? 今天，2015年將劃上句號。這一年的樓市雖然有起伏，有波折，但一切終將“塵埃落定”。對于關(guān)注樓市的人士來說，他們的目光已經(jīng)開始聚焦在2016年的樓市。
明天，將迎來2016年。新的一年島城樓市將何去何從?政策、土地、成交、房價、戶型、配套……樓市的變動因素太多，因此也會讓人有更多的不確定感。但是，透過樓市過去的走勢，我們?nèi)圆浑y看出一些端倪，做出一些猜想……
■2015年可謂樓市“政策年”：降息、降庫存、降門檻成為熱門詞匯
■2016年政策“暖風”繼續(xù)吹：房貸、利率、戶型、區(qū)域仍是關(guān)注熱點
房貸利率
下降空間不大 今年房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺，其中最受關(guān)注的就是降息，使得房貸利率在一年內(nèi)降了五次。對于身負房貸的購房者來說，他們中有不少人是在翹首期待明天也就是2016年1月1日的到來，因為按照次年1月1日生效的調(diào)息原則，從2016年元旦開始，他們將真正享受到2015年五次降息的“利好”，也就是說他們的房貸月供金額將會大大省下一筆。據(jù)了解，在今年經(jīng)過連續(xù)五次以0.25%的幅度降息之后，五年期以上的商業(yè)貸款基準利率已從年初的6.15%下降到了現(xiàn)在的4.9%，下調(diào)幅度超過20%。針對房貸月供金額，記者算了一筆賬：以貸款100萬元20年還清、等額本息還款計算，按原來商業(yè)貸款6.15%的利率，總共將需支付約174萬元利息，每月還貸7251元。而從2016年1月1日開始，新利率為4.9%，這筆房貸的總還款額將降至大約157萬元，月均還款6544元。也就是說，5次降息后，房貸月供金額每個月可少還707元。
或許是降息利好的推波助瀾，2015年島城樓市新房、二手房成交量引人矚目，尤其是新房成交量更是直逼樓市火熱的2013年。對于不少購房者來說，今年降息這么過癮，明年的降息政策是否還會如此給力?明年會不會再突然加息?對此，隨著年底一波波年度投資策略會，機構(gòu)們也紛紛拋出了自己的預測。國泰君安首席宏觀分析師任澤平預計，2016年將有1次降息和5次降準。民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認為，2016年降息的次數(shù)將明顯減少，降準的次數(shù)不會少于今年。其中，存款利率已經(jīng)降至建國后最低水平、降息邊際效應下降、CPI和PPI相較今年略高以及商業(yè)銀行的擠壓，是央行不會輕易降息的四大理由。“從目前的經(jīng)濟走勢看，低利率會成為常態(tài)。”島城有業(yè)內(nèi)人士表示，明年還會有降息，但不會像今年這么多，“現(xiàn)在利息已經(jīng)挺低了，降息次數(shù)太頻繁很快會進入負利率區(qū)間。”
首付比例
將成調(diào)控手段 今年房貸首付比例降低的政策不斷出臺，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，不算是首套房還是二套房，都能享受房貸首付比例的政策利好。不少業(yè)內(nèi)人士認為，2016年樓市將繼續(xù)迎來“政策暖風”，因為在中央經(jīng)濟工作會議出臺的指示精神中，加速房地產(chǎn)業(yè)的去庫存是2016年的重點任務之一。“加快去庫存等刺激樓市政策預計將在2016年密集亮相?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示，除了推遲房產(chǎn)稅出臺外，還有商業(yè)貸款首付繼續(xù)降低、調(diào)整普通住宅界定標準、直接購房減免稅費+補貼以及繼續(xù)寬松信貸政策、繼續(xù)降低房貸利率等手段。對此，樓市觀察人士表示，降低商業(yè)貸款的一套房、二套房的首付比例，將可能成為調(diào)控的主要方法，比如，首套房首付由25%下調(diào)為20%，二套房首付由40%下調(diào)為30%，都有較大可能性。如果真是這樣，那置業(yè)者的入市門檻將會進一步降低，換房族的入市熱情也將明顯提升，這對樓市去庫存將會帶來很大促進作用。
此外，對于房產(chǎn)稅政策也一直牽動著購房者的心。2015年8月份，國家級權(quán)威媒體透露：房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。財政部財科所原所長賈康介紹，草案經(jīng)過人大審議通過后會向社會公開征求意見，如果意見較多，將再進行二審和三審。按之前的立法慣例，一般的立法草案審議三次后就可表決通過。不過由于房產(chǎn)稅稅法牽涉到財政部、國家稅務總局與地方政府的利益調(diào)整與協(xié)調(diào)，內(nèi)容復雜。同時在房產(chǎn)稅立法和改革過程中，需處理好房地產(chǎn)稅對樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費的關(guān)系等。此外，開征時機、如何開征、要不要設“免征額”等都是爭議焦點。因此有業(yè)內(nèi)人士猜測，或許2016年內(nèi)房產(chǎn)稅稅法不會出臺。
