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　　近日，《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化?！霸瓌t上不再建設封閉住宅小區”“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”等引發熱議。是不是所有建成小區都要開放，開放以后小區業主的權益如何保障？2月23日，本報記者采訪了相關專家和律師。另外，國家發改委城市規劃專家也表示，開放小區不會一刀切。

　　拆墻疏堵待立法

　　中央財經大學法學院教授、物權法專家陳華彬教授認為，“根據《物權法》規定，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，產權屬于全體業主。要讓封閉小區打開，要看業主是否同意?！?br>
　　“目前這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ネラL程新文在２３日召開的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》新聞發布會上，對社會關注的“小區開放”問題進行了回應。

　　程新文說，封閉住宅小區是農耕時代的產物，現在已經處于２１世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要有新的理念和探索。“這一舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對于推進城市現代化具有重要指導意義?！?br>
　　程新文表示，作為司法機關，對由此可能涉及的相關主體的權益的影響、協調和保護，法院將加強調研、及時研判，并進一步加強對下指導力度，積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。

　　需出臺配套政策

　　山東琴島律師事務所王恩民律師表示，封閉小區之所以封閉是安全感的一種缺失，也是人與人之間缺乏溝通和信任的表現。

　　王律師表示，意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，不是一蹴而就的。開放小區具體實施上，不僅是“拆墻破院”那般簡單，還要從物業管理、治安、物權等方面出臺后續配套政策。開放小區涉及到既有小區業主權益的維護、物業管理的升級、治安與配套設施的跟進等問題，仍需在制度上與法律上出臺配套政策，也要根據小區所在地段處理開放方式。

　　2月22日，國家發改委城市與小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長、教授級高級城市規劃師沈遲接受媒體采訪時表示，已建成住宅小區和單位大院打開，不是馬上都要改，另外改也是需要條件的。“要看具體規劃的情況，不會一刀切?！庇浾?李珍

　　權威解讀

　　街區制不等于“拆墻運動”

　　我國長期延續的封閉小區居住模式是否會因此改變？開放大院小區道路，業主公共權益如何保障？沒有了圍墻，住宅安全如何保障？未來將如何“逐步打開”？針對社會各界關注的熱點問題，新華社記者采訪了權威專家。

　　哪些小區需要打開？

　　“文件的宗旨是為解決過去城市發展中的矛盾和治理‘城市病’開出藥方，一方面要弄清楚文件的本意，另一方面要避免誤讀政策。”上海同濟大學副校長、曾擔任２０１０年上海世博會總規劃師的吳志強說。

　　中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍說，街區制是相對于封閉小區而言，文件提出了“推動發展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區”目標，正是為了解決城市支路毛細血管不通暢問題，以改善城市道路微循環。

　　吳志強說，目前這一政策正被誤讀，不能把推廣街區制理解為簡單的“拆墻運動”，更不是說全國所有城市都要拆圍墻?！耙蜷_的主要是那些歷史原因造成的單位大院和超大的封閉小區，他們大都占據城市中心的公共地帶，造成城市道路梗阻、斷頭路和丁字路?！?br>
　　他認為，只有影響到整個城市的交通運行、景觀和管理的超級大院和住宅小區才是未來需要打開的，比如一個工廠大院，里面有廠房、職工住宅小區、科研樓和幼兒園等，２到３公里長的圍墻阻礙了交通，這樣的大院就應該被切分成幾個更小的組團，中間的道路用于公共通行，緩解城市交通壓力。

　　肯定會尊重物權法

　　一份網上調查顯示，約四分之一接受調查的網民表示最擔心“停車場、綠地、健身等公共資源被占用”。根據《物權法》，建筑區劃內的道路、綠地等屬于業主共有。不少人質疑，小區道路、綠地、花園等公攤面積，自己是花了錢的，不能說公開就公開。

