?　　編者按：3月30日,央行、住建部、銀監會三部委聯合發文,將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日,財政部和國稅總局也發文,將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

　　“3·30”樓市新政落地已滿一月,其對房地產市場影響如何?近日,本報記者赴濟南、青島、煙臺、濟寧4市(均在國家統計局跟蹤監測的70個大中城市之列),帶來樓市一線調查。

　　

專家表示,樓市新政下,“量增價穩”或將在較長時間內持續。

　　每個在售樓盤都感覺到了庫存壓力仍大

　　濟南樓市“不敢貿然漲價”

　　□　本報記者　楊學瑩

　　“特價房+活動,是這個五一的‘標配’。絕大多數樓盤促銷很積極。特價房的讓利在一個百分點左右,賣得還不錯。”5月3日下午,說起節日期間的濟南樓市,世聯行山東區域董事總經理朱江告訴記者。

　　盡管多數樓盤聲稱“特價房僅限于五一”,有的還打出“4日立漲100元/平米”的口號,但買房人看起來并不著急。4月30日,在西客站一處樓盤,“政策重磅利好,樓市瘋漲在即”的牌子就放在沙盤旁邊,消費者并不多看它一眼。“西客站到處都是房子,去年五一前首開每平米賣6700元,現在賣6100元,往哪里漲去?現在股市這么好,誰來投資?穩住就不錯了。”從濼口來看房的宋先生告訴記者。

　　據濟南住宅與房地產信息網的預售公示,4月1日至5月3日,濟南有75個單體建筑申領了預售許可證,其中住宅6573套,批次超過2月和3月的總和。從成交上看,記者據該網每日成交信息加總,4月濟南新建商品住宅網簽6924套,比3月份的6634套高出4.3%,高于往年同期。

　　“銷量的增加,有降息降準、松綁二套房的刺激,也有山東取消擇校政策的促動。”朱江注意到,4月,學區概念房的銷售體現了明顯的優勢。而山東中原投資顧問部總監薄夫利認為,三四月份是傳統旺季,銷量增加是因為供應量的增加而致,3·30新政的刺激并不大。

　　價格方面,按照5月1日的百城房價指數,濟南新建住宅上漲1.11%,漲幅居百城第4位。“這個漲幅是由于供應結構造成的。市中心樓盤、改善型樓盤集中推盤,拉高了房價均值。其實單盤看,并沒有多大起伏,應該說量增價穩。”薄夫利說。

　　世聯周報印證了這一點,4月9日,保利中心華府開盤成交309套,均價1.08萬元/平米；4月26日保利海德公館加推,當日成交92套,均價1.05萬元/平米；4月25日燕璽臺首開,成交55套,均價1.9萬元/平米。綠城百合花園、重汽翡翠外灘等改善型樓盤,成交價也高于區域平均水平。

　　4月的旺銷并沒有根本扭轉供求局面。在西客站片區,到處高樓林立,宣稱“百萬平米大盤”的不下10個,恒大一家就有6個樓盤。房價與“3·30”新政之前差別不大。在鑫苑世家公館,售樓顧問表示“現在的房價比去年首次開盤時還低四五百元,隨行就市唄”。

　　“庫存壓力仍然大,在售樓盤不敢貿然漲價。”朱江說。記者從濟南住宅與房地產信息網上看到,截至5月3日,濟南有可售住宅51152套,去化周期8.5個月。

　　“12個月內算正常。但是濟南潛在的供應量很大。前兩年大批供應的土地紛紛到了上市期,隨時可以補充市場。每個在售樓盤都感覺到了這種壓力。”朱江說。

　　對于后市,朱江的預計是“穩中微漲”:“估計下一步政策會進一步寬松,有繼續降準降息的可能。但房地產供不應求的時代已經過去了,投資客已經遠離樓市,猛漲的基礎已經不存在。”

　　4月份共成交3854套

　　青島二手房成交創兩年來新高

　　□　本報記者　白曉

　　“自從‘3·30’政策發布以來,店里的電話就特別火爆,全天基本都在帶客人看房、簽單和前往交易中心的過程中。”談到近一個月來的市場,劉潔難掩興奮。

　　作為青島一家中介的負責人,劉潔主要經營寧夏路周邊的二手房業務。在她看來,樓市新政讓中介們告別了以往的清閑日子。

　　統計數據顯示,4月份青島共成交二手房3854套,創2013年3月以來單月成交量新高,比今年3月上漲49.9%,比2014年同期大漲54%。從4月青島二手房每日成交走勢來看,共有21天單日成交量過百套,這樣火爆的數據屬近年來青島樓市少有。

　　“政策導向調動了購房者的積極性,積蓄已久的需求開始集中爆發,其中‘五改二’政策市場反應相對較快,主要表現在二手房房源數量的增多和置業者購買意向的高漲。”劉潔說。

　　21世紀不動產青島區域總監程東說,從各門店成交量變化來看,自3月下旬市場對政策預期不斷升溫之后,各個門店的成交量就開始齊頭并進地增長,成交量與去年月均情況相比幾乎翻番。

