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山師北街8號(hào)院施工工地挖好的基坑只剩下了一堆建筑材料，停工后一片冷清。喻雯攝

　　齊魯晚報(bào)濟(jì)南2月4日訊（記者 喻雯 實(shí)習(xí)生 汪天驕）山師北街8號(hào)院“地王”易主。4日，這塊10.2畝的住宅用地拍出了1.482億元的價(jià)格，僅比起拍價(jià)高出了20萬元，整個(gè)競拍過程僅五六分鐘，神秘買家要求對(duì)拍賣全程保密。此次的成交價(jià)遠(yuǎn)低于5 年前“地王”1.92億的身價(jià)。

　　4日上午10點(diǎn)，昔日地王山師北街8號(hào)院在環(huán)山路37號(hào)拍賣。山東齊魯瑞豐拍賣有限公司在其網(wǎng)站上掛出的拍賣公告顯示，這塊土地為濟(jì)南市歷下區(qū)山師北街8號(hào)住宅用地，位于山師北街東側(cè)、山師附中南側(cè)，面積6815.7平方米，出讓至2080年7月。證號(hào)：歷下國用（2012）第0100088號(hào)。參考價(jià)：1.48億元，保證金：3000萬元。

　　與其他拍賣公開舉行不同，此次拍賣全程保密。“拍賣結(jié)束后，我們只能告知成交價(jià)。”現(xiàn)場的兩名工作人員把記者“擋在”門外。短短五六分鐘過后，買主掩面匆匆離去。按照一般的土地拍賣流程，在正式起拍前，拍賣師要先對(duì)拍賣標(biāo)的物進(jìn)行詳細(xì)介紹，這些至少需要兩三分鐘的時(shí)間，而整個(gè)拍賣過程僅持續(xù)了五六分鐘，競拍并不激烈，很有可能是“一槌定音”。從拍賣結(jié)束后的離場情況來看，來參與競拍的企業(yè)并不多。

　　山東齊魯瑞豐拍賣有限公司副總經(jīng)理、國家注冊拍賣師劉建華介紹，“此次土地是司法拍賣，按照土地現(xiàn)有的容積率、規(guī)劃條件等對(duì)地塊進(jìn)行拍賣。”劉建華說，拍賣的成交價(jià)是1.482億元，比1.48億元的起拍價(jià)高出20萬元。“買主交全款再等司法裁定。”

　　此次成交價(jià)遠(yuǎn)低于這塊地五年前的成交價(jià)。2009年12月3日，經(jīng)過90多次舉牌競爭，大地地產(chǎn)以1.92億的天價(jià)拿下山師北街8號(hào)院總面積約10.2畝的地塊，將“地王”競得。該地塊占地面積僅有10.2畝，以當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格和容積率計(jì)算，每畝地價(jià)約合1900萬元，樓面地價(jià)高達(dá)1.5萬元/平米。

　　費(fèi)盡辛苦拿到“地王”后，大地地產(chǎn)一直沒有開發(fā)，這塊地卻因公司涉嫌債務(wù)糾紛被法院查封。原因是山東三威置業(yè)有限公司與建設(shè)銀行濟(jì)南高新支行之間的債權(quán)糾紛，而該地塊土地使用權(quán)所有人大地地產(chǎn)是這筆債務(wù)的保證人，因各債務(wù)人沒有如期履行還款義務(wù)，導(dǎo)致法院介入強(qiáng)制執(zhí)行，查封了山師北街8號(hào)院。這筆債權(quán)的本金余額9920.10萬，欠息2849.44萬（計(jì)至2014年6月6日,此后產(chǎn)生的利息亦在處置范圍內(nèi)）。雖然這次拍賣的價(jià)格只有1.482億，但還是有能力償還債務(wù)的。

　　啥證沒有就認(rèn)籌 地王舊主閃了不少人

　　在土地拍賣之前，山師北街8號(hào)院的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著廣大購房者的神經(jīng)。去年下半年，大地地產(chǎn)在該地塊土地證被查封、其他4證還未辦理的情況下開工并進(jìn)行認(rèn)籌，當(dāng)時(shí)有一些人做了前期認(rèn)籌。如今土地易主，這些人的權(quán)益該如何維護(hù)？

　　開工倆月就停了，“傍”名校被否認(rèn)

　　記者了解到，去年10月底，大地地產(chǎn)搭起了“山師北街8號(hào)院”接待中心開始項(xiàng)目推廣，房子的戶型在45平米至70平米不等。當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問介紹，預(yù)計(jì)2015年完工。房子的初定均價(jià)在每平米2.2萬元。推廣2個(gè)月后，去年12月份，項(xiàng)目開始做前期認(rèn)籌，當(dāng)時(shí)的開發(fā)商宣傳的山師附小學(xué)區(qū)房引發(fā)了眾人的熱捧，吸引了一些看中名校資源的人認(rèn)籌，每人都交了相應(yīng)的認(rèn)籌金，而山師附小公開聲明“山師北街8號(hào)院”不在其學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