　　接受采訪的幾位專家都非?？隙ǖ乇硎?，在我國推進依法治國的大背景下，將來推進封閉式小區和單位大院開放過程中肯定會尊重物權法。

　　吳志強說，文件在開頭就提出下一步加強城市規劃建設管理工作的基本原則，明確表示要堅持依法治理與文明共建相結合?！拔磥淼某鞘兄卫硪欢ㄊ亲呦蚍ㄖ坞A段，法治化和社區民主是未來城市治理的兩大導向，改革就是為了讓百姓生活更美好?！?br>
　　北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波認為，在政策推進中，將按照法律規定，在保障人民群眾財產權利的基礎上，通過法治程序逐步實現目標，通過更具體的配套政策推動需要開放的封閉大院和小區逐步有序開放，在這一過程中如果群眾財產有減損的，應給與補償。這些政策一旦明確，擔憂就應該沒有了。

　　開放小區不一定拆墻

　　吳志強指出，對小區安全、噪音等擔憂多是源于誤認為開放小區就是要“拆墻”。其實，開放小區主要是打開方便出行的出入口，對于小區安全，可通過加強巡邏、技防、安防等多種措施加強治安管理。

　　楊保軍說，隨著我國進入城市型社會，城市管理會越來越精細化。未來更加開放的街區模式下，我國也會進入樓宇安全管控時代，智能的管理手段將大大提高安保能力和水平。

　　專家表示，街區制還需要硬件保障和軟件支撐。比如，解決好停車、物業管理、環境保護、住宅區域公共空間等問題，這是實現住宅街區化的前提。

　　先在新建小區中推廣

　　楊保軍說，未來推廣街區制將遵循先易后難、循序漸進原則。新建小區比較好操作，可以先推廣積累經驗，用事實證明小區安全能得到保障，這一理念得到大家更多認可后，逐漸在存量小區推廣。

　　對此，吳志強也表示，后續推行應借鑒改革開放３０多年的有效經驗，實行“老人老辦法，新人新辦法”。

　　楊保軍同時表示，對已建成住宅小區和單位大院開放也并非“一刀切”，一定要遵循因地制宜、分類施策。要不要打開，主要看對城市路網系統造成割裂損害的程度。

　　從意見看，未來新建住宅推廣街區制，將出現更多“尺度適宜”的組團式社區。楊保軍認為，美國平均１２０米就有一條街道，很少有邊長超過２００米的大社區。

　　專家表示，推進封閉社區和單位大院開放，政府的出發點是好的，但推行中一定要尊重百姓意愿和需求，要邀請社區百姓發表意見和訴求，充分保障居民的合法權益。

　　據新華社

　　熱點聚焦

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　　開放使用小區道路如何補償？

　　如何釋放小區中的道路資源？中國政法大學教授王衛國認為，從法律上講，政府要協商推進，比如與小區業主大會必要協商，還要進行補償。

　　王衛國表示，劃撥土地使用權是無償取得的，這個使用權政府可隨時收回，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施。

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　　街區化后小區物業將被取消？

　　如果都是單獨的樓棟，沒有了小區，沒有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業？是否還要交物業費？“物業的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化?！北本┐髮W法學院房地產法研究中心主任樓建波說，物業公司不會消失，業主們仍然需要物業公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區封閉起來，門口有保安值守，將來物業的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

　　至于道路開放后是否會切割小區，造成物業不好管理？樓建波認為這也不是問題，“現在有些小區也是被一條市政路分開了，并沒有影響到物業管理。”

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　　圍墻打開怎么保障小區安全？

　　推行街區制后，很多人擔心，以后小區的物業如何管理？小區的安全隱患是不是會增加？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，這個問題不能一概而論，不是所有小區打開就會影響安全，也不是所有小區打開就對交通有利，要看小區的封閉狀態和大交通之間的關系才能確定。

　　王太元指出，小區的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。

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　　學區房劃分是否會受街區影響？

　　中國教育科學研究院研究員儲朝暉分析說：“未來小區打開后，如果改變街區的管轄，可能會影響到學區房”。儲朝暉認為，對于學區房應總體考慮，一方面，一個好學校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩定，除了新建小區，要改變是一個長期的過程，不會出現劇烈的變化；另一方面，學區房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”，顯示水位在哪里，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題，這個問題解決之后浮標自然會往下降。

　　據《新京報》

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