?
■名詞解釋 “四方后”位于原四方區(qū)西北部，以后海沿瑞昌路為軸輻射，主要為兩側(cè)的湖島、孤山、北嶺山等區(qū)域，以及金華路、杭州路北部沿線區(qū)域。
近日，新冠高架路主線通車(chē)，貫通主城西部，對(duì)市民來(lái)說(shuō)，在市南西部和“四方后”之間來(lái)往更加便捷。交通區(qū)位的改善也讓不少剛需購(gòu)房者將目光投向受忽視的“四方后”。原先工廠密布、筒子樓云集的“四方后”已經(jīng)舊貌換新顏，一座座新建住宅拔地而起，并且和主城區(qū)一些新興板塊相比，“四方后”的房?jī)r(jià)也十分親民，已經(jīng)成為主城區(qū)不折不扣的價(jià)值洼地。
市場(chǎng)分析老城新區(qū)變宜居板塊 “我們買(mǎi)房還是想離市區(qū)近一些。很多同事愿意在李村買(mǎi)房，覺(jué)得那里剛需盤(pán)多，其實(shí)，‘四方后’不但是剛需地，還是價(jià)值洼地?！苯眨浾咴诮鹑A路一家樓盤(pán)碰到市民安先生，他和妻子都是不折不扣的“老青島”?！斑@里離市區(qū)更近，而且生活也很方便，關(guān)鍵是買(mǎi)個(gè)90平方米的房子也不過(guò)80多萬(wàn)元。再怎么說(shuō)現(xiàn)在這也是市北的房子?！卑蚕壬f(shuō)。
“以前覺(jué)得這一區(qū)域都是工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在一看，都成住宅區(qū)了。”安先生帶雙方父母來(lái)看房時(shí)，他們都很驚訝。的確，在一些“老青島”的觀念中，四方后是工業(yè)區(qū)不適合買(mǎi)房居住。但隨著舊城改造，周邊企業(yè)逐漸外遷，騰出了大片空地，一片片新建住宅取而代之。據(jù)了解，2012年底區(qū)劃調(diào)整后，原四方區(qū)正式并入市北區(qū)，“四方后”這塊舊城區(qū)的“拆舊建新”也開(kāi)始加速?！八姆胶蟆钡母沟亍鸩啡堑?、順昌路、鞍北片區(qū)等危舊房相繼納入改造范圍，青啤麥芽廠、海晶化工、重汽集團(tuán)專用汽車(chē)公司等老廠房也陸續(xù)搬遷。舊小區(qū)整治、筒子樓改造、路網(wǎng)管網(wǎng)建設(shè)、河道改造、山頭美化……昔日的老工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完備，人居環(huán)境明顯改善，城區(qū)面貌日新月異，居民的生活質(zhì)量也在不斷提升，成為又一宜居新區(qū)。
“變臉”后的“四方后”仍然保持著濃厚市井氣息，舒適宜居的老城新區(qū)、合理的樓市價(jià)格也讓其成為購(gòu)房者關(guān)注的對(duì)象?！艾F(xiàn)在我們不少客戶群都是‘老青島’。”金華路一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員說(shuō)，“‘四方后’其實(shí)優(yōu)勢(shì)不少，價(jià)格便宜、交通便利、配套齊全，周邊學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交車(chē)站啥也不缺。”“在四方后住感到很自在，不像有的老鄰居搬到李滄或者城陽(yáng)感覺(jué)像換了一個(gè)環(huán)境?！笔忻裼谙壬幼≡谌鸷＞皥@，作為地道青島人，他覺(jué)得在這里能找到“很有歸屬感的青島生活方式”。
房?jī)r(jià)筑底市北樓市洼地 “拆舊建新”過(guò)程中，“四方后”入市地塊可謂是多不勝數(shù)，先后包括瑞海北路、瑞安路、海岸路及長(zhǎng)沙路等不同片區(qū)地塊都相繼問(wèn)世，“四方后”土地市場(chǎng)的熱度也一直有增無(wú)減。有些甚至拍出了高價(jià)，像瑞昌路141號(hào)專汽地塊，金科地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)42輪叫價(jià)后，以9.6億元的價(jià)格摘得，如此地價(jià)讓不少業(yè)內(nèi)人士感到震驚。
日前，記者走訪金華路沿線看到，自行車(chē)零件廠、制釘廠、專汽廠、動(dòng)力機(jī)械廠、閥門(mén)廠等多個(gè)老企業(yè)已完成搬遷，在這些企業(yè)原址上正在建設(shè)大量住宅項(xiàng)目，其中包括金域府邸、秀蘭禧悅都、中泰信君悅?cè)A府等多個(gè)樓盤(pán)。其中，不少樓盤(pán)已經(jīng)展開(kāi)貼身肉搏，上個(gè)月，位于“四方后”金華路附近的秀蘭禧悅都和金域府邸相繼開(kāi)盤(pán)，火藥味十足。
金域府邸位于金華路56號(hào)、60號(hào)，原為普瑞電氣廠，青島天一福萊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年3月以5.6億元的價(jià)格拿下該地塊，樓面地價(jià)達(dá)到5860元/平方米。與金域府邸項(xiàng)目相隔不到300米，秀蘭禧悅都和中泰信君悅?cè)A府分布坐落于馬路兩側(cè)。秀蘭禧悅都項(xiàng)目其前身為青島制釘廠，2014年該地塊以樓面地價(jià)6070元/平方米成交，成交總價(jià)接近12.7億元，溢價(jià)率達(dá)到了25%，是2014年上半年青島市的單價(jià)和總價(jià)雙料“地王”。與秀蘭禧悅都項(xiàng)目隔路相望的中泰信君悅?cè)A府，是青島市的保障房集中建設(shè)項(xiàng)目。