　　4日上午，記者看到山師北街的“山師北街8號(hào)院”銷售中心大門緊閉。透過窗戶看，“安心上學(xué)十二年”的宣傳語處于售樓中心的明顯位置。在施工現(xiàn)場記者看到，一個(gè)挖好的大坑內(nèi)堆滿了石塊、水泥等建筑垃圾，沒有施工工人。基坑南側(cè)有一排臨時(shí)建設(shè)的白色房屋，懸掛山師北街8號(hào)項(xiàng)目部的牌子，多數(shù)房間已是人去房空。 “我們來這兒看工地看了一個(gè)多月了。”現(xiàn)場2名工人說，工地開工2個(gè)月就突然停工了，工人都撤走了，他們是臨時(shí)被叫過來看家的。

　　欲追認(rèn)籌金，還得起訴原開發(fā)商

　　“購房者認(rèn)籌時(shí)，樓盤有沒有預(yù)售許可證，直接關(guān)系到認(rèn)籌金能否被償還。”4日，齊魯律師事務(wù)所資深律師陳瑞福說，一個(gè)樓盤取得了預(yù)售許可證，購房者與其簽訂商品房買賣合同，并且在房管部門辦理房屋預(yù)登記后，這套房子即便沒有完工，購房者的“物權(quán)效力”也可以生效。“即便是開發(fā)商與銀行出現(xiàn)了債權(quán)關(guān)系，確定的物權(quán)是可以優(yōu)先于債權(quán)的。”陳瑞福說，即便土地被拍賣，也要優(yōu)先償還保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

　　“但是問題是，山師北街8號(hào)院當(dāng)時(shí)認(rèn)籌時(shí)不具備預(yù)售許可證，購房者交納的認(rèn)籌金或是簽訂的認(rèn)籌協(xié)議，實(shí)質(zhì)上并沒有與開發(fā)商建立買賣合同的關(guān)系。”陳瑞福說，這樣一來，后期的預(yù)登記手續(xù)肯定也無法辦理，所以這些購房者無法享受優(yōu)先于債權(quán)的賠償權(quán)。“法院拍賣的資金，是要優(yōu)先償還銀行債務(wù)的，這些交認(rèn)籌金的購房者的權(quán)益維護(hù)并沒有強(qiáng)制性。”

　　陳瑞福說，根據(jù)司法拍賣的流程，競買人簽訂了競拍協(xié)議后，法院會(huì)下發(fā)相應(yīng)的司法裁定，明確有關(guān)權(quán)利的交割。“主要是明確兩方面的權(quán)利，一是土地的使用權(quán)，一是土地的債權(quán)人。”陳瑞福說，在這種情況下，這些交了認(rèn)籌金的購房者可以起訴原開發(fā)商。如果此次拍賣的資金償還了銀行的債務(wù)后有剩余，這些購房者可以申請資金保全，這樣一來就可以用于資金的補(bǔ)償。

　　樓面價(jià)降23%，未來銷售仍有壓力

　　根據(jù)土地的成交和容積率等計(jì)算，拍賣價(jià)1.482億地塊的樓面價(jià)為11151元每平米，比昔日地王時(shí)的14446元每平降了3295元，降幅為23%左右。省城一資深地產(chǎn)評(píng)論人分析，按照樓面地價(jià)，再加上建安成本、各種稅費(fèi)，未來的房子售價(jià)每平米的成本在1.6萬元。該區(qū)域周邊的小區(qū)均價(jià)在1.4萬至1.6萬元。“這個(gè)小區(qū)并不是山師附小的學(xué)區(qū)，本來價(jià)格上與周邊小區(qū)來比就沒有競爭優(yōu)勢，缺了學(xué)區(qū)這最核心競爭力，未來銷售壓力還是很大的。”

　　記者了解到，在去年12月底，項(xiàng)目認(rèn)籌時(shí)，開發(fā)商曾表示售價(jià)會(huì)在2.2萬元每平米。“五年前，大地拿地時(shí)的樓面地價(jià)為1.5萬元每平米，賣到2.2萬元也算合理。”該負(fù)責(zé)人說，但是去年下半年開發(fā)商一度把價(jià)格降到了1.7萬元，顯然是迫于市場及回籠資金的壓力。

　　“拿地會(huì)受到市場的影響定價(jià)。”省城一地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)前期拿地項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人說，2009年房地產(chǎn)市場形勢很好，當(dāng)時(shí)幾千萬元的初始價(jià)格預(yù)計(jì)成交價(jià)在1.1億元左右，但是開發(fā)商卻拍出了1.92億元的高價(jià)。開發(fā)商盲目搶地導(dǎo)致的“地王風(fēng)險(xiǎn)”也就顯現(xiàn)了出來，事實(shí)證明，這種虛高的價(jià)格是很難贏得市場波動(dòng)的考驗(yàn)的。

　　 [編輯: 李敏娜]