?

　　二手房交易營業稅新政剛剛頒布一周多的時間，目前青島滿2年的二手房源交易時都可以享受到免收營業稅的好處。近日，城市信報/信網記者走訪多個二手房小區發現，面對利好政策，市場上的二手房源出現一定程度增加，但分布地區冷熱不均。新增二手房源主要集中在李滄區 、嶗山區，而市南區、市北區幾乎沒有。在房價方面，盡管受政策利好影響，但二手房市場價格平穩，未出現上漲狀況，包括新政下新增二手房源。不過業內表示，雖然價格沒漲，但是議價空間縮水。



　　【探訪】

　　市南

　　中介拜訪老客戶，新增房源幾乎沒有

　　3月末，財政部頒發了二手房交易營業稅新政，滿2年產權的二手房交易時都可以免征5.6%營業稅。而在以往，僅能5年產權以上的二手房交易方可免營業稅。如今，營業稅新政頒布一周多時間，青島二手房市場有什么反應?房價是否上漲?上市交易二手房數量是否增多?近日，城市信報/信網記者對市區內多個二手房小區進行了探訪。

　　在位于市區繁華中央地段的浮山所區域，記者走訪了新貴都一期、二期、C區、D區等多處。其中，新貴都一期、二期由于房子較新，分別建于2002年和2006年，再加上封閉式管理，小區內幾乎沒有看到各種售房廣告。而C區、D區等多為回遷房，是開放式小區。

　　據新貴都一期一名物業工作人員告訴記者，最近一段時間，每天來小區內看房的也就是三四個人，和以往相比并沒有多大改變。

　　據位于新貴都二期內的科威不動產一名工作人員介紹，新政后，新貴都附近的新增房源幾乎沒有。“我們最近也在發掘新二手房源。比如根據以往在店內買房租房記錄，給一些二手業主電話拜訪 。不過還沒有新房源。”該工作人員說。

　　在位于江西路上的惠百家不動產一家門店里，記者了解到，新政后店里倒是有幾套符合新政免稅的房子，但沒有一套新增的。在價格方面，目前也沒有變化。

　　據店長郝志強介紹，店里面有一套產權剛過2年的二手房，已經在店里掛牌了半年多，當初售價就是123萬，現在還是123萬。“業主打電話來問過最近房價怎么樣，最后還是決定原價不動。”郝志強說。

　　在弘信山莊有一套房子的市民劉先生告訴記者，自己打算出國，想賣掉房子湊一筆錢，以前因為要收5.6%營業稅，這些錢不想自己承擔，就干脆抬一抬價格轉嫁到買房人身上。新政后，營業稅不用繳了，自己正在考慮是不是便宜一下，將房子盡快賣出去。

　　市北

　　售價低于買價，業主寧愿出租 在市北區良辰美景、環宇地產等小區，記者探訪發現，小區內幾乎沒有售房廣告，同時也沒有見到房產中介人員帶客戶看房。在位于敦化路上的一家房產中介里，記者看到店內冷冷清清，僅有一名工作人員在場。“其他人都帶客戶出去看房了，所以不在店內。”工作人員馬女士說。

　　據馬女士介紹，新政實施以來，尚未有新增二手房源，以往掛牌的二手房，符合新政的大約在10%以內。

　　馬女士告訴記者，以良辰美景為例，現在房價大約是在每平方米1.5萬左右。這個價格仍處于一個階段低位，很多業主覺得這個價格連買房本金都收不回來，自然不會賣。

　　“2012年良辰美景剛開盤的時候房價是每平方米1.8萬元，現在能夠平價賣出去就不錯了，很多人覺得價格不合適，又不著急的話自然不急著出售。”馬女士說，“現在許多業主都是選擇往外租，等待合適房價再出售。”

    李滄

　　一周內多了十幾套新房源

　　相比于市南區、市北區二手房小區冷清，李滄區多個房產中介可是生意興隆。

　　在位于萬年泉路上的一家科威不動產店，工作人員王先生告訴記者，新政后，二手房掛牌數量明顯增多，僅僅一個小區內，就有十幾套房子來掛牌要出售。

　　“像周邊的中海國際社區、寶龍國際社區等小區，最近都有不少業主咨詢房價，并且掛牌銷售。僅僅寶龍國際社區，上周就新增了十幾套房源。”王先生說。

　　在寶龍國際社區居住的市民王先生告訴記者，自己的房子93平方米，目前售價是86萬。相比新政之前，漲了3萬元。“孩子準備上學了，我打算換一套好的學區房，所以要把這個房子賣掉。”王先生說，“價格嘛，我覺得自己的房子還挺新，也是比較適合剛需的套二，地段上也不錯，多賣點錢應該不成問題吧。”

