòu)房群體。

　　不僅是首付比例降低，2月19日，國(guó)家財(cái)政部官方網(wǎng)站發(fā)出公告，國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)聯(lián)合調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)公告顯示，從2月22日起，居民購(gòu)買首套房，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；二套房面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。如今島城購(gòu)房者已享受到這一利好。從首套房方面來(lái)看，調(diào)整前，青島首套房面積90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積90-144平方米（不含144平方米）的按1.5%的稅率征收契稅；而面積144平方米以上的，按3%的稅率征收契稅。調(diào)整后面積90平方米以上的，全部減按1.5%的稅率征收契稅，就是說(shuō)想要買大房子的市民，購(gòu)房成本進(jìn)一步減小了。二套房方面：調(diào)整前全部按3%的稅率征收契稅，調(diào)整后面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降低契稅的核心是鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買二套房，屬于“精準(zhǔn)式”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。不難看出目前國(guó)家對(duì)于改善型購(gòu)房的支持力度在加大，購(gòu)買改善型房源的成本逐步降低，當(dāng)下買房比以往擁有更多的優(yōu)勢(shì)。

　　撬動(dòng)杠桿“營(yíng)改增”落地

　　今年，“營(yíng)改增”再次刮起了二手房市場(chǎng)的一股成交熱潮，“買房趕緊，過(guò)了‘五一’，就得交11%的增值稅”被很多房產(chǎn)中介掛在嘴邊。很多市民擔(dān)心5月1日起正式實(shí)施后稅費(fèi)負(fù)擔(dān)增加，一些原本就猶豫不決的買房者也因此加入了快速購(gòu)房的大軍。不過(guò)，3月24日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》。通知稱，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，將免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心貼出營(yíng)改增通知，提醒市民辦過(guò)戶不必扎堆。因?yàn)闋I(yíng)改增后，市民交易兩年內(nèi)的二手房不僅稅負(fù)不會(huì)增加，反而還會(huì)略為下降。比如，某市民去年買了一套房子，今年5月1日后以100萬(wàn)元的價(jià)格賣掉。那么他需要繳納“100萬(wàn)元/（1+5%）×5%＝4.76萬(wàn)元”的增值稅，而如果按照現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅來(lái)繳的話，需要繳納 “100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元”。“營(yíng)改增”后賣房者稅負(fù)略有下降，100萬(wàn)元約少交2400元左右。專家表示，100萬(wàn)元的售價(jià)為含稅價(jià)，而增值稅實(shí)行 “價(jià)稅分離”，在計(jì)稅時(shí)必須把稅金剝離出來(lái)，按照不含稅價(jià)來(lái)計(jì)稅，這也是增值稅比營(yíng)業(yè)稅更科學(xué)合理之處。如今“營(yíng)改增”已經(jīng)塵埃落地，購(gòu)房者買房完全可以按照自己的節(jié)奏“精挑細(xì)選”了。

　　3月22日，青島市住房公積金管理中心召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布自5月1日起，二次貸款最高貸款額度新房由60萬(wàn)下調(diào)至50萬(wàn)、二手房由35萬(wàn)下調(diào)至30萬(wàn)，單方繳存為雙方繳存的60%；繳存余額倍數(shù)由15倍調(diào)整為10倍；結(jié)清2年即可申請(qǐng)。二手房首付比例最低30%，與房齡掛鉤；異地貸款放寬至全國(guó)范圍。對(duì)于本次調(diào)整，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的分析師認(rèn)為，青島公積金調(diào)整有緊有松，不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生“強(qiáng)刺激”。我市公積金使用率仍維持93%左右的高位運(yùn)行狀態(tài)，資金緊張的基本面沒(méi)變，決定了這次青島公積金政策調(diào)整，不可能對(duì)樓市形成強(qiáng)刺激，而只能算是有緊有松的調(diào)適。不過(guò)一些政策還是對(duì)買房形成了利好，像調(diào)整二次住房公積金貸款政策將二次貸款由結(jié)清5年方可再次申請(qǐng)，調(diào)整為結(jié)清2年即可申請(qǐng)；調(diào)整二手房住房公積金貸款最低首付款比例。將首次和二次公積金貸款購(gòu)買二手房的最低首付款比例分別由40%和60%，統(tǒng)一調(diào)整至30%。

　　整治市場(chǎng)規(guī)避買房陷阱

　　2月1日?qǐng)?zhí)行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》打破了2016年初始平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)。表面上，該規(guī)定是規(guī)范開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上和購(gòu)房者關(guān)系密切，像“不得含有升值或投資回報(bào)承諾”、“以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置”以及“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾”無(wú)一不是開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)主打的廣告語(yǔ)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，新的規(guī)定無(wú)疑減少了開(kāi)發(fā)商不少陷阱。

　　盤(pán)點(diǎn)青島在售樓盤(pán)不難發(fā)現(xiàn)，“學(xué)區(qū)房”一度成為廣告關(guān)鍵詞里出現(xiàn)頻率最高的詞語(yǔ)。“偽名校”、“偽學(xué)區(qū)”的住宅項(xiàng)目比比皆是，業(yè)主維權(quán)事件也著實(shí)不少。然而，這種開(kāi)發(fā)商招攬購(gòu)房者的“法寶”即已于2月1日戛然而止。新規(guī)明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾”。不僅如此，在以往的項(xiàng)目宣傳海報(bào)上，各種“高投資回報(bào)率”的字樣沖擊著置業(yè)者，特別是一些商業(yè)項(xiàng)目，引發(fā)了不少糾紛，如今“不得含有升值或投資回報(bào)承諾”對(duì)這方面也做了規(guī)范。同屬于新規(guī)中“房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)”的具體細(xì)則條款，還有“不得含有以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置”，換言之，以往那些“距離xx僅需xx分鐘”、“步行xx分鐘即可到達(dá)xx”的廣告語(yǔ)，將不能再出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告里。 本版撰稿 記者 王曉磊

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