　　二手房成交火爆的同時,新房成交量也在持續回升。統計顯示,4月份青島新建商品住宅共計成交7644套,環比上漲了9.32%,同比上漲了23.50%。

　　記者調查發現,開發商推盤的節奏明顯加快。據來自青島市不動產統一登記中心的數據,5月份確定入市的新盤數量在40家左右。“從開盤規模來看,5月份的入市量遠遠超過了去年同期。”青島工商聯房地產聯盟副理事長龍江表示。

　　“不少開發商都紛紛曬出了新政實施之后成績單,值得注意的是,其中改善性需求占了較大一部分比重。這是由于新政的一大亮點是首次把政策鼓勵的重點從首次置業調整為改善型購房。”龍江說,開發商也越來越意識到調整戶型結構的重要性,很多開發商增加了三居室、四居室的房源供應。

　　截至2014年末,青島全市各類待售房屋總面積505萬平方米。而截至今年3月末,這一數字已經增至566萬平方米,其中住宅待售372萬平方米。從數據不難發現,青島房地產銷售市場的復蘇顯然跟不上庫存的增速。“接下來樓市會加快回暖,但去庫存仍是未來市場的主流,將以平價走量為主,‘量增價穩’仍會在較長時間內持續。”青島銳理數據總經理馬光明說。

　　煙臺樓市“受刺激”較小

　　□　本報記者　隋翔宇　鄭書偉

　　王子恕是煙臺市中介公司元盛房產萊山區某分店的工作人員,他坦言,“3·30”樓市新政實施之后,市場確實呈現出積極的勢頭。以他所在的分店為例,以前月均成交量在2－3套,4月份成交了6套,“來咨詢的客戶也越來越多。”

　　總體上,新政對煙臺樓市的刺激并不明顯。數據顯示,與2014年同期相比,煙臺市區今年1季度新建商品住宅和二手住宅的成交量分別減少了397套和476套,市場整體呈現“量價齊跌”走勢。而根據中國房地產數據指數系統百城價格指數,煙臺4月份新建商品房價格同比下降2.27%。業內人士分析,二手房的表現也難有所突破。

　　“觀望情緒應該是煙臺二手房市場的一個普遍現象。”王子恕表示,4月20日左右,來店咨詢客戶人數開始變少,新政帶給人們的沖擊正在消化,不少人還在期待更加利好的政策。

　　此外,煙臺房地產市場面臨的巨大庫存壓力也稀釋了政策的利好作用。煙臺市房地產業協會的分析報告認為,煙臺目前存房量約2048萬㎡,另據初步測算,煙臺尚未取得預售的在建項目(2015年上市)為1000萬㎡,兩項合計3000萬㎡左右。按照往年煙臺全市平均每月簽約面積為50萬－60萬㎡測算,存房量需5－6年才能銷售完畢。

　　“受多重因素影響,結合近幾年的表現來看,煙臺樓市不是一個敏感市場,受政策刺激的影響較小。”中國房產信息集團克而瑞研究中心煙臺咨詢機構工作人員賈雙認為。

　　濟寧二手房備案增價不漲

　　□　本報記者　呂光社　趙德鑫

　　4月30日上午,記者來到濟寧市房地產交易中心二樓大廳,34號、35號存量房網上備案窗口很是繁忙。“新政對于二手房成交量的刺激作用非常明顯。3月份每天前來辦理存量房網上備案的不超過10套,現在平均每天有20多套。”濟寧市房產交易監理處工作人員朱小朋告訴記者。

　　不過,房產中介機構與房產交易中心成交量呈現出完全不同的兩種情景。“其實我們這個月的成交量并不好,以前一個月能成交二手房10套左右,現在一個月只有不到5個單子。”濟寧青年房產客戶經理馬壯坦言,新政策對于近期的成交量并沒有形成實質性的幫助。記者走訪的10多家房產中介,與馬壯面臨同樣困境的店面有不少。

　　朱小朋認為,中介機構與交易中心呈現不同情景的主要原因,一方面是新政推行之后,優惠政策讓不少已經準備購買二手房的市民下定了決心買房；另一方面是之前有些已經購房的買家和賣家達成了協議,等待二手房到五年之后再來備案,現在營業稅時間調整了,自然就抓緊時間進行網上備案了,所以出現了網上備案多,而中介機構成交量并不多的狀況。

　　記者采訪發現,目前,濟寧二手房的價格,仍然保持著城區內五六千元的平均水平,有的甚至出現了下降。稅務街蘇州苑的房子,去年最高價達到每平米7500元,而近期玉苑房產賣出的兩套蘇州苑的二手房,都以每平米6500元左右的價格成交。

　　 [編輯: 林永麗]