?　　萬元線，是市民買房的一個重要心理門檻。近日，城市信報/信網記者調查了解到，受近兩年樓市緊縮影響，曾經北擴至城陽中心城區的萬元線大幅縮水，已經回縮至新都心一片，李滄退出萬元線。業內分析認為，年內萬元線或將維持現狀，不會再次北移。

　　李滄，萬元線全面退出

　　對于大多數剛需購房者來說，萬元線是一道心理門檻。一套價格上萬元的房子在心理上感覺，要比一套房價近萬元的房子貴得多。不過，受青島地形所限，價位低于萬元線的房子，普遍遠離城市中心區域 ，從交通上來說，上班族耗費的時間和金錢又不太劃算。所以，萬元線附近的樓盤，便成了不少剛需關注的熱點區域。

　　李滄區樓盤作為青島剛需集中區域 ，在過去的三年中，房價在萬元線上走了一個倒V 字形。根據歷史數據顯示，2011年，東李板塊的成交均價為8831元/平方米，2013年則因萬科紅郡、玫瑰庭院等低密度樓盤集中入市成交，區域均價一度飆升至15502元/平方米的頂峰。而2015年，盡管北京城建、新城 、卓越、和達、海爾、萬科等房產大鱷進駐東李板塊，但價格卻有所回調。根據數據顯示，7月份海爾博悅蘭庭成交均價為9621元/平方米，和達璟城成交均價為9194元/平方米，均已跌落在萬元線以下。

　　作為李滄區樓盤熱點傳統區域，萬元線大幅回撤。根據青島銳理數據，2014年上半年李滄商品房成交均價為10868元/平方米，下半年為10305元/平方米，都是在萬元以上。進入2015年，上半年均價為9811元/平方米，跌破萬元。從單月數據來看，價格在3月份首次逆轉跌落至萬元線以內，為9372元/平方米，此后一直在萬元以下維持。根據房價點評網數據，記者了解到，李滄區多個熱點項目價格保持在萬元以內，例如十梅庵周邊兩個項目分別為10179元/平方米和9369元/平方米、寶龍周邊某項目9801元/平方米、李村北面某學區房項目8800元/㎡ 。

　　新都心，遠超萬元線

　　萬元線退出李滄，回縮至新的城市中心——新都心區域。在新都心周邊，分布有保利葉公館、萬科藍山、和達城上城、海爾云街、鑫源向上等熱點項目，價格均在12500元/平方米～15000元/平方米之間浮動。該區域，二手房價格更是遠超新房，中海清江華府均價為16700元/平方米，萬科藍山則為17500元/平方米。

　　上個月，市北區重慶南路128號原鑄造機械廠地塊經過7輪的掛牌競價和98輪的限時競價，被海爾地產以6235元/平方米的樓面地價搶下。有業內人士分析，地塊最終成交價6235元/平方米，如果按照建安成本3000元/平方米計算，加上開發過程費用，項目售價預計將達到13000～14000元/平方米。顯然，新都心板塊依然是“萬元線”最堅實的“堡壘”。

　　實際上，新都心概念在2009年剛提出來時，這里的位置并不被看好，那時置業者普遍認為每平方米七八千房價將成為“天花板”。而隨著地鐵3號線規劃通過、麥凱樂等商圈規劃不斷落實，新都心的身價也開始高漲，在2010年輕松跨過萬元線。同時，鄰近市區的地理位置，周邊配套生活設施逐步完善，新都心區域成了不少有一定經濟實力置業者的選擇區域。

　　◎相關鏈接

　　萬元線曾一路向北

　　實際上，青島樓市萬元線受關注還是近幾年的事情。根據《城市信報》此前報道，房價萬元線僅用6年時間，從市南東海路小范圍地區一路北進，蔓延過嶗山、市北、老四方，2014年更是借世園會的機遇推進，全面覆蓋東李板塊。曾有網友戲言：“青島的房價萬元線以每年2公里的速度向北推進。”

