?　　日前，青島市國土資源和房屋管理局下發(fā)了青島市首部《地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》(以下簡稱“辦法”)，首次對地下空間予以定義,并規(guī)定各類經(jīng)營性項目地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等有償使用方式取得繳納土地出讓款。市國土資源和房屋管理局工作人員表示 ，針對大家關(guān)心的地下車庫問題，由于不屬于經(jīng)營性用地，暫時不需要走招拍掛程序，同時也意味著地下車庫的產(chǎn)權(quán)問題仍懸而未決。專家表示，在辦法出臺之前，地下空間也并非附贈，實際上都算在了拿地成本上，因此購房者不用擔(dān)心增加置業(yè)成本。

　　該《辦法》首次對地下空間予以定義。所謂的地下空間，指建設(shè)用地地表以下的空間，具體包括結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下空間和獨立開發(fā)建設(shè)的地下空間。市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地的地下空間視為單建地下空間。國土資源行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)地下空間國有建設(shè)用地供應(yīng)和國有建設(shè)用地使用權(quán)登記工作。

　　按照規(guī)定，地下空間國有建設(shè)用地根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應(yīng)。除《辦法》列明另行規(guī)定的情況外，其他各類經(jīng)營性項目地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣 、掛牌等有償使用方式取得。以有償使用方式供應(yīng)的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評估備案樓面地價的三分之一收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標(biāo)準(zhǔn)的二分之一收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。

　　《辦法》規(guī)定，對已辦理地表建設(shè)工程用地審批手續(xù)，后經(jīng)批準(zhǔn)由同一建設(shè)單位結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)地下工程，用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用途的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或房地產(chǎn)初始登記前，按規(guī)定報政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓價款。

　　《辦法》還提出，鼓勵用地單位利用自有土地地下空間建設(shè)面向社會提供公共服務(wù)的地下停車場(不包含住宅小區(qū)配套停車場)，可以劃撥方式供應(yīng)。

　　(城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳)

　　1 購房者成本不會增加

　　本辦法自2015年1月12日起施行，有效期至2020年1月11日。之前相當(dāng)于地表國有建設(shè)用地附屬物的地下空間要繳納土地出讓款了，是不是意味著拿地成本要增加了?這條規(guī)定，對開發(fā)商和購房者有什么影響呢?

　　從《辦法》的規(guī)定來看，之前開發(fā)商可以“免費”取得的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)在必須得按地表樓面地價的相應(yīng)比例繳納土地出讓金，比之前肯定要增加拿地成本。但實際上在青島的商住用地市場上，按照不同計價標(biāo)準(zhǔn)出讓的土地，并不是所有地下空間都要多繳土地出讓金。根據(jù)規(guī)定，之前已經(jīng)按照樓面地價簽訂了土地出讓合同但尚未取得預(yù)售許可證的地塊，開發(fā)經(jīng)營性用途的地下空間需要補(bǔ)繳土地出讓金；之前已經(jīng)按照樓面地價簽訂了土地出讓合同并取得預(yù)售許可證的地塊，其地下空間如建設(shè)公共服務(wù)性質(zhì)的停車場，可以劃撥方式供應(yīng)，如進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、出售，需要補(bǔ)繳土地出讓金；即將按照樓面地價出讓的地塊，其土地出讓金中就包含了地表土地和地下空間兩部分，不會有單獨的地下空間土地出讓金；對于按照土地單價(萬元/畝)簽訂土地出讓合同的地塊，其土地出讓金不是按照樓面地價進(jìn)行計算，是否會對地下空間另行計算出讓金額，《辦法》沒有明確說明。

　　“開發(fā)商在拿地時會算好賬的，不管地下空間會增加拿地成本與否，開發(fā)商拿地時都會考慮地下空間的開發(fā)和收益問題：項目是否需要開發(fā)經(jīng)營性用途的地下空間?如果有償拿地下空間后要怎樣運營?地下空間的運營收益會怎樣?而這也勢必會影響開發(fā)商對于土地的評判和拿地行為。這樣，拿地成本便可控了。”銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明說，購房者的置業(yè)成本不會增加，因為開發(fā)商在定價時更多考慮的是需求和供應(yīng)的對比情況，就算“面粉”漲價了，開發(fā)商給“面包”定價時也得考慮購房者買不買賬?！霸诋?dāng)前樓市大環(huán)境中，開發(fā)商不會貿(mào)然漲價。”

