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8日,濟(jì)南和平路一處房屋中介掛出了二手房的房源信息,上面重點標(biāo)出了學(xué)區(qū)房。本報記者 任磊磊 攝

　　隨著倒春寒接近尾聲,天氣一天天開始回暖,樓市似乎也開始回到陽春季。青島江蘇路小學(xué)的學(xué)區(qū)房漲瘋了,11平米小房,按套賣,喊到了70萬；濟(jì)南一套掛了兩個半月的二手房,營業(yè)稅“5改2”后,第三天就賣出去了……近日,山東要求各地今秋起停招擇校生,再次刺激了學(xué)區(qū)房的需求。加上央行降低存款基準(zhǔn)利率、房貸按揭貸款利率降低等多重政策利好,全省不少學(xué)區(qū)房、次新房價格出現(xiàn)抬頭跡象。

　　本報記者 任磊磊 孟敏　　　　　　　　　　　　　　　　

　　學(xué)區(qū)房

　　價格比年前漲了近一倍

　　近日,兩大樓市政策調(diào)整,給我省的樓市帶來了明顯的刺激,尤其是學(xué)區(qū)房和過了兩年不滿5年的二手房,部分賣房者悄悄提高了房價,而房子反而愈加好賣了。

　　島城江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)房價格比去年年底上漲了一倍。8日,記者采訪了一家青島市青房置換(江蘇路分部)房產(chǎn)中介。據(jù)了解,江蘇路小學(xué)為青島市重點小學(xué),其周邊學(xué)區(qū)房價格一直居高不下,目前其附近一套1952年的面積38平米的學(xué)區(qū)房,要價高達(dá)130萬。

　　雖然大戶型房屋價格總值高,但是越小的學(xué)區(qū)房因為總值低,反而越好賣。據(jù)青房置換中介人員介紹,目前該中介售賣的學(xué)區(qū)房中,一間11平米解放前的學(xué)區(qū)房售價70萬,約6.4萬/平米,可謂創(chuàng)了我省學(xué)區(qū)房的天價。

　　二手房

　　幾天內(nèi)增加了十幾套房源

　　濟(jì)南的二手房價格也出現(xiàn)了小幅度漲價。在奧體附近從事中介工作的李先生稱,前兩天他賣出了一套110平米的房子,該房子春節(jié)之前就掛出了,掛出兩個半月一直無人問津。誰知政府發(fā)布政策“5改2”的第三天,房子就賣出去了,而且售價還漲了一萬。

　　齊魯樓市不動產(chǎn)一位銷售人員表示,政策出臺后,房價有小幅上漲。現(xiàn)在看房的人增多了5%到10%,今年4月份的銷量同比去年好一些。政策出來后,1日到8日成交了4套,這在該公司是不錯的銷量。

　　隨著樓市回暖跡象的顯現(xiàn),一些二手房中介的生意開始好轉(zhuǎn)。“營業(yè)稅5轉(zhuǎn)2后,中介的房源明顯增加了。”濟(jì)南市歷下區(qū)朝山街一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人告訴記者,最近前來掛房銷售的業(yè)主多了起來,幾天工夫就增加了十幾套房源。

　　新房

　　多數(shù)樓盤價格變化不大

　　臨沂市河?xùn)|區(qū)濱河大道附近一個馬路拐角處,連著兩三個在建的大型小區(qū)幾乎連成了一片。其中的幸福小區(qū)打出了新婚特價房、3000元一平方米的巨幅廣告。近日,購房者前去詢問時,置業(yè)顧問王女士介紹說,這是年前的促銷政策了,一出正月就取消了。現(xiàn)在價格不僅回彈到6000元左右,還取消了買房的相關(guān)贈送活動。

