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新華社發

　　據新華社北京3月30日電 3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合下發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。同一天，財政部和國家稅務總局聯合下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　在住房公積金方面，調整后，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為２０％；對擁有１套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為３０％。

　　當天，財政部、國家稅務總局也聯合發布消息稱，經國務院批準，我國將從２０１５年３月３１日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過５年（含５年）下調為超過２年（含２年）。

　　兩部門表示，此次調整個人住房轉讓營業稅政策旨在促進房地產市場健康發展。根據兩部門發布的通知，調整內容包括：個人將購買不足２年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買２年以上（含２年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買２年以上（含２年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　我國目前執行的個人住房轉讓營業稅政策自２０１１年初開始實施，規定個人將購買不足５年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過５年（含５年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過５年（含５年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　銀行反應：

　　首付比例貸款利率有望雙降

　　央行二套房貸款新政出臺后，島城各大銀行口徑一致，均表示將嚴格遵照央行最新政策，但仍需等待正式文件下發后執行。島城一家國有銀行信貸部負責人告訴記者：“預計各大銀行政策會陸續出臺，二套房首付款比例和利率都會有所調整，執行差別化定價制度?！?br>
　　農業銀行青島分行住房金融與個人信貸部副總經理李怡則說：“首付比例將遵照央行政策執行，而二套房貸款利率會不會有優惠要視市場情況而定?！编]儲銀行青島分行相關負責人也表示：“二套房貸款利率是否有變化要等待下一步的指示?！?br>
　　他解釋說：“央行在文件中要求，二套房‘最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定’，也就是說，央行只規定了首付款比例的下限，具體的首付比例和利率仍將由各大銀行自主定價?！?br>
　　目前二套房貸款利率普遍是上浮10%至15%。如果銀行只調整首付款比例，而不調整利率，對于剛需購房者來說，貸款金額的增加和高利率的雙重壓力，將使月供大大增加。

　　因此，他認為：“在首套房貸款主流利率在9.5折左右的情況下，二套房貸款利率有望下調至基準。當然，銀行依然會根據信用狀況和還款能力執行差別定價，銀行信用記錄和業務來往更多的客戶將獲得利率上的更多優惠。”

　　3月30日，五大國有銀行及郵儲銀行、青島銀行等辦理房貸業務較多的銀行均表示，從今年元旦開始，雖然陸續下調了首套房貸款利率，但前來辦理貸款的客戶數量并沒有顯著增多，因此，目前貸款額度比較充足，“額度方面，可以說毫無壓力?！编]儲銀行青島分行一位信貸經理說。

　　業內分析：

　　部分新房優惠空間將收縮

　　“首付比例的減輕可以讓有能力的置業者提前實施購房計劃，完成改善需求，同時會促進樓市的回暖?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f，此前，針對二套房，公積金和商業銀行的貸款首付比例為60%，首套房則為30%，此番調整，信貸政策直接回歸到了2009年的水平。調整后的政策明顯帶有開放性和鼓勵性，是這么多年以來非常罕見的刺激性政策。

　　對多數購房者來說，利好政策出臺，會不會一改此前房價續跌的局面，出現新一輪的上漲行情？“成交量會有增長，但對供過于求的區域，比如黃島、城陽等區域，樓市基本面很難改變，所以不會出現政策一調就漲價的情況。”房價點評網高級分析師張斌說，但有一點，主城區部分開發項目的優惠空間可能會進一步收縮。

　　多位業內人士表示，過去的幾年里，受限購、限貸政策的影響，島城已經多處樓盤曾打出“首付僅一成或兩成”的營銷策略，刺激市場需求釋放?！斑@在很大程度上透支了市場購買需求?！睆埍笳f，去年島城公積金貸款的利用率達到了95%，這次公積金政策調整的利好，也不會人人都能享受到，公積金使用率太高，意味著政策跟進執行的時候，審批放款的時間會很長。

