東海中路附近某小區(qū)墻上廣告雜亂多。

　

　　

寧夏路某小區(qū)道閘上有某整形醫(yī)院的廣告。

　　

風(fēng)水廣告也貼到了居民樓道。

　　9月6日至9月13日，記者連續(xù)走訪調(diào)查了市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和黃島新區(qū)在內(nèi)的40多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)一些小區(qū)僅電梯廣告就達(dá)80個，整個小區(qū)廣告年收入超過百萬元。而廣告內(nèi)容花樣繁多，其中不乏整容 、隆胸、脫毛等內(nèi)容，甚至還有測算風(fēng)水、招財?shù)让孕艔V告。采訪中，業(yè)主們對此十分反感，而對于廣告所帶來的收入更是一無所知。究竟小區(qū)的廣告是如何進(jìn)來的？一年廣告收入能有多少？違法不良內(nèi)容又該如何監(jiān)管？對此，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

　　數(shù)量

　　進(jìn)樓道接連遭遇廣告“轟炸”

　　9月6日至9月13日，記者連續(xù)走訪調(diào)查了市南區(qū)寧夏路、銀川西路、福州南路、澳門路、臺灣路，市北區(qū)敦化路，李滄區(qū)四流中路，黃島新區(qū)漓江西路等40多個小區(qū)，除了6個完工時間超過20年的老舊小區(qū)外，其余小區(qū)隨處可見框架、電梯、燈箱等廣告的身影。

　　東海中路一高檔小區(qū)里，3座高層有6部電梯，每部電梯都有3個廣告欄，樓道里東西兩側(cè)各有1個電子屏。7座低層有14個電梯，每部電梯有1個電子屏和3個廣告欄，記者粗略估計，該小區(qū)僅電梯廣告就達(dá)80個。在珠海路某小區(qū)，電梯里竟然有4個廣告欄和一個電子屏，5棟樓合計50個電梯廣告。

　　在澳門路某小區(qū)門口，記者看到，在門口以及懸掛在墻上的大小廣告牌15個左右，以宣傳食品為主。在銀川西路某小區(qū)，門口同樣有大小廣告牌近10余個，包括2個落地?zé)粝浜?個大型的掛墻廣告牌，燈箱滾動播放著演唱會和某品牌婚紗攝影的廣告。

　　福州南路某新建小區(qū)，記者剛進(jìn)樓道口就被廣告包圍，2個電子屏輪番播放著不同的廣告，不同的聲音混淆、嘈雜。左側(cè)墻上張貼著某裝修公司的廣告，右側(cè)有一個宣傳美容養(yǎng)顏的落地海報，電梯打開，三面不同內(nèi)容的廣告出現(xiàn)。記者一數(shù)，從進(jìn)門到進(jìn)電梯，要感受13個不同廣告的“轟炸”。

　　在東海中路、澳門路、福州南路等附近小區(qū)，在落地?zé)粝洹⑿麄鳈诤烷T口道閘上公開對廣告位進(jìn)行招租，并留有電話。

　　內(nèi)容

　　看病算命招財比比皆是

　　記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)廣告內(nèi)容五花八門，包括房地產(chǎn)、文具銷售、食品、房屋出租、醫(yī)藥、美容美發(fā)、教育培訓(xùn)、商場售賣以及賓館住宿等，其中不乏整容、隆胸、脫毛的宣傳，甚至還有測算風(fēng)水、招財?shù)让孕艔V告。其中房地產(chǎn)廣告所占比重最大，約達(dá)50%，其次是汽車廣告、教育培訓(xùn)和食品宣傳，所占比重約30%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，廣告內(nèi)容有明顯的集中性和時效性。在寧夏路周邊小區(qū)，某整形醫(yī)院廣告連續(xù)出現(xiàn)在4個小區(qū)門口，都是以落地?zé)粝涞姆绞匠尸F(xiàn)。在東海中路某高檔小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，所有電梯里都有同一商場促銷廣告。

　　“對于廣告內(nèi)容，我們是有監(jiān)管的。”銀川西路一小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，為避免引起業(yè)主不滿，廣告內(nèi)容努力剔除保險和醫(yī)療方面的宣傳，也有業(yè)主希望是公益廣告，可以傳遞正能量。

　　記者從市工商局了解到，對于小區(qū)廣告的監(jiān)管，目前還沒有具體針對性的法律條文，主要依據(jù)《廣告法》的相關(guān)內(nèi)容。工商部門主要對小區(qū)廣告內(nèi)容和合法性進(jìn)行監(jiān)管。

　　收益

　　光電梯廣告一年就20萬

　　青島某二級物業(yè)公司孫經(jīng)理給記者算了一筆賬：“電梯里的框架廣告按月進(jìn)行收費，每個平均月收入150元，電視電子屏幕按年收費，每個平均每年4千元。按照該東海中路小區(qū)的廣告數(shù)量，光是電梯廣告收入，一年近20萬元。”

