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山師北街8號院施工工地挖好的基坑只剩下了一堆建筑材料，停工后一片冷清。喻雯攝

　　齊魯晚報濟南2月4日訊（記者 喻雯 實習生 汪天驕）山師北街8號院“地王”易主。4日，這塊10.2畝的住宅用地拍出了1.482億元的價格，僅比起拍價高出了20萬元，整個競拍過程僅五六分鐘，神秘買家要求對拍賣全程保密。此次的成交價遠低于5 年前“地王”1.92億的身價。

　　4日上午10點，昔日地王山師北街8號院在環山路37號拍賣。山東齊魯瑞豐拍賣有限公司在其網站上掛出的拍賣公告顯示，這塊土地為濟南市歷下區山師北街8號住宅用地，位于山師北街東側、山師附中南側，面積6815.7平方米，出讓至2080年7月。證號：歷下國用（2012）第0100088號。參考價：1.48億元，保證金：3000萬元。

　　與其他拍賣公開舉行不同，此次拍賣全程保密。“拍賣結束后，我們只能告知成交價。”現場的兩名工作人員把記者“擋在”門外。短短五六分鐘過后，買主掩面匆匆離去。按照一般的土地拍賣流程，在正式起拍前，拍賣師要先對拍賣標的物進行詳細介紹，這些至少需要兩三分鐘的時間，而整個拍賣過程僅持續了五六分鐘，競拍并不激烈，很有可能是“一槌定音”。從拍賣結束后的離場情況來看，來參與競拍的企業并不多。

　　山東齊魯瑞豐拍賣有限公司副總經理、國家注冊拍賣師劉建華介紹，“此次土地是司法拍賣，按照土地現有的容積率、規劃條件等對地塊進行拍賣。”劉建華說，拍賣的成交價是1.482億元，比1.48億元的起拍價高出20萬元。“買主交全款再等司法裁定。”

　　此次成交價遠低于這塊地五年前的成交價。2009年12月3日，經過90多次舉牌競爭，大地地產以1.92億的天價拿下山師北街8號院總面積約10.2畝的地塊，將“地王”競得。該地塊占地面積僅有10.2畝，以當時的成交價格和容積率計算，每畝地價約合1900萬元，樓面地價高達1.5萬元/平米。

　　費盡辛苦拿到“地王”后，大地地產一直沒有開發，這塊地卻因公司涉嫌債務糾紛被法院查封。原因是山東三威置業有限公司與建設銀行濟南高新支行之間的債權糾紛，而該地塊土地使用權所有人大地地產是這筆債務的保證人，因各債務人沒有如期履行還款義務，導致法院介入強制執行，查封了山師北街8號院。這筆債權的本金余額9920.10萬，欠息2849.44萬（計至2014年6月6日,此后產生的利息亦在處置范圍內）。雖然這次拍賣的價格只有1.482億，但還是有能力償還債務的。

　　啥證沒有就認籌 地王舊主閃了不少人

　　在土地拍賣之前，山師北街8號院的一舉一動都牽動著廣大購房者的神經。去年下半年，大地地產在該地塊土地證被查封、其他4證還未辦理的情況下開工并進行認籌，當時有一些人做了前期認籌。如今土地易主，這些人的權益該如何維護？

　　開工倆月就停了，“傍”名校被否認

　　記者了解到，去年10月底，大地地產搭起了“山師北街8號院”接待中心開始項目推廣，房子的戶型在45平米至70平米不等。當時置業顧問介紹，預計2015年完工。房子的初定均價在每平米2.2萬元。推廣2個月后，去年12月份，項目開始做前期認籌，當時的開發商宣傳的山師附小學區房引發了眾人的熱捧，吸引了一些看中名校資源的人認籌，每人都交了相應的認籌金，而山師附小公開聲明“山師北街8號院”不在其學校學區范圍內。

　　4日上午，記者看到山師北街的“山師北街8號院”銷售中心大門緊閉。透過窗戶看，“安心上學十二年”的宣傳語處于售樓中心的明顯位置。在施工現場記者看到，一個挖好的大坑內堆滿了石塊、水泥等建筑垃圾，沒有施工工人。基坑南側有一排臨時建設的白色房屋，懸掛山師北街8號項目部的牌子，多數房間已是人去房空。 “我們來這兒看工地看了一個多月了。”現場2名工人說，工地開工2個月就突然停工了，工人都撤走了，他們是臨時被叫過來看家的。

　　欲追認籌金，還得起訴原開發商

　　“購房者認籌時，樓盤有沒有預售許可證，直接關系到認籌金能否被償還。”4日，齊魯律師事務所資深律師陳瑞福說，一個樓盤取得了預售許可證，購房者與其簽訂商品房買賣合同，并且在房管部門辦理房屋預登記后，這套房子即便沒有完工，購房者的“物權效力”也可以生效。“即便是開發商與銀行出現了債權關系，確定的物權是可以優先于債權的。”陳瑞福說，即便土地被拍賣，也要優先償還保護購房者的合法權益。

　　“但是問題是，山師北街8號院當時認籌時不具備預售許可證，購房者交納的認籌金或是簽訂的認籌協議，實質上并沒有與開發商建立買賣合同的關系。”陳瑞福說，這樣一來，后期的預登記手續肯定也無法辦理，所以這些購房者無法享受優先于債權的賠償權。“法院拍賣的資金，是要優先償還銀行債務的，這些交認籌金的購房者的權益維護并沒有強制性。”

　　陳瑞福說，根據司法拍賣的流程，競買人簽訂了競拍協議后，法院會下發相應的司法裁定，明確有關權利的交割。“主要是明確兩方面的權利，一是土地的使用權，一是土地的債權人。”陳瑞福說，在這種情況下，這些交了認籌金的購房者可以起訴原開發商。如果此次拍賣的資金償還了銀行的債務后有剩余，這些購房者可以申請資金保全，這樣一來就可以用于資金的補償。

　　樓面價降23%，未來銷售仍有壓力

　　根據土地的成交和容積率等計算，拍賣價1.482億地塊的樓面價為11151元每平米，比昔日地王時的14446元每平降了3295元，降幅為23%左右。省城一資深地產評論人分析，按照樓面地價，再加上建安成本、各種稅費，未來的房子售價每平米的成本在1.6萬元。該區域周邊的小區均價在1.4萬至1.6萬元。“這個小區并不是山師附小的學區，本來價格上與周邊小區來比就沒有競爭優勢，缺了學區這最核心競爭力，未來銷售壓力還是很大的。”

　　記者了解到，在去年12月底，項目認籌時，開發商曾表示售價會在2.2萬元每平米。“五年前，大地拿地時的樓面地價為1.5萬元每平米，賣到2.2萬元也算合理。”該負責人說，但是去年下半年開發商一度把價格降到了1.7萬元，顯然是迫于市場及回籠資金的壓力。

　　“拿地會受到市場的影響定價。”省城一地產公司負責前期拿地項目的負責人說，2009年房地產市場形勢很好，當時幾千萬元的初始價格預計成交價在1.1億元左右，但是開發商卻拍出了1.92億元的高價。開發商盲目搶地導致的“地王風險”也就顯現了出來，事實證明，這種虛高的價格是很難贏得市場波動的考驗的。

　　 [編輯: 李敏娜]