?　　最近的樓市，說是全民買房一點也不為過。不管是那些有迫切購房需求的，還是一直在觀望行情的，都準備出手買房了。選房可是一門技術活，如果你被售樓員三五句介紹就說動買哪套房子，那一定還是一位買房“菜鳥”級選手。買房之前先儲備買房知識，尤其是買期房，看不見摸不著，一切靠“紙上談兵”的技巧。本期的《黃金樓市》就為您帶來最全的選房攻略。

　　A 了解小區整體規劃，盤上樓間距別輕信

　　去過售樓處的人都知道，沙盤是大家從整體上觀察一個樓盤的第一步。可不要覺得沙盤就是一個簡單的樓盤模型那么簡單，看沙盤也是有不少講究的。

　　首先要看的就是一個樓盤的規劃和設計。規劃和設計包括哪些呢？車位是地上的還是地下的，還是兩者兼具？小區內實行的是不是人車分流？小區外部都緊靠著哪幾條主干道路？最靠近主干道的是哪幾棟樓？每棟樓的高度怎樣？小區內的幼兒園和會所都在什么位置？這些都可以從沙盤上進行初步的了解。如果您是對噪音特別敏感，就一定要注意不要選靠近外圍主干道的樓座，另外，是不是方便出入小區的門口，從停車場到出門大約估算一個時間，都可以從這里獲得。不過，你在意的規劃和配套最好和售樓人員再落實一下，避免出現改了設計卻沒改沙盤的情況。

　　其次，從沙盤上還可以看到該樓盤中各樓座的布局，就是說，這個樓盤的樓座都是怎么排列的，小區的綠化情況如何，小區中心廣場周邊是哪幾棟樓，樓間距差不多是多少，都能看個大概。不過需要提醒大家的是，不要輕易相信沙盤上的樓間距，還是要以平面圖上的為準。

　　B 看圖：別只記著戶型圖，另外三圖很重要

　　看完了沙盤，接下來就需要大家看圖了。

　　首先要看的，是樓盤的區位圖。買房這件事直接關系到以后的生活質量，生活方不方便，要在售樓處的樓盤區位圖上看一看。看哪些內容呢？包括該樓盤周邊有什么主要道路，有沒有地鐵或者其他便捷的交通站點，有沒有大的商場，有沒有幼兒園小學等教育配套，附近多遠距離有醫院等等，這些都能在區位圖上一目了然。即便是在紅島或者西海岸新區等周邊還沒有完善配套的區域，一般也會在區位圖上標注未來將會建成的配套。但你一定要注意區位圖的縮小比例，以免出現看著近實則很遠，不放心就實地考察一下。

　　看完區位圖，再來看小區平面圖。小區平面圖要和前面說的沙盤一起結合看，包括樓間距，樓座的分布，以及小區內的景觀、廣場都分布在什么位置等等。需要提醒大家的是，在有些小區的平面圖上，都有“以實際為準”的字樣，要問清楚這些平面圖上的數據是否會帶到購房合同中。

　　大家還要學會看樓層平面圖。現在的住宅樓主要分為板樓、塔樓和蝶形樓。目前最常見的是板樓，幾個單元一字排開，也是最好的一種樓型。通風、采光都有保障。塔樓平面是“回”字形，電梯間、樓梯在中間，房間環繞四周分布，是最差的一種樓型，通風、采光均受影響。蝶形樓的平面是“品”字形分布，通風、采光介于前兩者之間。在樓層平面圖上主要獲取以下幾個信息：每個單元有幾戶？這個數當然是越小越好。每個單元配幾部電梯？一般來說，樓層越高、單元戶數越多，電梯數應越多。通道設計是不是合理？設備間處于什么位置？這些都和以后的生活息息相關。

　　還有很關鍵的戶型圖，下一個版我們單獨說。

　　C 讀數：數字才是最可靠，一一落實別含糊

　　除了要會看圖，還得會讀開發商宣傳單頁上的各種數字。

　　總建筑面積：對于一個樓盤來說，“3萬”“5萬”算不上什么大數。一般建筑面積3萬平方米以下的樓盤都會比較小，如果您想住在一個大型社區里，就可以將這樣的樓盤pass掉了。

　　容積率：現在不少樓盤都拿超低容積率做宣傳，到底什么是容積率？容積率是指一個住宅小區的總建筑面積與用地面積的比率，才算合格呢？一個良好的居住小區，高層住宅容積率不能超過5，多層住宅應不能超過2。但要想住著舒適，這個數值自然是越小越好。

　　綠地率：這個數應不低于30%，同時，一定要注意，是綠地率而不是綠化率，后一個數，開發商能做得很高。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到的。

　　樓間距：前文說到了，樓間距可以先通過沙盤和平面圖來看，如果確定想在這個小區買房，就得要一個準確的樓間距的數字。不少樓盤都打著“超大樓間距”的廣告，到底樓間距多少才算大？建筑間距的要求根據地區來確定,每個地區要求不一樣,但都需滿足消防和日照要求,一般多層之間最小距離不宜小于6米,高層不宜小于13米。按照《建筑設計防火規范》，高層之間間距最小13米，高層與多層之間最少9米。樓間距太小不僅會擋光，更會給消防帶來安全隱患。

　　得房率：得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。得房率越高越好嗎？不一定，如果得房率太低，這房子一定不實惠，如果太高，這就說明公攤部分很小，這樣住在里面會很壓抑，也談不上太好的居住體驗。一般來說得房率在80% 左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

　　車位比：現在幾乎每家都有私家車，車停在哪車位充不充足是個很重要的問題。對于一般的小區，車位比達到1:0.6就可以了，如果是高檔別墅一般要在1:2以上才夠用。

　　■鏈接 資質證件要弄清，省卻日后麻煩事

　　不少人買房子時，都愛犯怕麻煩的毛病，只聽售樓員講，很少開口問。買房時一定要多問多觀察，把自己想了解的都問到，才能做到沒有后顧之憂。首先要先問問開發商的資質和承建方的資質，這點是很重要的，當然買大品牌開發商的房子一般不會遇到這個問題，但有不少聽上去不那么“耳熟”的開發商，就建議大家多打聽一下該開發商曾經開發過什么項目，再到網上搜一下這個項目的資料，看是否出現過問題。第二就要問這個項目的證件是否齊全，一旦遇到證件不全的字，在辦理以后的諸多事情時可能會遇到麻煩，如不能辦理房產證等，因此，在買房子時一定要嚴格審查五證是否齊全。五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。一般大開發商都會把證件的復印件放在售樓處供買房者查詢。第三就是要問問未來該樓盤附近會不會有什么建筑。日常生活中人們常遇到這種情況，買房時自己家樓座前面一大片空地，采光極好，沒想到入住后很快建起比自己家房子還高的高樓，既讓自己的房子貶值，又影響了采光，所以未來周邊有什么規劃，是否修建道路等等，都要在售樓處問清楚。

　　本版撰文/記者 付明實

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 鹿璐]