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隨著利好政策的不斷出臺，市民看房的熱情逐步提升。 

　　

限貸的放開，滿足了高端職業者對別墅的需求。

　　2014年是房地產行業非同凡響的一年。這一年，也是不少開發商非常難熬的一年，業績的慘淡，庫存壓力過大都預示著未來的前景不容樂觀。同時，樓市也經歷了限購松綁、降息等一系列國家利好政策的調控，讓不少房企看到了樓市的新曙光。現在讓我們用六個關鍵詞來細數城陽樓市在2014年下半年發生的變化。

　　關鍵詞1 限購松綁

　　2014年6月27日，呼和浩特市發布了《呼和浩特市人民政府辦公廳關于印發<關于切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見>的通知》，成為了全國首個正式放開限購的城市。2014年8月初，城陽樓市放開限購，而2014年8月城陽區新建商品房共銷售2991套，同比增長51.29％，環比增長153.26％，這充分說明了限購放開帶來的巨大影響。

　　在限購前，受到市場低迷的影響，不少開發企業已經在不斷深挖客戶資源，積累取得了大量的準客戶。限購放開后，各樓盤依據市場行情定位剛需需求，調整了促銷價格，并不斷出臺新的促銷政策，在短期內促進了大量成交。另一方面，城陽區新房本身具備的優越條件，加上限購的利好，給了購房者大大的信心，擔心價格上漲的心態也讓部分購房者著急出手。

　　2014年9月1日，青島市的差異化放松限購的政策剛剛滿月，限購的松綁就再度升級。9月1日下午，青島市國土資源和房屋管理局官方微博發出消息：自2014年9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。自此，島城實施了3年半多的限購政策正式退出了歷史舞臺。

　　關鍵詞2 限貸放松

　　中國人民銀行、銀監會在2014年9月30日宣布了“認貸不認房”的房貸新政。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。這一政策的出臺意味著限貸放松。

　　但是此次新政的出臺對市場僅起到一個促進作用，整體的效果并不明顯，這從2014年10月份的數據便可看出。2014年10月份城陽區商品房銷售 1226套，同比減少29.70%，環比減少35.71%。新建住房銷售1117套，同比減少22.38%，環比減少37%。雖然限貸放松后，城陽樓市的反映情況并不明顯，卻無疑給開發商打了一針強心劑。

　　“限貸放開后，不少改善型的住戶都躍躍欲試。隨著各種利好政策的放開，市民買房的情緒反而越來越理性。”業內人士李先生分析說，限貸放開后，前來看房的人多，而買房的人卻很少，主要原因是因為許多市民正在等待更多新政策的出臺，并且大部分市民對于房價是否會進一步下跌保持觀望。而且除了一些置業別墅的高端需求外，改善型在限貸放開后的需求還是比較少。

　　關鍵詞3 公積金調整

　　在2014年10月9日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合發布《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，這項通知對公積金的繳存時間和異地繳費進行了重新規定。2014年10月27日，記者從青島市住房公積金管理中心了解到，青島市住房公積金的申貸繳存條件并無變化。“城陽申請公積金貸款仍需要連續正常繳存12個月以上，并且賬戶處于正常繳存的狀態。”青島市住房公積金的工作人員告訴記者，住房公積金的調整辦法要看近期上級的實施意見。

　　“雖然新政尚未在城陽正式落地，但從市場的反應來看，公積金新政策的出臺對市民的購買意愿起到了一定的促進作用。”同時，業內人士王先生還表示，異地貸款無法大規模實現，最主要的原因是目前住房公積金都是屬地化管理，各地的管理和資金都是封閉運行的。而且，住房公積金繳納的背后各地差別非常大，很難實現全國隨地提取、申請貸款，因此全面落實難度很大。

　　關鍵詞4 降息

　　自2014年11月22日起金融機構一年期貸款基準利率下調 0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。此次調整以后，5年以上商業貸款利率由6.55%下調至6.15%，5年以上公積金貸款利率下調 0.25個百分點至4.25%。隨著利好政策的不斷放出，貨幣信貸政策的疊加效應逐漸在樓市顯現。許多開發商在此時也重拾信心，再加上開發商在價格上做出讓步 ，對樓市交易量也起到了一定的提振影響。

