?　　對(duì)島城普通市民來(lái)說(shuō)，地鐵開(kāi)通帶來(lái)的不僅是出行的便利，更會(huì)改變城市格局以及樓市版圖。而對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，從3號(hào)線試驗(yàn)段開(kāi)挖到如今的試運(yùn)行，已經(jīng)是6年過(guò)去了。地鐵早已并正在對(duì)購(gòu)房者發(fā)生著強(qiáng)大的吸引力。得益于地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，沿線的新都心、李滄商圈等地產(chǎn)板塊開(kāi)始首享利好，“南工北宿”難題將從根本上解決。  

　　六年“傍地鐵”一朝發(fā)力

　　對(duì)如今的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“地鐵房”已經(jīng)不再是陌生的概念；早在2009年，在樓盤營(yíng)銷環(huán)節(jié)，嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始打出“地鐵房”招牌。

　　“其實(shí)從去年開(kāi)始，買房時(shí)就重點(diǎn)考慮地鐵沿線的樓盤。”18日上午，在李村一家樓盤售樓處，正在看房的張?chǎng)握f(shuō)，記者注意到，在樓盤沙盤南側(cè)，明確標(biāo)注著該項(xiàng)目緊鄰3號(hào)線的萬(wàn)年泉路站。

　　“3號(hào)線試運(yùn)行，將來(lái)交通出行就多了一個(gè)有利的選擇，而且我們項(xiàng)目還臨近地鐵2號(hào)線，雙地鐵。”樓盤營(yíng)銷部的陳經(jīng)理說(shuō)， 除了上下班的便利，地鐵為房子帶來(lái)的升值潛力當(dāng)然也不容低估。

　　“上班族過(guò)的都是‘朝九晚五’的生活，因?yàn)槁飞隙萝噷?dǎo)致遲到，每個(gè)月都會(huì)遇到幾次，而且這些年市區(qū)的堵點(diǎn)越來(lái)越多，期待3號(hào)線的開(kāi)通能解決這個(gè)難題。”住在新都心萬(wàn)科城的韓振亮說(shuō)，2013年他在新都心買房時(shí)，地鐵因素是促使他選房的主要因素，這些年沒(méi)少盼著地鐵盡快開(kāi)通。

　　“從最近五六年來(lái)的置業(yè)風(fēng)向來(lái)看，市南區(qū)、市北區(qū)高高在上的房?jī)r(jià)，確實(shí)讓不少的購(gòu)房者選擇北上置業(yè)，而地鐵沿線早已成為一道購(gòu)房的風(fēng)向標(biāo)。”樓市分析人士張百忍說(shuō)，而就在地鐵從試驗(yàn)段開(kāi)工到試運(yùn)行的6年時(shí)間里，以每個(gè)樓盤的施工周期為兩年來(lái)計(jì)算，至少已經(jīng)先后出現(xiàn)過(guò)三撥樓盤的交付高峰。

　　“地鐵種子”催生樓市巨變

　　時(shí)間退回到6年前。2009年，青島樓市開(kāi)始播下“地鐵時(shí)代”的種子。6年之后，伴隨著城市交通規(guī)劃建設(shè)及舊城改造步伐的加快，青島的樓市格局已經(jīng)發(fā)生了極大的變化。

　　“以3號(hào)線的各個(gè)站點(diǎn)沿線為例，青島站至五四廣場(chǎng)、寧夏路沿線，自2009年以來(lái)少有普通新建商品住宅問(wèn)世，所以地鐵對(duì)住宅的影響并不明顯，而敦化路至青島北站沿線，6年來(lái)大量的新建住宅項(xiàng)目拔地而起。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)。

　　可查的資料顯示，6年之間，地鐵3號(hào)線沿線先后吸引萬(wàn)科、中海、越秀以及本土的偉東、海爾等地產(chǎn)商進(jìn)駐，先后開(kāi)發(fā)了萬(wàn)科城、清江華府、萬(wàn)科紫臺(tái)、偉東幸福之城等住宅項(xiàng)目。

　　“提到地鐵與樓市的關(guān)系，更多人首先關(guān)注的可能是地鐵帶來(lái)的房?jī)r(jià)的變化。”樓市分析人士張百忍說(shuō)，但客觀上說(shuō)，地鐵肯定會(huì)影響房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)的變化又不盡受地鐵因素的影響，開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，6年之間城市大配套（包括商業(yè)配套、道路配套、教育配套、醫(yī)療配套）的日臻成熟，再加上這些年間，國(guó)家樓市調(diào)控政策的刺激，上述諸多因素形成的合力，共同影響了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　青島銳理數(shù)據(jù)提供的一份資料顯示，2009年前后，市南區(qū)的房?jī)r(jià)剛剛?cè)嫱黄啤叭f(wàn)元線”，而市北區(qū)還仍有每平方米萬(wàn)元以下的樓盤；而到了2012年前后，市北區(qū)的房?jī)r(jià)全面突破每平方米萬(wàn)元，而到了2015年前后，李滄區(qū)每平方米萬(wàn)元以下的樓盤已經(jīng)非常少見(jiàn)。

