?　　半島網房產頻道1月19日消息 近日，國家發改委、中央編辦、財政部等11部委下發《關于印發國家新型城鎮化綜合試點方案的通知》，青島入圍國家新型城鎮化綜合試點地區。16日，青島市政府下發了關于進一步推進戶籍制度改革的意見和青島市積分落戶辦法，為新型城鎮化再添利好。半島網房產頻道采訪發現，新型城鎮化試點也被房地產市場寄予厚望，不少實力房企已經抓緊搶占資源。分析人士認為，受益于新型城鎮化最大的將首先是西海岸新區和城陽，其次是膠州和即墨。

　　利好：

　　青島放寬落戶政策 入圍新型城鎮化試點

　　2014年11月21日，青島市城鄉建設委發布《青島市新型城鎮化規劃2014～2020年》（以下簡稱“規劃”）向社會各界公示征求意見。《規劃》提出，青島將構建“一核三帶多組團、山海田園生態型”大都市區。到2020年，全市常住人口將達到1000萬左右，中心城區人口500萬左右，城鎮化率達到75%左右。全面放開中小城鎮落戶限制 ，基本實現“零門檻”進入，6年擬改造164個城中村，城鄉養老保險可轉移。

　　2015年1月16日，青島市政府下發了關于進一步推進戶籍制度改革的意見和青島市積分落戶辦法。從2015年起要推進市區戶口自由遷移，控制城區落戶，放寬新區落戶，并創新了居住證持有者落戶辦法，放開縣域城鎮落戶等政策。

　　新型城鎮化及戶籍改革政策的接連出臺，對于正值調整期的青島樓市及開發商們來說，無疑具有積極的提振意義。青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江表示，青島作為新型城鎮化的試點，對城市建設和周邊農村的改造是一個很好的機遇。

　　市場：

　　實力房企“西進北上”搶資源

　　根據規劃，按照“全域統籌、三城聯動、軸帶展開、生態間隔、組團發展”的城市空間發展戰略，結合山東省新型城鎮化規劃，青島將構筑布局合理、層次清晰、特色鮮明、聯動發展的新型城鄉空間格局，打造“一核三帶多組團、山海田園生態型”大都市區。

　　青島銳理數據總經理馬光明表示，新型城鎮化規劃使得城市向外發展，毫無疑問將帶熱近郊樓市，“受益于新型城鎮化最大的是西海岸新區和城陽，其次是膠州和即墨”。

　　而回顧青島近三年來的城市建設可以發現，三城聯動、西海岸經濟新區、藍色硅谷、鐵路北站、膠州新機場等一系列規劃布陣青島西、北部，實力房企也爭相搶駐。資料顯示，除了早已扎根城陽的萬科，銀盛泰、青特、龍湖等房企也強勢進駐；在西海岸新區，萬達更是大手筆拿地，其所規劃的青島東方影都項目占地總面積高達376萬㎡；2014年中海地產在青所拿的13幅地亦全部位于即墨田橫鎮。

　　馬光明認為，西海岸新區、城陽、膠州、即墨是目前青島庫存較高的區市，但隨著青島入圍新型城鎮化試點后，四個區市的樓市會漸熱，“三年之內看城陽，五年之內看西海岸新區，它們的規劃利好將會逐步顯現”。

　　需求：

　　規劃常住人口1000萬帶來巨大潛力

　　青島銳理數據總經理馬光明表示，一般來說，樓市需求與本區域的人口數量、投資客群等因素息息相關，在青島，本區域人口數量與房地產的關系更密切一些，“規劃提出的常住人口增至1000萬，無疑能帶來強勁的購房需求，促進房地產發展。”

　　業內人士表示，作為計劃單列市、沿海港口城市、環渤海經濟圈和長三角經濟圈連接處，青島有較強的人口吸附能力。根據銳理數據調查顯示，青島每年有6到7萬的外來人口涌入，且青島家庭“分巢”現象明顯，從這方面看，青島有強勁的市場需求，每年住房需求量大概維持在900萬平方米左右。

　　房地產市場的發展還與第三產業密切相關，根據相關數據，目前青島第三產業占GDP總量的50%左右。馬光明解釋：“一般來講，從事第三產業的人購房需求更強烈，同時也有較強的購買力。”

　　因為有扎實的人口基數、穩定的購房需求、較強的購買力，馬光明預測，未來幾年青島房地產依舊會處于一個較為健康的狀態。

　　在1月15日由山東大眾報業集團半島傳媒和青島新報傳媒主辦的2015青島城市建設發展高峰論壇上，獨立經濟學家馬光遠先生提出，中國房地產的轉折點已經到來：未來只有20%的開發商會活下來；只有20%的從城市住房具有投資價值；只有20%的樓盤才值得買。而青島絕對在20%值得進行住房投資的城市之列。

　　展望：

　　城鎮化改造還需配套“護航”

　　山東同圓設計集團有限公司城市人居研究所所長解捷表示，新型城鎮化不僅僅是針對農村，也針對城市。根據規劃，到2020年，青島基本完成六區四市建成區范圍內的164個城中村改造，實現32.3萬城中村居民市民化；至2020年逐步完成全市8.7萬戶棚戶區的改造任務，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提升。

　　馬光明指出：“并不是每個規劃城中村改造的樓市都具備升值潛力，這需要政府的規劃、資金投入是否跟上，相關產業是否能順利落地，以及區位等自然因素共同決定。”他舉例稱，同為城中村改造，市北區新都心區域從2007年萬科首個項目開盤，目前區域內板塊建設已臻于成熟。而同樣位于市北區的歡樂濱海城，政府先期規劃也不錯，但目前卻和新都心有很大差距，“政府規劃以及區位、交通等先天優勢都起了至關重要的作用。”

　　龍江也認為，“小馬拉不動大車”，青島若想做好東岸、西岸、北岸三城聯動，除了規劃，還需有資金、政策的跟進支持。

　　文 葛飛

　　 [編輯: 王好]