?　　作為青島樓市不可或缺的成員，二手房受關注度并不低于新樓盤，特別是有些熱點或絕版區域，二手房成交似乎成為片區樓市中流砥柱。記者對我市近來二手房買賣熱點片區進行摸底調查了解到，新都心、浮山后、東李等片區因為次新小區扎堆，教育、商業配套同步跟上，人氣越來越旺，日益成為市民購買二手房的焦點，而市南、市北及老四方片區等多數老小區，因為戶型結構較差、停車難及缺乏物業管理等問題，而逐漸退出成交熱點。

　　【浮山后】新晉學區房價噌噌地漲

　　近一年來浮山后商圈已從前期的籌備階段進入了空前的繁榮期，多家商業購物中心 “多點開花”，繼2012年證大大拇指廣場盛大開業后，今年合肥路佳世客商業中心以及大潤發超市正式開門納客，存在十余年的“鐵藝街”終于拆遷，未來將打造大型商業中心，至此青島主城區崛起全新的浮山后商圈。無論居住在片區的哪個位置，四周至少有一到兩家商業體，真正實現“15分鐘商住一體結構”，這使得周邊二手房“鍍金”漲價。

　　以緊鄰佳世客東西兩側的兩個小區為例，自2012年佳世客規劃問世后，兩小區的房價就跟著“水漲船高”，而商場開業后小區均價高達17000元/平方米-20000元/平方米左右。另外，周邊十幾個新老住宅項目，近一兩年房價也有攀升。

　　不僅房價貴，租金也不便宜，離學校較近的“學租房”價格都高于其他普通住宅小區。以緊鄰嶗山區浮山小學的某封閉物業小區為例，普通兩室一廳的房租價格已經達到4000元/月上下。

　　早在十多年前，浮山后區域雜草叢生，人跡罕至，房價也僅為2000元/平方米左右。誰知短短十年間，這里已蛻變成為島城最大的居住區，房價已經達到了15000元/平方米-20000元/平方米，房價至少上漲了7倍。從地圖上來看，浮山后往東跨界到嶗山區，西部又與李滄區交界，往南輕松到達市南香港中路商圈。作為目前青島最大的居住區，該區域由于聚集了大量的人氣，對教育資源的需求自然也少不了。如今，這里已經建成的學校有同安路小學、富源路小學、洪山坡小學、寧安路小學、浮山小學、實驗二中等，已儼然成為新晉學區房聚集區，眾多學校的密集分布為浮山后的區域房價增值不少。

　　青島鏈家浮山后六小區店經理陳文海介紹說，浮山后片區是近幾年來二手房成交最熱點的區域，教育配套、商業配套提升確實是重要原因，另外也跟現在的年輕購房群體購房觀念已發生轉變有很大關系。“現在年輕人買房，哪怕是手頭緊張的人群也不愿意買那種很老的房子，一是戶型太差，二是沒法停車，三是周邊娛樂設施也顯得老舊，四是居住人群多數以中老年人居多，讓年輕人找不到認同感，也形不成生活圈子。”陳文海指出，而浮山后片區的房子即便是最老的小區也就十三四年，如浮山后二、四、六小區，但其設計標準一點也不低，無論戶型、樓間距、綠化率等標準都非常高；其他絕大多數小區是建于2006年以后的封閉物業小區，還有幾個是三四年前及去年交付入住的新小區，后兩類基本上都可以稱作次新房，關注度及成交量都一直在全市排榜首，無論是首次置業的剛需群體還是第二次置業的改善群體，都能從中找到符合自己需求的房源。

　　21世紀不動產運營總監程東也表示，浮山后片區的二手房成交量能占到整個市北區的三分之一，這跟它的整體配套大幅提升有莫大關系，而這種熱度還將持續。

　　【新都心】新小區均價超1.4萬/平米

　　說起次新房引發的二手房成交熱度，還不得不提到市北新都心片區。新都心是2011年后青島中部區域迅速崛起的房地產片區之一，憑借萬科、中海、海爾、海信、和達、青建等品質地產商的深耕，目前片區已有較強的競爭力。而在一片片新盤建起交付后，二手房市場熱度也飛速提升，眼看地鐵就要通車，熱度更是只增不減。清江路一封閉小區二手房單價達1.7萬元/平方米，臺柳路上一封閉小區單價達1.55萬元/平方米，伊春路一高檔封閉小區單價達1.8萬元/平方米。

　　對此，清江路一家中介負責人表示，目前新都心多數在售二手房源是賣家在2011年、2012年購買，當時正值新都心發展的黃金時期，區域房價迅速上漲，賣家入手投入并不小，加之部分社區是精裝修房源，如今掛牌均價高漲絕非漫天要價。再者，凱德廣場、麥凱樂開業在即，新都心商圈價值已毋庸置疑，二手房價高漲已是大勢所趨。“在新都心這個概念提出來之前，這一片兒要么是雙山、保兒這樣的老村莊，要么是普通的老廠宿舍樓，房屋品質較差，二手房價常年保持在五六千元一平方米，后來新都心開發建設后，多個地產商集中開發打造，一個個品質小區涌現，區域價格急劇升溫，入住后轉手出售的價格更是居高不下，吸引了很多改善型客戶，目前該片區的次新小區二手房均價已超過1.4萬元/平方米。”太平洋房屋市北區域一負責人介紹說，而清江路、哈爾濱路、重慶路兩側老式居民樓二手房在1萬元/平方米左右，吸引力較弱。

