?　　上周末，央行宣布降息降準“雙管齊下”，既釋放流動性，又降低市場利率。記者采訪多位地產業內人士了解到，業內普遍認為，政策將從降低房企融資成本和降低個人按揭貸款成本兩個方面利好樓市。此番利好的影響，可能會帶動島城下半年整個樓市的回升。

　　央行降息，市場反應不一

　　得知央行再度降息的消息，正準備在市北區長沙路買房的丁女士感覺有些慶幸?！氨緛砦逡恍￠L假就看好了這套房子，因為首付款沒有湊齊，就一直在等，這次降息，房貸又省下了不少。”丁女士說。在咨詢了商業銀行工作的一個朋友的建議后，丁女士打算即刻出手，把房子定下來?！爱吘惯@套房子還有優惠空間，給打了個9.5折，加上降息帶來的房貸成本下降，不到兩個月的時間，省下了不少錢。“丁女士說，如果再拖下去，萬一開發商取消打折優惠，就有些不劃算。

　　與丁女士持相同觀點的購房者不在少數，但面對央行降息利好，當然也有購房者顯得無動于衷。“今年已經3次降息，房子并沒有比以前好賣多少，而且昨天就有專家在預測，年內很可能會出現再次降息的可能?！惫┞氂谇鄭u一家出版機構的劉亮說，他覺得政策利好并沒有出盡，很可能是剛剛開始，更大的優惠還在后面。

　　采訪中，不少受訪者還表達出不一樣的觀點。由于多數人認為，央行這次降息，股市和樓市會利益均沾，所以更愿意把錢留在股市，而不是選擇抽調資金到樓市來投資?！?月份我一個朋友，首付款50萬元在李滄買了套房子，現在正忙著還房貸?！币患易C券機構經理李華陽說，如果當時他這位朋友聽從勸告，購買他們推薦的幾只股票，盈利可能已經在200萬元以上，正因為這個原因，從目前來看，樓市顯然不能獨享此輪降息利好。

　　四次降息，百萬貸款少還15.9萬

　　張小明本來計劃在嶗山區買一套價格在200萬元左右的改善性住房，除去約60萬元的首付，她還需要貸款140萬元，貸款期限為20年。但在央行降息政策發布后，按照新規，她所需支付的貸款金額相應減少了近10萬元。“購房成本降低了，正好我同時看過一套戶型更好一些的房子，價格比我原來看的那套高了20萬元，后來我毫不猶豫地訂了那套總價220萬元的房子。”張小明說。

　　實際上，自去年11月份以來，這已經是央行連續第4次降息了。去年的11月22日、今年3月1日和5月11日，央行曾先后三次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率；今年的2月5日和4月20日，又兩次下調金融機構人民幣存款準備金率。此外，島城樓市亦曾迎來多次信貸政策的調整。去年的9月底，央行曾頒布“9.30新政”，涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”等政策利好；今年3月30日，央行又頒布了“3.30新政”，二套房最低首付款比例調整為不低于40%。

　　央行第四次降息恰逢“年中”，本次“雙降”將會給購房者帶來多大的實惠？據專業人士計算，以貸款100萬元，分20年還清為例，本輪降息后，總購房成本可以減少33924元，月供可減少141元；而如果按自去年11月22日降息后計算，四次降息后，還款總成本共可以減少15.9萬元，月供累計減少663元。

　　“這次‘雙降’，無疑會進一步降低購房成本，提高購房者入市的積極性，刺激樓市成交量進一步釋放，加快樓市回溫的節奏。”樓市分析人士張百忍說。島城多家銀行的個人貸款中心工作人員表示，已收到央行降息的相關文件，5年期以上商業貸款的利率由5.65% 下調至5.4% ，銀行將于降息后首個工作日開始按照新利率辦理房貸業務。

　　但就在6月30日，記者采訪多家銀行了解到，目前各家銀行暫時未對具體的貸款利率做出調整，對于貸款利率依舊根據客戶資質而定?！艾F在不良率很高，銀行也很謹慎，比如信用貸款利率肯定會跟隨基準利率調整，但上浮幅度就要看客戶資質或者貸款性質?！蹦彻煞葜沏y行個人貸款經理王先生說。