　　具體來(lái)看，2009年新都心概念剛剛提出、地鐵線路規(guī)劃剛出爐之時(shí)，均價(jià)七八千元的房子非常多見(jiàn)，目前新都心片區(qū)房?jī)r(jià)幾近翻番，新建住宅項(xiàng)目均價(jià)在12500元/平方米至15000元/平方米左右。

　　“南北商圈”競(jìng)爭(zhēng)又共贏

　　地鐵3號(hào)線載客試運(yùn)營(yíng),意味著島城迎來(lái)地鐵時(shí)代。一個(gè)涵蓋主城區(qū)的“1小時(shí)生活圈”慢慢浮現(xiàn)。受此影響，地鐵3號(hào)線北段線串起的新都心商圈、李村商圈正在謀劃巨變。

　　“載客試運(yùn)營(yíng)的地鐵3號(hào)線，從南向北，前兩站分別是雙山站、長(zhǎng)沙路站,這兩個(gè)站點(diǎn)無(wú)疑會(huì)成為‘南工北宿’群體的主要上下站點(diǎn)。”馬光明分析說(shuō)。

　　目前，在未來(lái)10萬(wàn)多規(guī)劃人口的龐大市場(chǎng)需求下,商業(yè)、辦公項(xiàng)目爭(zhēng)相入駐,福州路萬(wàn)科中心、和達(dá)中心城、凱德廣場(chǎng)三大項(xiàng)目最引人注目。和達(dá)中心城綜合體內(nèi)的麥凱樂(lè)年底前試運(yùn)營(yíng)；相鄰的青建太陽(yáng)島配套商業(yè)佳世客也在火熱建設(shè)中。

　　備受業(yè)內(nèi)人士看好的，還有李村商圈。“按照設(shè)計(jì),地鐵單站運(yùn)行時(shí)間平均為2分鐘,地鐵3號(hào)線開(kāi)通后,市民從雙山站乘地鐵到李村,只需要10分鐘。”馬光明說(shuō)，這意味著可以為李村輸送源源不斷的客流。

　　記者探訪了解到，目前李村地鐵站口周邊的一條街道上,已聚集30多家經(jīng)營(yíng)服飾、餐飲的店面,且不乏新開(kāi)店面忙于裝修。

　　“搭乘地鐵快線，李村商圈將由單一購(gòu)物向復(fù)合型體驗(yàn)式購(gòu)物轉(zhuǎn)型。”樓市分析人士張百忍說(shuō)，目前青島銀座、偉東·樂(lè)客城、李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北方國(guó)貿(mào)、嶗山百貨等大型綜合體已經(jīng)成熟運(yùn)營(yíng),奧克斯商業(yè)綜合體、青島天都茶文化城等項(xiàng)目也將會(huì)借勢(shì)登場(chǎng)。

　　“地鐵縮短時(shí)空距離，新興的新都心商圈、李村商圈、浮山后商圈將會(huì)與傳統(tǒng)的中山路商圈、臺(tái)東商圈、東部商圈共同構(gòu)筑島城新的商業(yè)格局,在多元化需求下,各大商圈保持競(jìng)爭(zhēng)又共贏的發(fā)展局面。”地產(chǎn)經(jīng)理人龍江說(shuō)。

　　本報(bào)記者 王愛(ài)科

　　地鐵刺激樓市

　　仍有“后勁兒”

　　從樓市營(yíng)銷的角度來(lái)看，在6年期間，爭(zhēng)著“傍地鐵”的開(kāi)發(fā)商，似乎已經(jīng)提前消化了地鐵利好；3號(hào)線運(yùn)行后，還會(huì)不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響？

　　早在3號(hào)線試驗(yàn)段開(kāi)挖時(shí)，樓市分析人士張繼東就曾預(yù)測(cè)過(guò)地鐵可能給樓市帶來(lái)的變化。“地鐵影響房地產(chǎn)的鐵律是，地鐵車站周邊的房地產(chǎn)增值主要是因?yàn)榭蛇_(dá)性提高產(chǎn)生了區(qū)位價(jià)值，以及土地的集聚利用而產(chǎn)生的外溢價(jià)值。”張繼東說(shuō)。

　　張繼東認(rèn)為，就某一個(gè)站點(diǎn)來(lái)說(shuō)，理想狀況下離站點(diǎn)越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，且呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征；但不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價(jià)格是不同的。“因此即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價(jià)格也不同。”張繼東說(shuō)，已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，所以房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯，越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。

　　根據(jù)對(duì)北京、上海成熟地鐵線路對(duì)房地產(chǎn)影響的研究，一般規(guī)律為地鐵開(kāi)通后的一兩年內(nèi)可以完全實(shí)現(xiàn)預(yù)期增值。 本報(bào)記者 王愛(ài)科

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