?　　最近的樓市，說是全民買房一點(diǎn)也不為過。不管是那些有迫切購房需求的，還是一直在觀望行情的，都準(zhǔn)備出手買房了。選房可是一門技術(shù)活，如果你被售樓員三五句介紹就說動(dòng)買哪套房子，那一定還是一位買房“菜鳥”級選手。買房之前先儲(chǔ)備買房知識，尤其是買期房，看不見摸不著，一切靠“紙上談兵”的技巧。本期的《黃金樓市》就為您帶來最全的選房攻略。

　　A 了解小區(qū)整體規(guī)劃，盤上樓間距別輕信

　　去過售樓處的人都知道，沙盤是大家從整體上觀察一個(gè)樓盤的第一步。可不要覺得沙盤就是一個(gè)簡單的樓盤模型那么簡單，看沙盤也是有不少講究的。

　　首先要看的就是一個(gè)樓盤的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。規(guī)劃和設(shè)計(jì)包括哪些呢？車位是地上的還是地下的，還是兩者兼具？小區(qū)內(nèi)實(shí)行的是不是人車分流？小區(qū)外部都緊靠著哪幾條主干道路？最靠近主干道的是哪幾棟樓？每棟樓的高度怎樣？小區(qū)內(nèi)的幼兒園和會(huì)所都在什么位置？這些都可以從沙盤上進(jìn)行初步的了解。如果您是對噪音特別敏感，就一定要注意不要選靠近外圍主干道的樓座，另外，是不是方便出入小區(qū)的門口，從停車場到出門大約估算一個(gè)時(shí)間，都可以從這里獲得。不過，你在意的規(guī)劃和配套最好和售樓人員再落實(shí)一下，避免出現(xiàn)改了設(shè)計(jì)卻沒改沙盤的情況。

　　其次，從沙盤上還可以看到該樓盤中各樓座的布局，就是說，這個(gè)樓盤的樓座都是怎么排列的，小區(qū)的綠化情況如何，小區(qū)中心廣場周邊是哪幾棟樓，樓間距差不多是多少，都能看個(gè)大概。不過需要提醒大家的是，不要輕易相信沙盤上的樓間距，還是要以平面圖上的為準(zhǔn)。

　　B 看圖：別只記著戶型圖，另外三圖很重要

　　看完了沙盤，接下來就需要大家看圖了。

　　首先要看的，是樓盤的區(qū)位圖。買房這件事直接關(guān)系到以后的生活質(zhì)量，生活方不方便，要在售樓處的樓盤區(qū)位圖上看一看。看哪些內(nèi)容呢？包括該樓盤周邊有什么主要道路，有沒有地鐵或者其他便捷的交通站點(diǎn)，有沒有大的商場，有沒有幼兒園小學(xué)等教育配套，附近多遠(yuǎn)距離有醫(yī)院等等，這些都能在區(qū)位圖上一目了然。即便是在紅島或者西海岸新區(qū)等周邊還沒有完善配套的區(qū)域，一般也會(huì)在區(qū)位圖上標(biāo)注未來將會(huì)建成的配套。但你一定要注意區(qū)位圖的縮小比例，以免出現(xiàn)看著近實(shí)則很遠(yuǎn)，不放心就實(shí)地考察一下。

　　看完區(qū)位圖，再來看小區(qū)平面圖。小區(qū)平面圖要和前面說的沙盤一起結(jié)合看，包括樓間距，樓座的分布，以及小區(qū)內(nèi)的景觀、廣場都分布在什么位置等等。需要提醒大家的是，在有些小區(qū)的平面圖上，都有“以實(shí)際為準(zhǔn)”的字樣，要問清楚這些平面圖上的數(shù)據(jù)是否會(huì)帶到購房合同中。

　　大家還要學(xué)會(huì)看樓層平面圖。現(xiàn)在的住宅樓主要分為板樓、塔樓和蝶形樓。目前最常見的是板樓，幾個(gè)單元一字排開，也是最好的一種樓型。通風(fēng)、采光都有保障。塔樓平面是“回”字形，電梯間、樓梯在中間，房間環(huán)繞四周分布，是最差的一種樓型，通風(fēng)、采光均受影響。蝶形樓的平面是“品”字形分布，通風(fēng)、采光介于前兩者之間。在樓層平面圖上主要獲取以下幾個(gè)信息：每個(gè)單元有幾戶？這個(gè)數(shù)當(dāng)然是越小越好。每個(gè)單元配幾部電梯？一般來說，樓層越高、單元戶數(shù)越多，電梯數(shù)應(yīng)越多。通道設(shè)計(jì)是不是合理？設(shè)備間處于什么位置？這些都和以后的生活息息相關(guān)。