　　濟(jì)南市南部的一個小區(qū),新的一期房子又將啟動建設(shè)。但據(jù)記者多方打聽,這個南部的最大社區(qū)新房價格將在萬元左右,不僅沒有絲毫降價趨勢,還有價格要抬頭的苗頭。“這里的房子前年一度跌到了每平方米7000元－8000元,沒想到還能漲回到9000元－10000元的價格。”準(zhǔn)備在此處購房的市民張廣成有點后悔拖了兩年才買房。

　　“隨著近期多項樓市政策調(diào)整出臺,濟(jì)南有部分樓盤應(yīng)聲漲價,但多數(shù)樓盤堅持走量為王。”濟(jì)南萬科麓山售樓人士告訴記者,房子報價確實高了,但同時推出“特價房”,其價格較之前并沒有多大變化。

　　趨勢

　　房價不會大漲大落而是穩(wěn)中微調(diào)

　　在山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利看來,房產(chǎn)市場雖然有回暖的趨勢,但價格會趨向平穩(wěn),不會出現(xiàn)大的漲幅,購房者無需過分擔(dān)心。

　　世聯(lián)怡高山東區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“5改2”后,部分客戶交易成本大大降低,改善型客戶入市,能促進(jìn)一二手房的交易活躍度。同時二手房交易成本降低,將影響一部分客戶從一手房轉(zhuǎn)到二手房,促進(jìn)二手房市場的活躍度。

　　“確實有部分業(yè)主調(diào)高了房價,但隨著房源的增多,價格不會大漲大落,而是穩(wěn)中微調(diào),市民的購房選擇面將加大,房價卻不會大幅增加。”21世紀(jì)不動產(chǎn)朝山街店負(fù)責(zé)人王月東分析說,不收擇校生,重點學(xué)區(qū)又屈指可數(shù),為落戶到重點學(xué)區(qū),家長只能購買學(xué)區(qū)房。

　　“學(xué)區(qū)房附著了教育這種稀缺資源,和普通的不動產(chǎn)價格自然有區(qū)別。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,總體來看,房價分層趨勢依然明顯,地段是決定房價的最重要因素。

　　一季度濟(jì)南樓市 成交同比漲七成

　　今年一季度,濟(jì)南樓市迎來“開門紅”,新建商品房成交面積達(dá)197.3萬平方米,較去年同期上漲70.5％。

　　據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,一季度濟(jì)南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套,較去年一季度的115.7萬平方米、10613套分別上漲70.5％和63.5％；其中新建住宅成交量為近3年來同期最高,比去年一季度上漲79％。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,在一系列利好政策的刺激下,房地產(chǎn)市場預(yù)期良好,二季度濟(jì)南樓市成交將呈現(xiàn)繼續(xù)向上的態(tài)勢,但不會出現(xiàn)大面積反彈。據(jù)新華社

　　部分城市高庫存“寒意”仍在

　　值得關(guān)注的是,盡管購房者入市積極性提高,但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說:“與以往相比,此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性。”

　　此外,房地產(chǎn)市場的差異性特征,決定了一部分城市的回暖,并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期,截至2月末,全國住宅待售面積42177萬平方米,同比增長23.4％。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。據(jù)新華社

　　樓市分化加劇 政策還需因地制宜

　　房地產(chǎn)市場差異化明顯,特別是在當(dāng)前,樓市分化加劇,政策更應(yīng)體現(xiàn)分類指導(dǎo)、因地施策,避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。

　　有業(yè)內(nèi)人士曾說,抑制房價過快上漲時,是全國跟著一線城市吃藥,如今,政府一定要做好分類指導(dǎo)這道考題。

　　此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費”,“分類指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細(xì)研讀,字里行間透露出決策者的“審慎”。

　　在放寬首付比例的同時,提出“在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。

　　在允許調(diào)整土地用途上,設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣”。

　　根據(jù)以往經(jīng)驗,樓市新政策能否落地生根,發(fā)揮應(yīng)有作用,還有待觀察。特別是國家層面政策出臺后,如何因地制宜,出臺更切合地方實際的細(xì)則,是對地方政府的嚴(yán)峻考驗。據(jù)新華社