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10月16日，由濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、濰坊市財(cái)政局和濰坊市住房公積金管理中心聯(lián)合簽署的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》正式公布，針對(duì)首套房、二手房及公積金貸款等推出了一系列優(yōu)惠政策。諸城具體實(shí)施細(xì)則有望落地實(shí)施。記者近日從本市部分銀行了解到，已經(jīng)有不少人來咨詢或辦理房貸業(yè)務(wù)，不少有改善型住房需求的市民，有意提前將首套房貸款還清，期望能在購買二套房時(shí)能享受到房貸優(yōu)惠政策。

首套房90平方米以下契稅全補(bǔ)

    10月20日，記者從濰坊市建設(shè)部門了解到，新政策已開始實(shí)施。該《意見》對(duì)個(gè)人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的，給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼；對(duì)個(gè)人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的，給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼。

    同時(shí)《意見》指出，鼓勵(lì)發(fā)展二手房市場(chǎng)，對(duì)個(gè)人出售二手住房繳納的營業(yè)稅地方留成部分，在同一區(qū)域內(nèi)重新購買普通商品住房或二手住房時(shí)，由所在區(qū)財(cái)政部門給予等額補(bǔ)貼，跨區(qū)的不予補(bǔ)貼。

    對(duì)于購房時(shí)間的認(rèn)定，預(yù)售商品住房以購房人與開發(fā)企業(yè)簽約并備案時(shí)間為準(zhǔn)。現(xiàn)售商品住房和二手住房以過戶后的新房屋所有權(quán)證記載時(shí)間為準(zhǔn)。

    在公積金貸款方面，職工為改善居住條件再次購買自用住房的，在首次公積金貸款還清后，可申請(qǐng)第二次公積金貸款，貸款額度比照首次執(zhí)行。

    在認(rèn)定辦理住房公積金業(yè)務(wù)的購房人的住房套數(shù)時(shí)，不得將原有房改房、繼承房或受遺贈(zèng)住房、征遷安置房、已償清貸款的二手住房和集體土地上的住房計(jì)算在內(nèi)。

    新政策還提倡經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行貨幣化補(bǔ)貼，鼓勵(lì)房屋征收采用貨幣化補(bǔ)償。籌集危房拆除和棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房等保障性房源時(shí)，除企業(yè)投資以外，主要通過政府集中采購或租賃現(xiàn)房方式解決。

    據(jù)記者了解，優(yōu)惠政策的焦點(diǎn)為首套房，對(duì)個(gè)人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的 ，給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼;對(duì)個(gè)人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的 ，給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼。該《意見》適用于奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)，其他縣市區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)、峽山生態(tài)發(fā)展區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。《意見》自下發(fā)之日起施行，有效期1年。

新政有望落地本市，催生還貸熱

    樓市新政之下，本市具體實(shí)施細(xì)則雖尚未落地實(shí)施。但記者近日從本市部分銀行了解到，已經(jīng)有不少人來咨詢或辦理房貸業(yè)務(wù)，不少有改善型住房需求的市民，有意提前將首套房貸款還清，期望能在購買二套房時(shí)能享受到房貸優(yōu)惠政策。

    “濰坊樓市新政策出臺(tái)以后，這幾天有不少來咨詢、辦理提前還貸業(yè)務(wù)的客戶。”諸城市建設(shè)銀行一位工作人員向記者介紹，“來咨詢的大多數(shù)都是有改善型住房需求的客戶，在新政實(shí)施之前還貸，享受到房貸優(yōu)惠政策。”

    “我已經(jīng)有一套房子了，想再買一套小戶型給家里老人居住，聽說濰坊新政策已經(jīng)實(shí)施了，就趕緊到銀行來咨詢一下。希望提前還完貸款，再買房子就按首套買了。”20日上午 ，記者走訪諸城市建設(shè)銀行時(shí)，一位前來咨詢的市民陳先生告訴記者。

    該銀行一位貸款經(jīng)理告訴記者，也有已經(jīng)做了貸款申請(qǐng)的客戶希望能延遲審批貸款，這樣等新政策實(shí)施以后可以按首套房享受新政策的優(yōu)惠。

    對(duì)此 ，東升龍華園營銷總監(jiān)盛印表示，余額寶 、支付寶等互聯(lián)網(wǎng)金融工具的興起，對(duì)銀行的存款造成了不小的沖擊，再加上房貸相較于銀行其他貸款種類，均不占優(yōu)勢(shì)，今年銀行對(duì)房貸普遍偏緊。因此，購房者應(yīng)該根據(jù)自己的需求適時(shí)入市，不要一味等待新政策的落地。

