?　　樓市“3.30新政”施行已經兩個多月，新房成交量自5月份開始發力，6月份繼續保持著高走的態勢。但在回暖的背后，青島的房地產市場卻不時傳出中小房企陷入資金鏈困境，嶗山區、市北區以及平度市的項目已經或正擬通過出讓股權來“斷臂求生”。樓市回暖，為何開發商反而陷入資金困境？

　　資金斷流項目難開盤

　　“出去找錢，是我這半年來的主要工作，但效果并不理想。”14日，市北區福州北路一家地產項目的營銷經理龐偉（化名）說。這個即將封頂的寫字樓和住宅項目，雖然從施工進展上早已具備了預售的條件，但還有幾道手續沒有辦理下來，目前土地、建材、人工等成本不斷增加，公司從去年開始就沒有了資金流的補充。“三千萬，只需要三千萬，就能救活這個項目。”龐偉說。

　　現實情況是，龐偉負責的項目所面對的難題，并不是個例。不少房地產企業正面臨下游資金供給不足、成本又快速漲升的困境，從去年到今年，盡管樓市利好政策接踵而至，但多數開發商的日子并不好過。“房地產這碗飯不好吃，蓋房子就賺錢的日子一去不復返”這句話，早已成為業內的共識，控制成本、加快融資已成為房企求得生存的關鍵。

　　股市分流樓市需求  

　　在看到“長沙男子股市賠光170萬跳樓身亡”的消息后，樓市分析人士張百忍發了一條微信：“股市永遠有風險，170萬買套房子升值雖慢，可至少不會賠光。”

　　“可現實情況是，股市從2000點躥升到5000點，確實刺激大量的資金涌入了股市。”張百忍說，一個朋友部門共8個同事，全部進軍股市，平均資金是20 萬元。自2008年以來的股市低迷期間，熟悉地產市場的人都知道，手頭有閑錢的人一般首選投資樓市，購買住宅或者商鋪來達到資產的保值增值，尤其是2010年前后，一擲千金購買住宅和商鋪的例子非常多見。

　　一方面，涌入股市的資金在增多，另一方面，則是樓市投資性需求降到了最低。在很多業內人士看來，這輪資金流動的“此消彼長”，或許會持續很長時間。

　　部分房企“斷臂求生”

　　樓市即將進入下半年。上半年當中，市場先后迎來三次降息兩次降準，貨幣政策也呈現出寬松的特征。受此影響，一線城市和部分二線城市的房地產市場快速復蘇。但與此同時，部分房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音卻不斷傳出。

　　“目前三四線城市的樓市仍然冷清，這和2013年的市場情況非常相似，區域內的房地產龍頭企業再次面臨開發回款慢、融資成本高等資金鏈問題，三四線龍頭企業轉讓項目或股權‘斷臂求生’的情況還將會上演。”房價點評網高級分析師張斌說。

　　三四線城市房地產市場陷入困境，尋求“斷臂求生”之路的并不僅僅限于地方龍頭企業。三四線城市如此，青島主城區也不乏陷入資金困境的開發商。位于嶗山區的中北嶗片區改造項目，也通過股權轉讓的方式，由海爾接手，定位于高端別墅。“原來項目的東家想通過股權轉讓方式抽調資金，以盤活位于市北區瑞昌路的另一個項目，但股權轉讓后，瑞昌路的項目依舊深陷資金困境，難以啟動。”樓市分析人士張百忍說。

　　多位業內人士分析，對房企來說，賣股份或轉讓土地是聰明的選擇。“如果開發商轉為出讓土地套現，獲利的速度可能會更快。”地產經理人龍江說。

　　銀行嚴格放貸標準

　　“銀行金融機構的風險控制意識在不斷強化，開發商已經不受銀行待見了，追債務追得很及時。”房價點評網高級分析師張斌說，銀行與開發商多年結成的“親密盟友”關系已經難以為繼。

　　李滄區金水路一家住宅項目的銷售部李經理介紹，銀行開發貸款一般采取“一季度一結清”的方式，以前是上一季度的結清了，如果企業沒有大的問題，可以接著審批新的貸款需求，但現在的情況是，上一筆貸款結清了，再貸款變得難上加難。

　　“今年，樓市仍然是以去庫存為主，銀行等金融機構通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式，對風險房企或項目進行風險控制，防止樓市出現債務違約，控制壞賬率。”李經理說，受此影響，恰恰是占整個行業絕對數量的中小房企，會面臨資金緊張的難題，不難理解，盡管當前已有三次降息、兩次降準，貨幣政策也呈現寬松，樓市也在整體回暖，但房企資金鏈斷裂或被整體收購的消息仍然頻出。

　　“房地產行業的增速下滑趨勢已成必然，而未來房地產行業將會頻繁發生規模化聚集與并購重組，‘大魚吃小魚’的并購加上合縱連橫的‘強強聯合’，會成為新常態。”張斌說，此前，萬達、萬科這兩家地產巨鱷的聯手，已算是先例。記者 王愛科

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 張青]