　　同時，孫經(jīng)理介紹，小區(qū)廣告種類很多，除了電梯，還有墻體廣告、路燈燈桿廣告、落地?zé)粝鋸V告和宣傳欄廣告，甚至還會放置在門口的道閘上或者是垃圾桶上，不少廣告公司還會選擇植入式的形式。“燈桿上的廣告，寫字樓上的每年要800～1000元/個，而在小區(qū)就會便宜很多，大約每年每個100～200元；小的燈箱2000元/年，大一點的比如3米×2米的一年可達(dá)10000元，這包括電費在內(nèi)。”

　　孫經(jīng)理透露，自己負(fù)責(zé)的一高檔小區(qū)，電梯多，面積大，廣告投放價位高，每年廣告收入可達(dá)10萬元，旗下管理的8個小區(qū)，每年光是廣告收入就能過百萬元。同時，他還說，小區(qū)還在樓頂上搭建的大型廣告牌也很“貴”，一個廣告牌按年計價可達(dá)10萬元，如果靠近家樂福附近廣告牌位，甚至高達(dá)20～30萬元。

　　而劉經(jīng)理主要負(fù)責(zé)市北區(qū)和李滄區(qū)小區(qū)物業(yè)管理，據(jù)他介紹，根據(jù)地段、小區(qū)的高檔程度，廣告費用相差很大。李滄區(qū)中低檔小區(qū)一個燈箱每年僅需500～800元即可租賃，不及市南區(qū)的一半。

　　利益鏈

　　廣告公司當(dāng)“中介”，錢交物業(yè)

　　記者以廣告投放的名義，打電話咨詢了一家常年經(jīng)營小區(qū)廣告業(yè)務(wù)的廣告公司。當(dāng)記者表示要在閩江路某小區(qū)進(jìn)行廣告投放時，一位姓肖的負(fù)責(zé)人說，具體投放在哪兒只能看該小區(qū)是否有空缺。而且廣告牌和燈箱也不能隨便立，要和小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通。

　　“直接找物業(yè)公司拉廣告成本低，有保障。”一位在南京路某小區(qū)投放裝修廣告的王姓負(fù)責(zé)人說，只要給物業(yè)公司點“好處”，不用通過業(yè)委會可直接投放。同時，他建議記者要想節(jié)約成本，可自己出資做椅子、垃圾桶等公共設(shè)施擺放在小區(qū)，不用花費廣告費。

　　趙先生已經(jīng)從事廣告事業(yè)近20年業(yè)，他說：“對于小區(qū)廣告招租，廣告公司充當(dāng)?shù)慕巧嗟南瘛薪椤研^(qū)的廣告位當(dāng)做資源進(jìn)行招租。”而記者從工商局了解到，申請小區(qū)廣告的設(shè)置，至少也要10多項手續(xù)，涉及工商部門、規(guī)劃部門、城管部門等，審批難度大，而小區(qū)設(shè)置廣告的目的就是增加收益，所以都是物業(yè)公司私自進(jìn)行設(shè)置的。對于電梯里的廣告，依據(jù)《特種設(shè)備安全法》，住宅小區(qū)電梯的使用者就是物業(yè)公司 ，所以對于電梯廣告，物業(yè)公司可自行設(shè)置、管理。

　　居民 多次找物業(yè)，最后不了了之

　　對于侵占居民生活空間的小區(qū)廣告，大部分居民強烈反對。“我一進(jìn)小區(qū)的門，廣告就把我包圍了。”市北區(qū)敦化路某小區(qū)王先生抱怨，門口2個燈箱，路邊的物業(yè)宣傳欄上有，路燈上以及道閘上、垃圾桶上也有。“真不知道是怎么進(jìn)來的呢？”在閩江路某小區(qū)的居民情緒激動 ，“廣告的收入肯定進(jìn)了物業(yè)公司的腰包”，“小區(qū)公共地方放置廣告，肯定要我們所有業(yè)主同意，物業(yè)公司這么做是違法的！”

　　也有部分居民支持小區(qū)設(shè)置廣告“我給孩子找培訓(xùn)班，就是根據(jù)小區(qū)廣告提供的信息。”黃島區(qū)漓江西路某小區(qū)牟女士說，“只要廣告做的好看，還給小區(qū)增添色彩呢。”“我們物業(yè)公司把廣告費用補貼物業(yè)費了，并且每年都對具體的數(shù)額進(jìn)行公示。”天福苑小區(qū)趙先生說，小區(qū)廣告不多，主要是電梯廣告和燈箱廣告，收益所得用以補貼物業(yè)費，可讓業(yè)主少掏錢。

　　對于廣告費物業(yè)公司自己管理，很多業(yè)主希望可以維權(quán)。“我去問過，物業(yè)的答復(fù)很模糊。”銀川西路某小區(qū)王先生很無奈，“聲稱已經(jīng)把廣告收益補貼物業(yè)費了，要他們出示具體的收支明細(xì)，卻以支出散、亂，擔(dān)心激化業(yè)主間矛盾為由不能公示”。王先生表示，他會一直堅持物業(yè)公司將廣告費用收支透明化。