　　此外，已辦理貸款業務的市民本次能否享受新優惠，則要根據市民和銀行簽訂過的貸款合同來認定?！叭缬械氖忻褓J款合同內約定，利率可隨著國家利率調整進行調整的，則可向銀行申請，享受新的利率規定。”王先生說。而對用公積金貸款的買房人來說也有實惠，5年以上公積金的貸款利率從3.75%降到3.5%，這樣60萬元公積金貸款20年，月供從原先的3557.33元降到3479.76元，每個月少還77.57元。  

　　影響發酵，市場以兩類需求為主

　　降息對樓市可能帶來的影響，當然遠不只是減輕買房人買房成本這一點。從目前觀點來看，央行降準降息等政策刺激之下，樓市或許會在下半年開始迎來一波入市的行情。“降息通道打開，對購房者意味著月供負擔下調，購房積極性自然會提高?！辨溂业禺a市場分析師劉爍說，對整個國內市場來說，0.5%的存款準備金率變化可能給市場帶來數千億左右的流動性，在目前情況下，其中很大部分會流向股市和樓市。

　　但地產經理人龍江則認為，這次降息政策很難說具體是針對樓市或股市。“總體上還是針對宏觀經濟的結構調整而進行的，但樓市則會因為此次‘雙降’政策而獲得明顯利好。”龍江說。來自市區多家在售項目的調查顯示，央行降息政策發布后，來電量在增加，但到訪的客戶數量還沒有明顯增加?！把胄嗅尫畔⑶》曛苣?，而周一雖是第一個工作日，新政策并沒有跟進施行，預計要一個周的時間，政策影響力會開始發酵釋放。”市北區一家住宅項目銷售部李經理說。

　　此外，目前市場成交的主要購買力是剛需買家和改善型買家，而市場供應上則以三房以上的大戶型居多，正好可以迎合改善型買家的需求。對房地產開發企業來說，降息通道全面打開，有助于降低房企融資成本?！皩﹂_發企業來說，資金是行業的血脈，而銀行貸款又是資金的主要來源?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f，“降息”有利于房企降低融資成本，“定向降準”及“取消存貸比考核”之后，大型品牌房企自然會更容易獲得銀行的信貸支持。

　　但多位業內人士持有的觀點是，在當前經濟環境下，頻繁降準降息或許會成為新常態，但房地產本身的持續穩定發展不能寄希望于貨幣政策的持續寬松，而是行業內部的創新。

　　購房契機，市場成交增價格穩  

　　央行新一輪的降息政策，在改變市場預期的同時，似乎還沒有影響到市場的變化?！半m說這是一個利好消息，但對房地產市場實際的影響，不可能在這短短幾天之內就表現出來，可能要過一段時間才能看到實際的效果?！辨溂业禺a市場部的劉爍說。“從二季度開始，無論是帶看量還是成交量都進入上行趨勢，當然這一市場行情的到來，與前幾輪政策利好的疊加密切相關，而本輪降準、降息對市場的刺激作用，應該在下半年會得以體現?！笨仆H不動產青島區域總經理孫杰說。

　　來自島城多家品牌機構的調查顯示，目前二手房市場并沒有出現一線城市出現的房主臨時“跳價”的情況，相反，恰恰是定價合理的房源最易于成交。新房市場方面，來自市場的調查顯示，青島的購房信心指數繼續小幅上升，6月份的市場供應量小幅回落，買房市場活躍度不減，成交量繼續上升；但樓盤以價換量營銷方式仍在市場持續，主城區項目的開盤折扣現象大幅增加，開盤項目也較多。

　　“鑒于目前青島存量大，商品住宅去化周期是28個月，雖然庫存壓力出現微幅下降，但是市場庫存量高企的根本局面并沒有明顯改變?！狈績r點評網首席分析師張斌說，新政疊加利好因素影響下，客戶量繼續增加，由于開盤項目比較集中，競爭更加激烈，價格戰范圍擴大，為購房者帶來實惠?！爱斍百J款基準利率已達到歷史的低位，經過多次降息，購房者的信貸成本也大大降低，目前進入了較為有利的購房期。”張百忍說。

　　本專題撰文記者 王愛科

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 葛飛]