上個(gè)月，兩盤(pán)成交均價(jià)9200元/平方米至9600元/平方米。目前來(lái)看，“四方后”項(xiàng)目定價(jià)多數(shù)在萬(wàn)元線左右，而據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)，2015年7月青島新建商品房成交均價(jià)，李滄區(qū)為10016元/平方米，原市北區(qū)為15514元/平方米，原四方區(qū)成交均價(jià)為12280元/平方米，由此可見(jiàn)，“四方后”房?jī)r(jià)已筑底市北房?jī)r(jià)洼地。
記者觀察
“四方后”區(qū)域價(jià)值被低估 “‘四方后’雖然房?jī)r(jià)便宜，但是感覺(jué)沒(méi)有什么像樣的地產(chǎn)大鱷?！北M管“四方后”價(jià)值洼地優(yōu)勢(shì)明顯，但是仍有不少市民不買(mǎi)賬。的確，相比其他板塊大鱷云集，這一板塊的大鱷數(shù)量并不多。大鱷們?cè)凇八姆胶蟆钡母叨▋r(jià)期望也往往遭遇現(xiàn)實(shí)打擊。2009年保利曾經(jīng)入駐該區(qū)域，落子兩城——保利里院里、保利百合花園，目前兩個(gè)項(xiàng)目均已交付入駐，并逐漸成為完善的小區(qū)。不過(guò)，保利香檳國(guó)際則遇到了去化緩慢難題，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為定價(jià)過(guò)高，如今該項(xiàng)目均價(jià)在11000元/平方米左右。同樣，中海打造的臨安府也是因?yàn)槎▋r(jià)過(guò)高受冷遇，目前該項(xiàng)目均價(jià)在12000元/平方米左右?！八姆胶蟆蔽鞑啃卤P(pán)主要集中在東起雁山路立交橋、西到環(huán)灣路的瑞昌路上，其中海信湖島世家10500元/平方米的均價(jià)剛剛突破“萬(wàn)元線”。
不僅“大鱷們”發(fā)現(xiàn)了該區(qū)域定價(jià)過(guò)萬(wàn)的難處，就連本地開(kāi)發(fā)商的發(fā)展之路也并非一帆風(fēng)順。由于缺乏大型開(kāi)發(fā)商，延期交房問(wèn)題較為普遍，像定價(jià)在萬(wàn)元線之下的國(guó)隆幸福里已經(jīng)停工，而頤和廣場(chǎng)交房時(shí)間則一再推遲。不僅是住宅停工和交房延期，純商業(yè)地塊也是頻遭冷遇。
近期，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布土地出讓公告，8月13日到24日將網(wǎng)上掛牌市北區(qū)杭州路28號(hào)（B）商業(yè)地塊，據(jù)了解這已經(jīng)是該地塊第四次公告出讓，此前，三次均因無(wú)人遞交競(jìng)拍申請(qǐng)而遭流拍。2012年年底，杭州路28號(hào)A、B兩幅地塊同時(shí)上市，A地塊被多家開(kāi)發(fā)商輪番喊價(jià)105輪才落錘，總成交價(jià)近9億元，競(jìng)得該地塊的房企便是中海地產(chǎn)，隨后中海地產(chǎn)在A地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)了熱銷(xiāo)樓盤(pán)——中海臨安府。而B(niǎo)地塊因無(wú)人參與競(jìng)買(mǎi)慘遭流拍。
發(fā)展前景
構(gòu)建“兩心兩軸一帶”空間 不管怎樣，“四方后”仍在蝶變中，從老工業(yè)區(qū)向新住宅區(qū)的轉(zhuǎn)變將更加深入。記者從市規(guī)劃局了解到，瑞昌路、杭州路、四流南路、金華路圍合片區(qū)未來(lái)將成為一處集居住、商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施為一體的綜合商住區(qū)。據(jù)市規(guī)劃局相關(guān)人員介紹，該圍合片區(qū)規(guī)劃形成“兩心兩軸一帶”的空間結(jié)構(gòu)。其中“兩心”是指金華路、四流南路交叉口的商業(yè)中心和瑞昌路以北的商業(yè)中心。金華路、四流南路交叉口規(guī)劃大型綜合性商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，瑞昌路以北結(jié)合窗簾燈具市場(chǎng)改造建設(shè)商業(yè)中心。“兩軸”是指沿新昌路形成的連通孤山、北嶺山的生態(tài)軸以及沿瑞昌路的商業(yè)軸?！耙粠А笔侵改媳毕虼?lián)各地塊的居住景觀帶。
與前些年的荒無(wú)人煙相比，如今的歡樂(lè)濱海城多少有了些人氣兒，最早一批進(jìn)駐歡樂(lè)濱海城的項(xiàng)目，瑞海景園、保利香檳國(guó)際、綠地新里海德公館、溫莎郡等都已蓋起高層住宅，高樓林立完全顛覆了后海以往臟亂差的形象，濱海歡樂(lè)城無(wú)疑將給“四方后”帶來(lái)發(fā)展動(dòng)力。
有業(yè)內(nèi)人士表示，區(qū)劃調(diào)整后的“四方后”已經(jīng)成為新市北的核心區(qū)域，但目前區(qū)域價(jià)值仍處在被低估的階段，主要原因在于人們對(duì)“四方后”的印象還停留在臟亂差的工業(yè)區(qū)上?，F(xiàn)如今，這一區(qū)域可以輕松通達(dá)城市的任一區(qū)域，但房?jī)r(jià)卻剛過(guò)萬(wàn)元線，與相距十幾分鐘車(chē)程的山東路中央商務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)相去甚遠(yuǎn)，從城市遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，這一區(qū)域仍具備一定的升值空間。
[編輯: 王苗]
