?　　自從4月份樓市新政出臺后，島城的樓市呈現了回暖的跡象。但有樓市專家表示，雖然是回暖，但是樓盤的銷售業績卻不盡相同，比如有的樓盤因為價格等方面相對合理，因此呈現大幅增長的情況，還有的樓盤依然處于“冬季”。島城的豪宅市場在樓市新政出臺后，又是一個怎么樣的景象呢？記者昨天調查發現，豪宅的銷售也印證了專家的觀點，頻頻打出優惠牌的豪宅熱起來，而個別項目依然遇冷，與此同時，本月市郊即將開盤的精裝豪宅因價高引來購房者和業內人士的熱議。

　　豪宅頻頻打出優惠牌

　　島城的豪宅市場在樓市新政出臺后，又是一個怎么樣的景象呢？剛剛過去的五一小長假，青島公認的某一線海景頂級豪宅爆出了各種優惠打折后不到兩萬元/平方米的震撼價，五十多平方米的精裝戶型，配備全套德國頂級廚具，各種優惠后總價僅僅一百萬元出頭。在小長假期間，眾多購房者紛至沓來。而在此之前的一個多月，位于燕兒島路附近的遠洋公館也爆出一百萬元可以買到80平方米的震撼消息，通過網上房地產的官方數據顯示，四月成交三十多套。目前，該項目成交也較以前得到初步改善。

　　在目前比較理性的房地產市場情況下，如何選擇和購買這些豪宅呢？有業內人士認為，即使豪宅價格也要公道。豪宅動輒在千萬元以上，豪宅幾乎等于好房子，但能不能賣得出去，關鍵之一還是開發商肯不肯給優惠的價格。以上兩個樓盤的銷售情況恰恰印證了這一觀點。

　　同樣處于市南、嶗山地段的豪宅，如果沒有在單價及總價上做出改變，即使其它方面都不錯，也很難在銷售上有所起色，嶗山區的半山別墅豪宅開盤近兩年，每月成交都在個位數。

　　正如一位青島地產市場的資深分析人士認為，無論哪種住宅產品，單價及總價無疑是打動購房者的利器。脫離所在住宅板塊的價格支撐，無論哪種豪宅都很難被購房者認可。以近期調整價格的兩個項目的豪宅為例，調整后的特價戶型的總價及單價恰恰接近香港路及燕兒島路主流房價的區間。

　　市郊價格不降反升

　　其實，近期以豪宅定位頻頻出現讓島城購房者頗為關注的還有位于城陽區流亭街道附近的 “星河灣”，即將推出132平方米到692平方米的“精裝海景豪宅”。盡管開盤的具體價格沒有準確透露，但是此前有購房者咨詢，每平方15000元左右的價格，讓購房者的入門價格將達到200萬元級，大戶型將達到千萬元級。而周邊的青特、卓越、龍湖等項目，有的150萬元即可購買一套帶花園的聯排別墅，即使高層毛坯的均價也僅僅在6000元左右。有業內人士認為，豪宅星河灣如果按此價格入市，恐怕極難找到市場的價格支撐點。盡管推崇“精裝豪宅”，但是，在目前的市場環境下，價格畢竟是絕大多數購房者考慮的第一位因素。

　　“價格畢竟才是讓我走進售樓處的重要理由。”一名剛剛在五一小長假期間探訪多家豪宅的購房者劉先生如是說。“我原本想在市郊買套房子給父母住，但每平方15000元左右的價格，我算了算，房子總價將可能在200萬左右，貴得有些離譜。”市民韓先生在了解過多個樓盤信息后，不禁對市郊的這處豪宅發出了這樣的感嘆。

　　市郊豪宅價格不宜高

　　業內人士表示，今年的樓市，必然是豪宅激烈競爭的樓市。無論豪宅還是普通住宅，除了自身小區配套齊備外，周邊生活、教育、購物、醫療、景觀等無疑是決定住宅價值的重要因素。青島而言，豪宅大多集中于市南、嶗山一線。“面朝大海，春暖花開”固然重要，生活的便利性更加重要。比如，萬麗海景、華潤、遠雄不但有良好景觀及樓盤品質，更重要的是享受城市中心生活的便利性。即使中國香港的維多利亞灣的半山豪宅，也依舊是華人財富領袖的聚集地，這與主城區近在咫尺的距離是重要因素。

　　“星河灣”的戶型過大，直接體現總價偏高的特點，僅僅這一點或與所在地段就不相匹配。業內人士指出，城陽區作為剛需的第一居所是沒有什么問題，但是要作為第一居所的豪宅，客群會較為稀少。有業內人士介紹，目前該區域周邊價格僅6000元/平方米左右。青島有能力購買這種大平層、總價高的項目的人群還是有的，但是主要購買意向大都集中在生活便利的市南區、嶗山區。

　　數據顯示，在2014年2月至2015年2月這一年期間，青島市共銷售150平方米以上商品住宅5389套，面積116萬平方米。其中城陽區銷售量僅為978套，成交面積是225萬平方米。

　　購房者更重視周邊配套

　　昨天，記者以購房者的身份撥打城陽“星河灣”的專線電話，接電話的工作人員表示，他們的樓盤預計在5月中旬開放。“我們最小的房型是132平方米，最大的是692平方米……”這名工作人員表示，樓盤所處的位置交通便利，項目里有5星級的賓館，但對于項目外的情況，這名工作人員沒有絲毫介紹。直到記者問到周邊是否存在潛在污染風險的項目，這名工作人員才表示，相關的項目有拆遷計劃。據介紹，樓盤的兩公里以外便是石化儲存罐，盡管小區內有酒店、會所、體育館，但其他醫療、教育、購物資源目前未見成型。

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　　市區豪宅更能保值

　　要買地段佳的樓盤。對于豪宅來說，地段是日后保值升值的基礎。有媒體報道稱，在北上廣深一線城市，由于市中心地價高而且土地稀缺，所以豪宅產品多出現在市郊或者衛星城。相比而言，市中心的豪宅不僅稀缺而且更能保值升值。比如，大寧金茂府之所以備受關注，也是因為它是上海市內環的大體量高端住宅項目，而上海內環的住宅供應已近枯竭。

　　股市興旺與豪宅市場表現息息相關。當股市財富大幅升值，富豪身家自然水漲船高，必然刺激豪宅市場成交，在中國經濟的發展歷程中，樓市與股市的博弈周期性出現。而這一次與此前不同的是，在看似瘋狂的股市大潮中，經歷過股市過山車的中國財富階層有了理性資產配置的視角，豪宅作為保值增值性最佳的固定資產，成為財富階層堅定的購買項目。在這場樓市和股市的博弈中，樓市的吸金效應已經顯現。當前豪宅買家之中，不乏股市獲利后抽離投身房產者。對于這一類以資產配置為主要目的的財富群體而言，其所看重的是豪宅安全性，這決定了其更傾向于選擇成熟地段的豪宅。因此，對于新興地段的豪宅也更為關注合理的價格及完善的生活配套。

　　本報記者