?

10月16日，由濰坊市住房和城鄉建設局、濰坊市財政局和濰坊市住房公積金管理中心聯合簽署的《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》正式公布，針對首套房、二手房及公積金貸款等推出了一系列優惠政策。諸城具體實施細則有望落地實施。記者近日從本市部分銀行了解到，已經有不少人來咨詢或辦理房貸業務，不少有改善型住房需求的市民，有意提前將首套房貸款還清，期望能在購買二套房時能享受到房貸優惠政策。

首套房90平方米以下契稅全補

    10月20日，記者從濰坊市建設部門了解到，新政策已開始實施。該《意見》對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的，給予實繳契稅額100%補貼；對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業或辦公用房用于創業的，給予實繳契稅額50%補貼。

    同時《意見》指出，鼓勵發展二手房市場，對個人出售二手住房繳納的營業稅地方留成部分，在同一區域內重新購買普通商品住房或二手住房時，由所在區財政部門給予等額補貼，跨區的不予補貼。

    對于購房時間的認定，預售商品住房以購房人與開發企業簽約并備案時間為準。現售商品住房和二手住房以過戶后的新房屋所有權證記載時間為準。

    在公積金貸款方面，職工為改善居住條件再次購買自用住房的，在首次公積金貸款還清后，可申請第二次公積金貸款，貸款額度比照首次執行。

    在認定辦理住房公積金業務的購房人的住房套數時，不得將原有房改房、繼承房或受遺贈住房、征遷安置房、已償清貸款的二手住房和集體土地上的住房計算在內。

    新政策還提倡經濟適用住房進行貨幣化補貼，鼓勵房屋征收采用貨幣化補償。籌集危房拆除和棚戶區改造安置房、公共租賃住房等保障性房源時，除企業投資以外，主要通過政府集中采購或租賃現房方式解決。

    據記者了解，優惠政策的焦點為首套房，對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的 ，給予實繳契稅額100%補貼;對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業或辦公用房用于創業的 ，給予實繳契稅額50%補貼。該《意見》適用于奎文區、濰城區、高新技術開發區、經濟開發區、綜合保稅區，其他縣市區和濱海開發區、峽山生態發展區可參照執行。《意見》自下發之日起施行，有效期1年。

新政有望落地本市，催生還貸熱

    樓市新政之下，本市具體實施細則雖尚未落地實施。但記者近日從本市部分銀行了解到，已經有不少人來咨詢或辦理房貸業務，不少有改善型住房需求的市民，有意提前將首套房貸款還清，期望能在購買二套房時能享受到房貸優惠政策。

    “濰坊樓市新政策出臺以后，這幾天有不少來咨詢、辦理提前還貸業務的客戶。”諸城市建設銀行一位工作人員向記者介紹，“來咨詢的大多數都是有改善型住房需求的客戶，在新政實施之前還貸，享受到房貸優惠政策。”

    “我已經有一套房子了，想再買一套小戶型給家里老人居住，聽說濰坊新政策已經實施了，就趕緊到銀行來咨詢一下。希望提前還完貸款，再買房子就按首套買了。”20日上午 ，記者走訪諸城市建設銀行時，一位前來咨詢的市民陳先生告訴記者。

    該銀行一位貸款經理告訴記者，也有已經做了貸款申請的客戶希望能延遲審批貸款，這樣等新政策實施以后可以按首套房享受新政策的優惠。

    對此 ，東升龍華園營銷總監盛印表示，余額寶 、支付寶等互聯網金融工具的興起，對銀行的存款造成了不小的沖擊，再加上房貸相較于銀行其他貸款種類，均不占優勢，今年銀行對房貸普遍偏緊。因此，購房者應該根據自己的需求適時入市，不要一味等待新政策的落地。

提前還貸可能支付“罰息”，莫盲目還貸

    記者從諸城市建設銀行了解到，目前提前還貸的方式，包括全額提前還款和部分提前還款兩種。按照濰坊市此次出臺的樓市新政，若想享受讓二套房貸款變成首套房貸的政策優惠，就必須全額提前還款。