　　背景

　　“二套房貸”政策變化歷程

　　5年來，我國對“二套房貸”的政策經歷了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于60%”，從“認房又認貸”到“認貸不認房”的變化。

　　2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”）。

　　“國十條”規定：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。同時，銀行對二套房認定是“認房又認貸”，即只要手頭有一套房，不管是否為貸款所買，其再貸款買房時均被視為購買二套房。

　　2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施（簡稱“新國八條”），要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　2014年9月30日，央行、銀監會對房地產“限貸”政策作出調整。其中，“二套房貸”的松綁尤受關注，被市場普遍稱為“認貸不認房”，但此次二套房的首付比例依然執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。

　　據人民網

　　網友聲音

　　@春樹谷雨：一套房的首付還沒有呢，二套房只有呵呵了。

　　@H_King：真正要買房的，更關心的是月供要多少錢，收入能不能完成月供標準。

　　@李劍芳：我的老本行，樓市好轉，好現象。

　　@陽光下的丫苗：降房價才是硬道理！

　　權威聲音

　　信號穩定住房消費

　　分析人士指出，２０１５年一季度臨近尾聲之際，多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

　　“這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措，對于應對目前經濟下行壓力，實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

　?。玻埃保的觊_年以來，宏觀經濟下行壓力加大。從前兩個月的統計數據看，經濟延續了去年四季度的放緩勢頭，部分經濟指標進一步回落，其中房地產市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。

　　倪鵬飛說，目前房地產直接需求加上其帶動的間接需求，在市場總需求中占比仍十分高，房地產市場是否平穩健康發展關系著今年宏觀經濟能否穩定，也可為深化改革和結構調整創造條件、爭取時間。同時，長期來看，在城鎮化建設中房地產市場仍有較大發展空間。

　　今年全國兩會期間，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。中國民生銀行首席研究員溫彬表示，這次的房地產金融政策和財稅政策，加上此前住建部發布的政策一起，將成為新一輪促進房地產健康發展的組合拳。

　　分析認為，本輪組合拳政策傳遞出穩定住房消費，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號。

　　樓市金融政策回常態

　　根據央行、住建部和銀監會三部門通知，調整個人住房貸款政策，主要是對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于４０％。

　　中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，“從國際經驗看，個人住房貸款最低首付比例一般在３０％左右，此前我國二套房普遍執行６０％至７０％，執行標準明顯高于國際水平，偏于嚴厲應該調整，現在下調到４０％左右與國際情況大體一致，也是市場化的一種表現?！?br>
　　中央財經大學教授郭田勇表示，我國幅員遼闊，不同地區、不同城市的情況各異，各地房地產市場周期也不一致，區域分化將成為今后較長時期內房地產市場運行的常態?！敖窈笞》啃刨J政策應完善區域化、差異化調整，避免‘一刀切’式的調整。同時要更多依靠市場自律機制，更加尊重市場主體的意見，充分發揮市場化的作用，避免市場無序競爭，實現區域性住房信貸政策的長效機制?！?br>
　　效果加大房屋流轉率

　　“此次放寬免征期限，對于降低二手房交易成本力度非常大，如北京３００萬元的二手房，購買兩年后賣出可減免１５萬元的營業稅，這有助于刺激改善型住房消費。”財政部財科所副所長白景明說。

　　據鏈家地產測算，目前北京二手房市場約有１６％的購房者需要交納營業稅，營業稅“五改二”政策將使交納營業稅的占比降低到８％，購房者負擔將會有所降低。

　　不過，有專家指出，此次營業稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來不動產登記和房地產稅出臺的預期下，不排除一些大量囤房的人會借機拋售住房。但也有專家認為，買房也會從中受益。如果出現大量拋售，則可能盤活房地產市場大量閑置的存量房，加大房屋流轉率，實際會降低買房成本。

　　據新華社

（來源：半島網-半島都市報）