    嶗山

　　12個小區房屋可免營業稅

　　同樣，嶗山區由于前幾年新建住房比較多，目前也有不少小區已經符合新政免稅條件。

　　在惠百家不動產提供的一份50余個滿2年不滿5年的二手房小區，記者看到，至少有12個小區已經達標。從東向西，包括迪生山莊、桃源山色 、恩馬文景園、冠青苑、魯信含章、金光麗園、春光山色三期、竹韻山色二期、北國之春采菊苑、恒易慧心園、遠洋風景、御景峰等知名小區。

　　據恩馬文景園附近的一家中介工作人員介紹，新政實施后，有不少業主電話咨詢賣房問題，掛牌的也很多，房價方面還沒有太大變化。

　　在恩馬文景園有一套房子的市民張先生表示，自己在市南區上班，每天上下班往返路上耗費時間太長，苦不堪言，想將自己這套房子賣掉，換一套近一點的。

　　【分析】

　　新增房源冷熱不均因建房早晚

　　對于青島市目前二手房市場，新政刺激下，市場反應冷熱不均，房價雖然表面平穩，但是業主“蠢蠢欲動”，意圖開始新一輪漲價。

　　惠百家不動產總經理董曉峰分析認為，市南區、市北區符合新政二手房數量少，主要因為這兩處區域小區建成年代較早。

　　“購房需要繳納個稅、契稅、營業稅三個稅種。產區計算則是以房產證登記日期為準，像市南區、市北區很多小區建設年代較遠，即使倒換很多手，房產證也應該超過了5年，所以新增符合新政房源數量不多。”董曉峰說。

　　據董曉峰介紹，相比之下，李滄區 、嶗山區近幾年開工建設小區較多，許多房子可能都是近幾年剛交房，或者一些房子早已交付，但是房產證辦的比較晚。這就造成了李滄區 、嶗山區新增二手房比較多。

　　新增房源多為改善型住房出售

　　值得注意的是，在新增的二手房源中，為了換大房子而賣掉原有住房的人群占了大多數。

　　在寶龍國際社區居住的市民王先生說，因為孩子準備上學，打算換一套好的學區房，所以要把這個房子賣掉。

　　而在中海國際社區居住的市民孫先生則表示，自己計劃今年下半年要孩子，由于自己和妻子都不是青島人，生完孩子后，家里的老人來照顧，80平方米的套二房子很可能不夠住的。“想賣了現在這套，換一套大點的”。

　　據劉爍介紹，新增的二手房源中，主要是2年前為了結婚購房的剛需。2年過去了，這一部分群體幾乎都已經有了孩子，面臨著孩子上學、家里人口增多的壓力，這種情況下，賣掉原來房子，換一套大房子成為了很多人賣房的原因。

　　“以前產權5年以上才能免營業稅，現在產權2年以上就可以。這就釋放了這一批群體的購買欲望。”劉爍說。

　　購房者理性，房價波動不大

　　對于二手房下一步房價走勢，業內人士認為，市場上房價仍將維持平穩，不會出現太大起伏。盡管購房新政出臺，但是由于購房者已經能夠冷靜理性面對市場，所以房價也不會出現太大波動。

　　劉爍認為，在很長一段時間內房價不會出現過激的波動，國家頒布房產政策，主要目的在于保證房產市場的穩步上升，而不是過于激進的漲或跌，而且從另一方面來說，現在的市場是在穩定的大背景下，而購房者購房心理上也更為理性和謹慎，所以房價不會劇烈波動，短期內雖有業主漲價的情況，但很難形成規模化。

　　而一家地產研究機構人士則表示，市場并不像一些開發商說的那么好，很多樓盤仍然要靠平價甚至低價跑量，價格仍然是撬動買房人出手的關鍵因素。有的樓盤在新政后揚言要漲價，但也只敢放在嘴上，動腦筋去化現有庫存，才是最務實的做法。 文/圖 城市信報/信網記者 王琦

（來源：半島網-城市信報） [編輯: 王泯蘇]