　　回顧房價萬元線走勢不難發現，2007年，青島第一個萬元線區域出現在市南區東海路附近；2008年開始，青島萬元線區域不斷擴大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區單價都是在萬元以上；2009年隨著房價進一步上漲，萬元線擴展到寧夏路以南；2010年萬元線擴張到市北區，并一直突進到合肥路以南；2011年青島樓市持續火爆，房價一路飆升，萬元線進入李滄區；不過2012年，受房價小幅下降影響，萬元線一度退出李滄，在老四方和李滄交界處徘徊。進入2013年，萬元線再次發力，不僅覆蓋了從市南區到李滄區的主城區，甚至連城陽中心城區和青西新區也涌現出不少萬元盤，和市區萬元線遙相呼應。

　　進入2014年，青島樓市受各方因素影響，新房成交量走低。俗話說“買漲不買跌”，在樓市低迷時，越來越多的購房者轉入觀望，在價格依然是決定購房的主要因素情況下，房企不得不以價取勝。因此，萬元線慢慢收縮。如今，除了新都心板塊的新盤單價仍然維持在萬元以上，萬元線已經退出東線的東李板塊和西線的濱海新區板塊。

　　濱海新區，成交價多低于萬元

　　市區的萬元線，向東曾擴至東李，向北曾擴至城陽中心城區，而向西則沿著后海到達市北濱海新區。

　　根據規劃，濱海新區位于海泊河以北、杭州路和四流南路以西、李村河以南、囊括了老四方西部的舊城、老廠區以及全新城區歡樂濱海城。

　　其中，歡樂濱海城周邊最先受關注 ，聚集了綠地新里海德公館、保利香檳國際、溫莎郡、藍泰海樂府等數個項目，價格也基本都超過了萬元線，但幅度不大，最高成交價格也不過為11062元/平方米，而某項目成交價格甚至僅為9922元/平方米。

　　在歡樂濱海城南面，有三個熱點樓盤，分別是秀蘭禧悅都、金域府邸和海信湖島世家。根據房價點評網數據，三個項目中僅有一個項目實際成交價格在萬元線以上，為10185元/平方米，最低成交價格則為9201元/平方米。

　　值得注意的是，雖然這里部分樓盤在萬元以上的定價，但購房者并不買賬，一直以來，這里樓盤的去化率不高。

　　分析：萬元線年內穩定，變動不大

　　“萬元線”的走勢對置業者來說十分直觀，并且和樓市的火熱密切相關。

　　2015年上半年，在樓市政策暖風勁吹下，成交量不斷回暖，新房成交量不斷創紀錄。據青島銳理數據顯示，截至6月30日，青島市上半年新建商品房成交57986套，其中新建商品住宅成交50500套。同比2014年同期，新建商品房成交套數上漲36.41%，而新建商品住宅成交套數上漲44.89%。新房成交量的猛增也引發了人們對“萬元線”變動的關注，“會不會再次北移?”

　　房價點評網高級分析師郭軼凡認為：“今年上半年樓市總體而言火爆，量價齊升。雖然一季度遇冷，開發商推貨謹慎，近年來同期首次供小于求。二季度受政策利好影響，置業者的購房信心被提振，5、6月份成交量均破萬。”

　　雖然成交量有了大幅回升，但是房價略處于弱勢。據不完全統計，一年來全國房價跌幅最大的10個城市中，青島排第5。雖然這一情況在7月份得到改觀，但由于受庫存及回籠資金等影響，預計未來房價除了個別樓盤外，大部分或將保持在原有價格區間內，不會有大幅上升。

　　樓市觀察人士張先生表示，庫存量或許成為“萬元線”的強阻力，雖然新房成交量不斷上升，不過下半年還有新盤入市，老項目加推不可避免，庫存壓力仍然不小。面對激烈的市場競爭，盡管房價回升，但是對開發商來說，“低價入市”仍是當下最有力的營銷武器。因此，在樓市庫存去化的背景下，年內萬元線或將仍維持原狀。

　　城市信報/信網記者 王琦

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 李敏娜]