繼全面放開限購政策后，我市六部門又發(fā)布了“18條新政”，無疑給已逐步走上回暖之路的樓市一劑強(qiáng)心針，在“金九”接近尾聲之際，開發(fā)商繼續(xù)加大開盤力度，10月預(yù)計(jì)共有34個(gè)新盤入市，降價(jià)促銷的快跑心態(tài)十分明顯。業(yè)內(nèi)人士指出，在大量新盤入市之下，樓市存銷比也將隨之?dāng)U大，要想實(shí)現(xiàn)快跑，降價(jià)促銷是當(dāng)前的主流。

　　房貸出新政換房族動(dòng)心

　　我市國土房管局、規(guī)劃局、央行青島支行等六部門聯(lián)合下發(fā)文件，在全面放開限購政策的同時(shí)，局部放開限貸，唯一住房出售后還清原貸款再購房認(rèn)定為首套房貸，看到這項(xiàng)政策，城陽區(qū)王沙路沿線一新盤營銷總監(jiān)李先生心里稍稍放松了些，“我們這一片的新盤比較集中，而且置業(yè)者多數(shù)是第一次購房或第一次換房的剛性購房者，他們對政策的敏感度特別高，之前貸款限制得那么嚴(yán)，很多潛在的客戶選擇了觀望。”李先生說，新文件下發(fā)后，雖說距離具體實(shí)施還有一段距離，但應(yīng)該快了，在這段時(shí)間里他們將加大宣傳促銷力度。“今天就接到不少咨詢電話，一是問新樓座啥時(shí)候推出，二是問貸款究竟啥時(shí)候能按新政策辦，我們心里也急，希望政策趕緊落地，好盡快把剩下的房源推向市場，挽回上半年不是很好看的業(yè)績。”

　　準(zhǔn)購房者余立明告訴記者，“當(dāng)年買第一套房時(shí)手頭很緊張，不得不貸款。房子只有60多平方米，如今想換個(gè)100平方米左右的，想一次付清很難，還得用貸款。”自從有了換房念頭后，他就格外關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)政策，“這兩年身邊好幾對朋友都離婚了，起初我還以為是感情破裂了真離婚，后來才知道是為了換房省稅省利息，才不得不辦了‘假離婚’，假離婚后個(gè)人名下無房，再去買新房就可以認(rèn)定為首套房貸，如果不離婚，算二套房，那么不僅首付要達(dá)到六成，利率還得上浮1.1倍，憑空多出來這么多利息誰受的了。”

　　盡管身邊朋友多采用這一方式“曲線救國”，但余先生心里仍無法接受這種方式，怕給家庭生活帶來負(fù)面影響，因此換房一事就一直擱置到現(xiàn)在。“今天看報(bào)紙上說，把唯一住房賣掉后再買，按首套房貸認(rèn)定，這個(gè)政策對我這樣的情況來說確實(shí)是個(gè)利好，但是我要是把房子賣了住哪兒啊？難道還要先去租房住，然后再去看房買房？現(xiàn)在的新房都是期房，一般要2年才能交房，也就是說我至少要租2年房子才能真正實(shí)現(xiàn)換房夢，這個(gè)過程挺折騰人的。”不過麻煩歸麻煩，余先生已決定利用接下來的7天黃金周盡快去看房，看到合適的就出手，“這個(gè)十一有的忙了，各種樓盤打折促銷令人眼花，真得好好挑挑。”

　　剛需盤高端盤均搶著入市

　　來自各開發(fā)商的公開宣傳顯示，今年10月島城樓市將有34個(gè)新盤開盤或加推，數(shù)量環(huán)比9月預(yù)期開盤新增5個(gè)。這34個(gè)項(xiàng)目中，純新盤22個(gè)，占比65%；老盤加推的項(xiàng)目12個(gè)，占比35%。

　　從區(qū)域推新情況來看，城陽區(qū)一枝獨(dú)秀，共10盤計(jì)劃推新，其中4盤為純新盤。在城陽新開的樓盤中，多個(gè)剛需項(xiàng)目仍是主打，如位于黑龍江路的一新盤四期10月加推，均價(jià)7400元/平方米，并推出優(yōu)惠“5000抵96折”；白沙河畔一新盤二期均價(jià)6300元/平方米，推出優(yōu)惠“5000抵3萬”。同時(shí)，城陽新盤中還有三個(gè)別墅產(chǎn)品。

　　剛需腹地李滄區(qū)10月僅兩盤有開盤計(jì)劃。位于滄口板塊的某新盤預(yù)計(jì)10月下旬加推5號、9號樓，85-127平方米的高層；滄口另一盤10月中旬推出4-6層的多層現(xiàn)房，多層起價(jià)7300元/平方米，均價(jià)8500元/平方米，最高優(yōu)惠56萬。

　　同樣備受剛需青睞的市北區(qū)10月有4個(gè)新盤開盤，其中，位于重慶路的一項(xiàng)目首推33-60平米非傳統(tǒng)小戶型創(chuàng)客Loft，目前l(fā)oft首付5萬元起。長沙路上一新盤定位高端市場，將于10月推出精裝新房源；地處浮山腳下的一新盤推山景樓王樓座，共68套房源。而在九江路上的一新盤將推出剛需戶型。