戶型面積
大戶型成主流 面積大、總價高、稅負高，一度樓市中大戶型的銷售情況可謂萎靡不振，不少項目也因少數(shù)大戶型沒有銷售而造成遲遲不能清盤。不過隨著市場的變化，大戶型的遭遇明顯得到了改善。記者在采訪中了解到，自從10月底中央決定全面放開二孩后，島城樓市就已發(fā)生了一些變化，比如走貨較慢或者成交占比較低的大戶型產(chǎn)品，成交的速度已開始明顯加快。
對于大戶型來說，2016年“全面放開二孩”落地，并以法律的形式確定下來，是實實在在的利好。因為很多購房者在買房時并沒有考慮到要為二孩留一個房間，如今“全面放開二孩”落地，換房也就成為一個現(xiàn)實問題。因為擁有兩個孩子和擁有一個孩子的住房需求是不一樣的，特別是如果兩個孩子一男一女，再需要老人照顧孩子的話，其住房需求的指向?qū)⑹撬姆课宸康榷嗑邮遥@無疑都將是大戶型。不僅如此，“90/70政策”在今年已取消，更是解除了大戶型所受的限制。所謂“90/70政策”，源于2006年5月，住建部等9部委出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目的70%以上。有關(guān)機構(gòu)的分析報告認為，目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。并且隨著我國已經(jīng)實現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。
因此，開發(fā)商出于購房者需求的變化，已經(jīng)針對性的調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃，增加大戶型的供給量。比如島城一家地產(chǎn)項目2016年剛需產(chǎn)品和改善產(chǎn)品比例或調(diào)整到6:4，一些大型房企在2015年拿下的地塊很多也是為了改善型需求做準備?！百N近市場需求，借力營銷是房企擅長之舉，明年中大戶型產(chǎn)品的供給將有所加大?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，2016年樓市中大戶型成交比例將進一步提高。從2016年開始，大戶型或?qū)⒆咔螛鞘?，成為提升樓市銷售數(shù)據(jù)的一大利器。
熱點區(qū)域
地鐵盤仍受寵 日前，青島地鐵3號線北段開通，青島地鐵時代也隨之開啟。根據(jù)最新規(guī)劃調(diào)整，至2020年我市將形成由11條軌道交通線路聯(lián)通的立體交通，全長470.4公里，而遠景年規(guī)劃路網(wǎng)將由16條線路及2條支線構(gòu)成，全長807公里。屆時，幾乎涵蓋整個大青島的立體交通網(wǎng)將形成。而從具體規(guī)劃來看，有三條線路完全在市內(nèi)穿梭。其中，包括已經(jīng)半幅開通的地鐵3號線，還有4號線和5號線，地鐵聯(lián)通的“1小時生活圈”遍布大青島。
地鐵之于青島，改變的不僅僅是人們的出行，更將深刻改變城市的格局和樓市的版圖。由于地鐵具備快速、便捷等原因，其引導城市購房需求從房價較高的城市中心區(qū)域向房價相對較低的其他區(qū)域流動，往往能帶來樓市地圖的深度改變。城市區(qū)域之間及城市內(nèi)部分化將減弱，曾經(jīng)的郊區(qū)進入城市化的階段，大量人口正在進入近郊區(qū)地段，未來也會走城市中心的道路。伴隨地鐵的延伸，島城的樓市版圖也在不斷變化。對于購房者來說，如今買房又多了一條重要的參考標準，就是房子附近有沒有地鐵站。記者走訪發(fā)現(xiàn)，地鐵盤顯然已經(jīng)成為各家開發(fā)商們爭搶客源的法寶。如今島城打著地鐵概念漲價的樓盤不在少數(shù)，剛剛開通的地鐵站口，更是有不少開發(fā)商借地鐵之名宣傳項目。不過地鐵盤眾多，購房者2016年買房更需擦亮眼睛，因為找好熱點城市的潛力區(qū)位很重要。
不僅是住宅，商業(yè)項目也能感受到地鐵帶來的變化。有人說“地鐵一開，黃金萬兩”，的確地鐵商業(yè)是島城之前從未有過的物業(yè)形態(tài)，相比其它商業(yè)地產(chǎn)，也有著自身獨特的優(yōu)勢。地鐵周邊的商業(yè)，帶給消費者最大的體驗就是便捷。對于如今生活節(jié)奏不斷加快的上班族來說，地鐵周邊的商業(yè)配套屬于 “必經(jīng)之地”，觸手可及，因此也格外受關(guān)注。
本版撰稿 記者 王曉磊
[編輯: 王苗]