　　還有很關(guān)鍵的戶型圖，下一個(gè)版我們單獨(dú)說。

　　C 讀數(shù)：數(shù)字才是最可靠，一一落實(shí)別含糊

　　除了要會(huì)看圖，還得會(huì)讀開發(fā)商宣傳單頁上的各種數(shù)字。

　　總建筑面積：對于一個(gè)樓盤來說，“3萬”“5萬”算不上什么大數(shù)。一般建筑面積3萬平方米以下的樓盤都會(huì)比較小，如果您想住在一個(gè)大型社區(qū)里，就可以將這樣的樓盤pass掉了。

　　容積率：現(xiàn)在不少樓盤都拿超低容積率做宣傳，到底什么是容積率？容積率是指一個(gè)住宅小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，才算合格呢？一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率不能超過5，多層住宅應(yīng)不能超過2。但要想住著舒適，這個(gè)數(shù)值自然是越小越好。

　　綠地率：這個(gè)數(shù)應(yīng)不低于30%，同時(shí)，一定要注意，是綠地率而不是綠化率，后一個(gè)數(shù)，開發(fā)商能做得很高。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到的。

　　樓間距：前文說到了，樓間距可以先通過沙盤和平面圖來看，如果確定想在這個(gè)小區(qū)買房，就得要一個(gè)準(zhǔn)確的樓間距的數(shù)字。不少樓盤都打著“超大樓間距”的廣告，到底樓間距多少才算大？建筑間距的要求根據(jù)地區(qū)來確定,每個(gè)地區(qū)要求不一樣,但都需滿足消防和日照要求,一般多層之間最小距離不宜小于6米,高層不宜小于13米。按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，高層之間間距最小13米，高層與多層之間最少9米。樓間距太小不僅會(huì)擋光，更會(huì)給消防帶來安全隱患。

　　得房率：得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。得房率越高越好嗎？不一定，如果得房率太低，這房子一定不實(shí)惠，如果太高，這就說明公攤部分很小，這樣住在里面會(huì)很壓抑，也談不上太好的居住體驗(yàn)。一般來說得房率在80% 左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

　　車位比：現(xiàn)在幾乎每家都有私家車，車停在哪車位充不充足是個(gè)很重要的問題。對于一般的小區(qū)，車位比達(dá)到1:0.6就可以了，如果是高檔別墅一般要在1:2以上才夠用。

　　■鏈接 資質(zhì)證件要弄清，省卻日后麻煩事

　　不少人買房子時(shí)，都愛犯怕麻煩的毛病，只聽售樓員講，很少開口問。買房時(shí)一定要多問多觀察，把自己想了解的都問到，才能做到?jīng)]有后顧之憂。首先要先問問開發(fā)商的資質(zhì)和承建方的資質(zhì)，這點(diǎn)是很重要的，當(dāng)然買大品牌開發(fā)商的房子一般不會(huì)遇到這個(gè)問題，但有不少聽上去不那么“耳熟”的開發(fā)商，就建議大家多打聽一下該開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)過什么項(xiàng)目，再到網(wǎng)上搜一下這個(gè)項(xiàng)目的資料，看是否出現(xiàn)過問題。第二就要問這個(gè)項(xiàng)目的證件是否齊全，一旦遇到證件不全的字，在辦理以后的諸多事情時(shí)可能會(huì)遇到麻煩，如不能辦理房產(chǎn)證等，因此，在買房子時(shí)一定要嚴(yán)格審查五證是否齊全。五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。一般大開發(fā)商都會(huì)把證件的復(fù)印件放在售樓處供買房者查詢。第三就是要問問未來該樓盤附近會(huì)不會(huì)有什么建筑。日常生活中人們常遇到這種情況，買房時(shí)自己家樓座前面一大片空地，采光極好，沒想到入住后很快建起比自己家房子還高的高樓，既讓自己的房子貶值，又影響了采光，所以未來周邊有什么規(guī)劃，是否修建道路等等，都要在售樓處問清楚。

　　本版撰文/記者 付明實(shí)

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 鹿璐]