提前還貸可能支付“罰息”，莫盲目還貸

    記者從諸城市建設(shè)銀行了解到，目前提前還貸的方式，包括全額提前還款和部分提前還款兩種。按照濰坊市此次出臺(tái)的樓市新政，若想享受讓二套房貸款變成首套房貸的政策優(yōu)惠，就必須全額提前還款。

    不過諸城市建設(shè)銀行貸款經(jīng)理提醒，打算提前還款的客戶應(yīng)該注意，部分銀行在貸款合同中，提前還款可能需要支付一定的違約金，也就是俗稱的“罰息”。大部分銀行是按照提前還款金額的百分比收取，也有些銀行是按照貸款余額的比例收取，有的銀行是收取幾個(gè)月的利息，還有些銀行是收取固定的金額。一般來說“罰息”為提前還款金額的1%上下或者月供的 3倍左右，所以想要提前還貸的市民，應(yīng)該先弄清楚自己貸款的銀行提前還款的政策，計(jì)算提前還貸的成本，權(quán)衡后再作決定，不要盲目提前還貸。

    據(jù)記者了解，在提前還貸的具體操作流程上，提前還貸需準(zhǔn)備書面申請(qǐng)，審核時(shí)間一般在一周以上。據(jù)銀行方面工作人員介紹，一般來說，借款人想要“提前還貸”需要提前跟貸款銀行提交書面還貸申請(qǐng)，而銀行接到借款人的申請(qǐng)后則要進(jìn)行審批，這個(gè)過程的長短則根據(jù)各自銀行的辦理效率來決定，多在7～15個(gè)工作日。

    銀行工作人員還表示，銀行所接受的還款數(shù)額通常都是整數(shù)倍，每個(gè)銀行都會(huì)設(shè)立一個(gè)提前還貸的起征點(diǎn)，通常在3萬～5萬，借款人能夠償還的額度必須是以萬為單位的整數(shù)倍。

新政到來，首套房要不要提前還貸？

    千呼萬喚始出來，濰坊房貸新政來了，諸城房貸新政還遠(yuǎn)嗎？那么，市民最關(guān)心的提前還貸是否真的劃算，什么情況不適合提前還貸？為此，記者綜合多家銀行理財(cái)師的看法，希望能給購房者一些參考。

    曾享7折優(yōu)惠的不適合提前還貸

    前幾年在銀行辦按揭的購房者可能享受過7折到9折的優(yōu)惠利率，從長達(dá)幾十年的借貸周期算下來，可以節(jié)省一大筆按揭利息。雖然此次央行房貸新政提出，符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的貸款利率下限為基礎(chǔ)利率的7折，但是在政策落地執(zhí)行的過程中，由于銀行的資金成本問題，7折利率很難再次出現(xiàn)。銀行方面的理財(cái)師認(rèn)為，對(duì)于這些曾經(jīng)享受優(yōu)惠按揭利率的貸款人來說，提前還貸并不合算。

    還貸后期不適合提前還貸

    很多貸款人可能并不知道，他們?cè)谶€款初期還的大部分是利息，到了中期乃至后期才是在償還本金。因此 ，如果一個(gè)貸款15年的購房者，已經(jīng)償還了8年的房貸，此時(shí)再來提前還貸是不太劃算的 。

    理財(cái)師建議，想要提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時(shí)間不長，選擇提前還貸可有效節(jié)省利息支出；如果是在中后期，已經(jīng)償還了大部分利息，就不適合提前還貸。

    提前還貸是否有違約金

    想要提前還貸的購房者，需要向所貸款銀行了解，是否會(huì)因?yàn)樘崆斑€貸造成違約，而需支付一定的違約金。

    記者了解到，部分銀行會(huì)在貸款合同中列明，提前還款可能需要支付一定的違約金。一般來說，違約金為提前還款金額的 1%或者月供的3至6倍。在流程上，提前還貸需向銀行提交書面申請(qǐng)，審核時(shí)間在一周至一個(gè)月。

    此外，銀行會(huì)設(shè)立提前還貸的起征點(diǎn)，比如3萬或者5萬，并接受整數(shù)倍的還款數(shù)額，借款人能夠償還的額度必須是以萬為單位的整數(shù)倍。

    是否有更好的投資渠道

    隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，目前居民投資理財(cái)渠道漸多 ，想要獲得7%及以上的年投資回報(bào)也非難事，對(duì)于這部分家庭來說，選擇用閑置資金進(jìn)行投資獲取收益，可能大于通過提前還貸節(jié)約下的利息。如果不是有特別強(qiáng)烈的購買二套房意愿，不妨有效利用好手中資金，以錢生錢。

    但需注意的是，投資總是有風(fēng)險(xiǎn)，且高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于那些理財(cái)能力弱、只追求穩(wěn)定儲(chǔ)蓄收益的家庭來說，提前還款以節(jié)省利息會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

    文/圖   （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 王好]