　　2 地下車庫產(chǎn)權(quán)懸而未決

　　眼下車庫等方面的產(chǎn)權(quán)問題頗受關(guān)注，青島新出臺的辦法中有沒有解決地下車庫的“身份”問題?在繳納地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地出讓金后，地下空間是否和地表的房屋一樣具有產(chǎn)權(quán)呢?據(jù)了解，省內(nèi)的濰坊、濟(jì)寧等地，在2014年2月份的時候就相繼出臺過各自城市的《地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》，明確了地下空間具有產(chǎn)權(quán)。與濰坊、濟(jì)寧相比，青島版辦法沒有明確表述地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)登記后可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，僅規(guī)定“地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)登記程序及類型，參照地表國有建設(shè)用地使用權(quán)登記的程序和類型辦理。地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)實行分層登記，即將地下每一層作為一個獨立宗地進(jìn)行登記。”“原土地出讓合同(或劃撥決定書)中未明確，但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)實際建設(shè)中增加了地下建筑的，需按本辦法辦理相關(guān)手續(xù)；屬經(jīng)營性用途的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓價款后，方可辦理相關(guān)預(yù)售許可和房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！?br>
　　3月11日，城市信報/信網(wǎng)記者致電市國土資源和房屋管理局，工作人員張女士表示，需要走招拍掛程序的是各類經(jīng)營性項目地下建設(shè)用地使用權(quán)，不包括地下車庫。“地下車庫一種人防工程，屬于平時和占時結(jié)合使用的場所，這需要人防辦來管理。另一種是附屬于地上項目的，不用單獨走招拍掛程序，只能由開發(fā)商辦理權(quán)屬登記，個人車庫、車位沒有獨立產(chǎn)權(quán)，更不會發(fā)證。”

　　毋庸置疑，如果確定繳納土地出讓金后的地下空間國有建設(shè)用地是具有產(chǎn)權(quán)的，這對開發(fā)商來說可以稱得上是一個利好消息，尤其是地下室、地下車庫等之前并無產(chǎn)權(quán)界定的產(chǎn)品，很可能會帶來量價齊漲的局面。而對購房者來說，具有產(chǎn)權(quán)的地下空間可以和地上房屋一樣具有保障和投資屬性，不過也會相應(yīng)的增加購房成本。“將來是否給地下車庫發(fā)證，還要看新辦法的實行情況?！睆埮空f。

　　3 地下商業(yè)鮮有成功案例

　　城市信報/信網(wǎng)記者了解到，青島地下商鋪的經(jīng)營并不樂觀。市南金街購物廣場、太古百貨、地景大道給了許多教訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士透露，金街、太古等都是人防工程，產(chǎn)權(quán)問題繞不過去。經(jīng)營性地下空間建設(shè)用地將走招拍掛程序，“身份”問題總算解決了，“錢景”就好了嗎?

　　城市信報/信網(wǎng)記者了解到，即使地下商鋪有了產(chǎn)權(quán)，但青島人未必青睞。以位于CBD的海牛中央廣場為例，這個地下三層的大型商業(yè)項目，就是青島首宗拍賣地下空間開發(fā)項目。許多購房者如今套牢其中，開發(fā)商華筑置業(yè)向購房者坦言缺錢，項目進(jìn)度緩慢。“根源還在項目本身前景堪憂，開業(yè)的話也會很慘。這個項目雖然地理位置極佳，但本身的設(shè)計不對青島消費者的口味，投資者買商鋪收租，分分鐘讓租鋪的商家難以續(xù)租?！笨硕鹦畔⒓瘓F(tuán)青島公司商業(yè)項目總監(jiān)趙國棟分析指出，青島地下商業(yè)項目不吃香，與消費者的習(xí)慣有很大關(guān)系，從這幾年的實踐來看，做一個死一個根本沒法培養(yǎng)大家的消費習(xí)慣。

　　“成功的商鋪是相似的，失敗的商鋪卻各有各的失誤。太古在南方許多城市十分火爆，在青島一開始定位高端，后來演變?yōu)榈財?，越做越差，以至于租鋪的商戶紛紛撤離。金街從施工到宣傳都頻頻犯錯，最后也冷清收場。中央廣場主要還是資金鏈太緊張，項目進(jìn)度沒法保證。”銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明表示 ，地下商業(yè)蕭條的根本原因還在于全市商業(yè)供應(yīng)量大大超出了消費能力，規(guī)劃的商業(yè)項目太多，而市民的收入和消費能力跟不上，整體上供大于求?！叭械纳谭壤?，而受困于高房價、低收入的市民荷包有點兒癟，地上商業(yè)都吃不飽，地下商業(yè)當(dāng)然先得餓著了?！?br>
　　城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報） [編輯: 劉曉明]