　　【東李】二手房穩穩站上“萬元線”

　　與新都心極其類似的還有東李片區，相比市南、市北、嶗山的房價，李滄區親民的價格是很多年輕人可以負擔的。便利的交通、環境的改善和密集的購物商場，配套逐漸完善，使該片區二手房吸引了不少年輕人關注，20—29歲的置業者占比較高，是當之無愧的剛需重地。憑借世園會進入發展快車道的東李也是今年青島二手房頗受關注的片區之一。1.17萬元/平方米、1.13萬元/平方米、1.07萬元/平方米，從上述幾處東李二手房的成交均價不難看出，該區域二手房均價早已突破“萬元線”。

　　不過青島鏈家市場部分析師劉爍也指出，自去年年底以來李滄區開工樓盤比較密集，包括世園板塊集中了許多即將開工或開售樓盤，今年上半年開盤銷售的幾個新樓盤紛紛打出低價促銷，吸引了不少置業者選擇買新房，從而影響了該片區二手房交易成交數量。目前來看，今年上半年李滄區成交最好的還是經典小區百通馨苑，目前該小區二手房均價在11000元/平方米，附近的偉東幸福之城、春和景明二手房價格成交也不錯，單價略低一點。當然，這些都是次新小區。

　　【麥島】 海景房動輒上千萬元

　　說起島城的二手房，沿海一線的看海豪宅也一直是人們津津樂道的，記者在走訪中了解到，市南東海路、澳門路沿線的海景豪宅因為單價每平方米高達四五萬元甚至更高，一套房子動輒上千萬元，這類客戶非常稀缺，再加上停車難、交通擁堵等因素，所以一直成交量很低。而往東走至麥島一帶，海景房卻有抬頭的趨勢。

　　“麥島周邊因為是后來規劃建設的，建設標準要高于市南那邊，停車方便，且進出方便，不像香港中路那邊擁堵，而且價格還稍稍便宜一些。另外貼海，擁有不可多得的海景資源，單憑這一地域價值就不會下跌。而且地鐵2號線就途經此地，所以越來越受到財富新貴的青睞。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰指出，目前“3萬元/平方米”已成為該區域掛牌二手房源的“標配”。五六年時間，麥島房價漲了2-3倍。“麥島是青島海景房齡最短的區域，在這里可以選到不少小區物業先進、管理現代化的二手房源，這也是麥島房價高于啤酒城區域、市南中西部區域的主要原因，無論市場是低迷還是高漲，這一片的成交量都是沿海一線最高的片區。”

　　業內看法 優質學區、地鐵站旁、小戶型，這樣的次新房最受捧

　　克而瑞房價點評網高級分析師張斌指出，市南許多住宅小區包括部分看海房當年都是由本土小房企完成，產品設計、項目規劃不合理，與現代生活格格不入，并且隨著房齡的不斷增長，性價比日漸降低，所以成交不算特別理想。

　　但是也有例外，比如最堅挺的學區房，這是市南區最具優勢的地方。

　　根據鏈家網數據統計，今年上半年青島最受關注的二手房熱點區域分布在市南區有兩處，分別為湛山、大學路，這兩處片區擁有最負盛名的優質小學和初中，學區房聚集使其成為關注焦點，也締造了這兩大區域二手房價格“只升不降”的神話。據統計，湛山區域二手房目前掛牌均價23089元/平方米，大學路區域是25320元/平方米。據了解，兩萬元左右的均價也只是平均值，一間僅有二三十平方米的老房子要價上百萬也是常事兒。

　　不過在采訪中，多個地產中介負責人表示，憑借一個月或者幾個月的數據還不好判定 “老小區時代過去，新小區時代到來”，但是“老小區退潮，次新房火熱”已成為不爭的事實，越來越多的年輕人不愿意住在市中心破舊的老小區，而愿意犧牲距離去選擇偏高檔的、物業管理好的小區。所以，一些次新房集中的區域在二手房市場上受到歡迎，浮山后、新都心、東李等新興區域的次新房已日益成為二手房市場的主力軍。而在市中心的一些老房子想要賣個好價錢越來越難了，甚至有的掛牌一年都很難賣出去。

　　“優質學區、地鐵站旁、小戶型。”這是85后、90后的購房指標，也是二手房市場需求新風向標。而老小區則因戶型、物業無法滿足年輕人需求，僅憑地段，難再吸引大量購房者。

　　本版撰稿 記者 孫靜芳

　　 [編輯: 鹿璐]