　　央行降息針對經濟基本面的微調，直接給房地產行業帶來了政策利好。此前的房貸政策更多取決于商業銀行對自身風險的判斷，在執行和落實方面，地方政府主導的公積金政策也好于2014年9月30日的認貸不認房的政策。

　　除了能夠降低購房成本之外，降息對市場預期會產生不小的推動作用。相對于2014年9月30日新政策來說，主要帶動的是改善型需求，降低購房門檻，而降息的主要意義在于，減輕還款的負擔。降息后貸款的月均還款減少額度雖然并不大，但這對于對資金比較敏感的剛需族而言，仍然帶來了很多好處。不難看出，降息對樓市信心的提振作用非常明顯，而且也會促使部分購買力在現階段釋放，并導致年末行情保持相應的活躍程度。

　　關鍵詞5 去庫存

　　雖然2014年下半年國家針對樓市連續發布了4輪新政，但“去庫存”一直是開發商口中長嘆的問題，甚至成為了不少房企的年終目標。“市場不必過于樂觀，因為在目前去庫存為主題的大背景下，加之投資性需求已經淡出市場，在以剛需為主的市場環境下，市場熱情能夠維持多長時間，尚待觀察。”城陽某房企的營銷總監劉先生表示，由于利好政策的不斷放開，市場的確開始變得樂觀起來，特別是央行選擇降息之后，越來越多的房企對2014年12月的樓市銷售充滿信心。“但如果就此認為城陽樓市已經進入康莊大道，那肯定大錯特錯了。”劉先生說，從大的經濟環境來看，現在的經濟正在走下行通道，樓市在這種情況下能否獨善其身，還是個未知數。

　　不少開發商表示，目前中國經濟面臨巨大挑戰，特別是保持既定經濟增速壓力巨大。回顧之前的降息，每次新一輪降息周期開啟都預示著一個經濟探底的過程。房地產業與整體經濟緊密相關，在經濟整體下行背景下，房地產要一枝獨秀并不現實。

　　在年末的一段時間，不少房企都明智地利用政策短期利好的“窗口期”，繼續堅持跑量的高周轉策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。而城陽樓市總體供求關系基本平衡且局部過剩，住房整體收益走弱已成共識。并且現階段房價上漲空間不大，投資投機性購房需求持續減少，對理智的開發商而言，不會改變加速去化降低庫存的既定策略。

　　關鍵詞6 跨界

　　除了政策上的變化，樓市的低迷也讓房企開始在營銷手段上大做文章。很多以互聯網為主的跨界銷售手段已經開始改變著傳統的售樓模式。借助互聯網平臺、開啟房地產的電商促銷模式，利用線上線下相結合的促銷活動，吸引購房者出手，提高銷售率，都是目前開發商選擇的手段。但是從目前來看，房地產與互聯網的最大結合還是停留在營銷層面。有不少業內人士也表示，房地場行業本身的長期性、重資產性、不可移動性和復雜性，使房地產與互聯網的高度結合存在困難。

　　就目前的形式來看，進入了調整期的房地產行業有諸多的不適，因此房企跨界尋找出路也是不得已而為之。因此我們在這一年看到 ，一向標榜致力于住宅的萬科在這一年里先后涉足商業地產、養老產業、物流地產、旅游地產、產業地產等領域 ；恒大進軍快消品、糧油產業；萬達早早進軍文化、體育、傳媒產業，搞足球，在國內外收購電影院線；而綠地、碧桂園等則開始面向海外市場，也開始了跨界轉型之路。房地產的好日子是否已經過去，我們不能給出確切的答案。但是隨著房地產行業利潤的攤薄，相信未來的一段時間內，僅僅依靠單一的房地產存活的企業將面臨巨大的挑戰。

　　文/圖  

　　記者 程群  

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 王泯蘇]