    不過諸城市建設銀行貸款經理提醒，打算提前還款的客戶應該注意，部分銀行在貸款合同中，提前還款可能需要支付一定的違約金，也就是俗稱的“罰息”。大部分銀行是按照提前還款金額的百分比收取，也有些銀行是按照貸款余額的比例收取，有的銀行是收取幾個月的利息，還有些銀行是收取固定的金額。一般來說“罰息”為提前還款金額的1%上下或者月供的 3倍左右，所以想要提前還貸的市民，應該先弄清楚自己貸款的銀行提前還款的政策，計算提前還貸的成本，權衡后再作決定，不要盲目提前還貸。

    據記者了解，在提前還貸的具體操作流程上，提前還貸需準備書面申請，審核時間一般在一周以上。據銀行方面工作人員介紹，一般來說，借款人想要“提前還貸”需要提前跟貸款銀行提交書面還貸申請，而銀行接到借款人的申請后則要進行審批，這個過程的長短則根據各自銀行的辦理效率來決定，多在7～15個工作日。

    銀行工作人員還表示，銀行所接受的還款數額通常都是整數倍，每個銀行都會設立一個提前還貸的起征點，通常在3萬～5萬，借款人能夠償還的額度必須是以萬為單位的整數倍。

新政到來，首套房要不要提前還貸？

    千呼萬喚始出來，濰坊房貸新政來了，諸城房貸新政還遠嗎？那么，市民最關心的提前還貸是否真的劃算，什么情況不適合提前還貸？為此，記者綜合多家銀行理財師的看法，希望能給購房者一些參考。

    曾享7折優惠的不適合提前還貸

    前幾年在銀行辦按揭的購房者可能享受過7折到9折的優惠利率，從長達幾十年的借貸周期算下來，可以節省一大筆按揭利息。雖然此次央行房貸新政提出，符合首套房標準的貸款利率下限為基礎利率的7折，但是在政策落地執行的過程中，由于銀行的資金成本問題，7折利率很難再次出現。銀行方面的理財師認為，對于這些曾經享受優惠按揭利率的貸款人來說，提前還貸并不合算。

    還貸后期不適合提前還貸

    很多貸款人可能并不知道，他們在還款初期還的大部分是利息，到了中期乃至后期才是在償還本金。因此 ，如果一個貸款15年的購房者，已經償還了8年的房貸，此時再來提前還貸是不太劃算的 。

    理財師建議，想要提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時間不長，選擇提前還貸可有效節省利息支出；如果是在中后期，已經償還了大部分利息，就不適合提前還貸。

    提前還貸是否有違約金

    想要提前還貸的購房者，需要向所貸款銀行了解，是否會因為提前還貸造成違約，而需支付一定的違約金。

    記者了解到，部分銀行會在貸款合同中列明，提前還款可能需要支付一定的違約金。一般來說，違約金為提前還款金額的 1%或者月供的3至6倍。在流程上，提前還貸需向銀行提交書面申請，審核時間在一周至一個月。

    此外，銀行會設立提前還貸的起征點，比如3萬或者5萬，并接受整數倍的還款數額，借款人能夠償還的額度必須是以萬為單位的整數倍。

    是否有更好的投資渠道

    隨著互聯網金融的發展，目前居民投資理財渠道漸多 ，想要獲得7%及以上的年投資回報也非難事，對于這部分家庭來說，選擇用閑置資金進行投資獲取收益，可能大于通過提前還貸節約下的利息。如果不是有特別強烈的購買二套房意愿，不妨有效利用好手中資金，以錢生錢。

    但需注意的是，投資總是有風險，且高收益伴隨高風險，對于那些理財能力弱、只追求穩定儲蓄收益的家庭來說，提前還款以節省利息會是個不錯的選擇。

    文/圖   （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 王好]