　　在10月亮相的眾多項(xiàng)目中，除了上述受剛需關(guān)注的房源外。聯(lián)排、疊拼、洋房、高端物業(yè)、商業(yè)等多種物業(yè)齊聚亮相。黃島區(qū)新推5盤中，含兩個(gè)別墅項(xiàng)目，某別墅項(xiàng)目首次推出150-180套聯(lián)排別墅，贈(zèng)送110平地下面積，低價(jià)100萬/套入市；另一新盤推出別墅148套，疊拼90萬元起，聯(lián)排200萬元左右，雙拼300萬元左右。此外，還有一新盤推出別墅產(chǎn)品，起價(jià)5666元/平方米，洋房認(rèn)籌“2萬抵5萬”，別墅“5萬抵15萬”。

　　“金九”成色不太足

　　回顧島城限購部分放開的8月，呈直線上揚(yáng)的新房銷量猶如給上半年萎靡不振的樓市打了一針興奮劑。最終定格的10545套的銷量也成為今年以來新房成交量首次突破萬套大關(guān)的單月。9月1日，青島樓市又迎來了限購政策的二次調(diào)整，至此限購政策全面放開，于是市民與青島開發(fā)商開始共同期待限貸政策的松動(dòng)。

　　9月23日，時(shí)隔青島全面解除限購還不到一個(gè)月，青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務(wù)局、青島市規(guī)劃局等六部門聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。至此束縛市民買房的絕大部分障礙都被解除了。

　　但來自青島銳理公司等機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“金九”的成色并不足。數(shù)據(jù)顯示，9月的前三周青島市商品住宅共計(jì)成交5885套，而8月的前三周共成交4707套，成交套數(shù)環(huán)比上漲了25%。雖然成交量走高，但商品住宅成交均價(jià)則持續(xù)下跌，9月前三周全市商品住宅均價(jià)為8170元/平方米，而8月前三周全市商品住宅均價(jià)為8707元/平方米，商品住宅均價(jià)環(huán)比下降約6%。為了應(yīng)對低迷的樓市行情，不少品牌開發(fā)商自七八月份起就開始讓利促銷以跑量回籠資金，這股降價(jià)風(fēng)潮一直延續(xù)至當(dāng)前，乃至“銀十”。

　　新盤價(jià)格戰(zhàn)進(jìn)入白熱化

　　位于市北新都心的某品質(zhì)大盤自7月底首次開盤時(shí)就賺足了市民的眼球。除了大量雇人在各大公交站牌 “舉牌子”外，“12345元/平方米起”的價(jià)格還是為其吸引了不少的人氣；位于李滄區(qū)中心腹地的一新盤開盤當(dāng)天就打出了8518元/平方米的抄底起價(jià)，低價(jià)入市的噱頭使得項(xiàng)目在開盤當(dāng)天就成功售出了首批房源的80%；位于老滄口一項(xiàng)目在7月底成功熱銷一期項(xiàng)目后，在8月底又陸續(xù)推出了項(xiàng)目二期。讓人驚奇的是，在限購政策放開的刺激下，該項(xiàng)目銷售價(jià)格依然沿用了一期6998元/平方米的起價(jià)，以價(jià)換量的開盤銷售策略得到了市場認(rèn)可。

　　8月底，地處西海岸安子片區(qū)的某大盤釋放出5900元/平方米起、6200元/平方米的超低開盤均價(jià)，猶如一張多米諾骨牌倒下，一時(shí)間，青島近郊板塊許多樓盤跟進(jìn)，陸續(xù)加入降價(jià)的陣營，各種價(jià)格噱頭更是不斷刷新著區(qū)域的谷底價(jià)。就在人們還在為該項(xiàng)目的超低開盤價(jià)津津樂道的時(shí)候，9月初在網(wǎng)站、論壇、朋友圈中瘋轉(zhuǎn)的一則“城陽英倫社區(qū)單價(jià)最低3900元/平方米”的帖子更是一石激起千層浪，近乎腰斬的價(jià)格還是讓人驚詫不已。

　　而陸續(xù)曝出超低開盤價(jià)格的樓盤遠(yuǎn)不止這些：位于城陽區(qū)黑龍江路一新盤在9月份終于按捺不住也調(diào)低起價(jià)至4988元/平方米；位于黃島新區(qū)的天一畔城項(xiàng)目也毫不示弱，起價(jià)4546元/平方米起。而位于高新區(qū)的某項(xiàng)目則更實(shí)在，略過起價(jià)直接將項(xiàng)目最高價(jià)調(diào)為5800元/平方米……

　　大量房源爭相入市 存銷比進(jìn)一步擴(kuò)大

　　“總的來看，‘金九銀十’青島樓市消化速率并沒有顯著的改善，整體處于消化存量緩慢的趨勢。‘銀十’的市場不光有剛需產(chǎn)品，不少高端項(xiàng)目以及別墅產(chǎn)品的入市將進(jìn)一步擴(kuò)大青島樓市的存銷比，購房者與開發(fā)商之間的博弈仍在僵持，市場化的調(diào)節(jié)尚未結(jié)束，高庫存和降價(jià)潮并存，恐怕市場短期仍會(huì)在低位震蕩中前行。”房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)青島高級分析師張斌指出，不過當(dāng)前限購已去，限貸漸松，房地產(chǎn)市場整體環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)向趨暖。他建議開發(fā)企業(yè)繼續(xù)放低心態(tài)，降價(jià)跑量，對購房者來說可以在“貨比三家”后出手了。

　　如今青島“18條新政”正式問世，新政從房貸政策、首套房的界定，到契稅征收政策的調(diào)整，各個(gè)方面都給出了新的利好，“金九”樓市轉(zhuǎn)眼接近尾聲，一個(gè)備受期待的“銀十”樓市即將拉開大幕，新政對于市場的推動(dòng)效果如何，讓我們拭目以待。

　　 [編輯: 王好]