　　去向 物業(yè)均稱貼補了物業(yè)費

　　記者走訪了40多個小區(qū)中，物業(yè)對小區(qū)廣告費用的去向支支吾吾，不過也有15家物業(yè)公司對記者的詢問做出正面答復(fù)。

　　福州南路一小區(qū)物業(yè)經(jīng)理向記者抱怨，“像維修樓道里的壞燈泡、壞拉手、掏堵塞的下水道等，這種小錢難收，只能自掏腰包。”敦化路某小區(qū)的物業(yè)周經(jīng)理告訴記者，小區(qū)物業(yè)費是0.3元/平方米，難以滿足日常修補以及小區(qū)公共投資的費用，對于物業(yè)公司征收公共費用，業(yè)主置之不理，這樣的話只能通過廣告的費用進(jìn)行填補。將這部分費用用于專項維修資金或是其他公共費用使用，往往能避免業(yè)委會和其他業(yè)主的分歧。記者問是否可以將收支明細(xì)公示時，周經(jīng)理說不會，因為大部分費用使用情況散、亂，而且公示會引起部分業(yè)主們心理的不平衡和不必要的矛盾。

　　“業(yè)主們質(zhì)疑的確有道理，因為缺少完善的監(jiān)督制度，給了物業(yè)空子可鉆！”采訪時，一位不愿透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦誠地說，業(yè)主們維權(quán)意識淡薄，或者根本沒有意識到被侵權(quán)，公共收益在實際操作中被物業(yè)公司支配，具體的收支不會對業(yè)主進(jìn)行公示，不少“剩余”的費用成了物業(yè)公司的“灰色收入”。但如果將廣告收入挨家挨戶分給業(yè)主，很多業(yè)主不在，并且每戶分得很少，所以可行性并不高。同時，該負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在許多物業(yè)公司把小區(qū)的廣告租賃權(quán)轉(zhuǎn)交給小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)，廣告費用是業(yè)委會自行支配。

　　律師 所得應(yīng)歸全體業(yè)主所有

　　到底小區(qū)的廣告收益歸誰所有，應(yīng)該如何監(jiān)管？記者咨詢了山東萬錦律師事務(wù)所張麗麗律師，張律師說：“小區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，在小區(qū)公共場所經(jīng)營廣告所得，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，這是毋庸置疑的。”

　　張律師說，小區(qū)住宅樓外墻、規(guī)劃公共場所的廣告位收益、社區(qū)活動收益、臨時停車位收益等，都應(yīng)該屬于全體業(yè)主共同享有。電梯屬于小區(qū)公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。電梯間要經(jīng)營廣告，必須經(jīng)業(yè)主委員會同意，收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。對于廣告收入 ，可以由業(yè)主委員會進(jìn)行管理，或者業(yè)主委員會委托物業(yè)管理，扣除成本支出應(yīng)給業(yè)主平均分配。當(dāng)然也可以由業(yè)主委員會根據(jù)情況進(jìn)行支配。

　　對于廣告收益，物業(yè)公司是否應(yīng)公示？張律師介紹，在《物權(quán)法》的第七十六條明確規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項要由業(yè)主共同決定。”另外，《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

　　對于如何維權(quán)，張律師表示不交物業(yè)費的方式不可取，沒有業(yè)委會的及時召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商收益分配事宜，并建立審計制度，對小區(qū)內(nèi)所有利用共有部分獲取的收益進(jìn)行審計，維護(hù)業(yè)主共同利益。若是物業(yè)公司拒絕交出廣告收益或者未詳細(xì)說明收益去向，業(yè)主委員會可以起訴到法院要求物業(yè)公司返還該部分收益。

　　“廣告內(nèi)容不合法，肯定應(yīng)該由工商部門來負(fù)責(zé)！”采訪時，本市另外一家律師事務(wù)所趙律師表示，自2006年7月開始施行的《戶外廣告登記管理辦法》明確規(guī)定，利用戶外場所設(shè)施發(fā)布的，以展示牌、電子顯示裝置、燈箱為載體，發(fā)布戶外廣告應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機關(guān)申請登記，領(lǐng)取《戶外廣告登記證》，接受工商部門對內(nèi)容和手續(xù)的監(jiān)督管理。

　　示范 有些小區(qū)已開始一年兩公示

　　寧夏路天福苑小區(qū)多次榮獲“平安物業(yè)小區(qū)”、“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“青島市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”等稱號。9月12日，記者對該小區(qū)進(jìn)行了走訪。

　　“我們是業(yè)主的管家，每半年將小區(qū)廣告收益及其公共部位收益對業(yè)主進(jìn)行公示。”天福苑物業(yè)服務(wù)中心惠主任告訴記者 ，“我們?nèi)际敲髻~ ，保證小區(qū)物業(yè)費和公共收益收支的透明度和公開化。”

　　“我們這個小區(qū)每年各種支出達(dá)100多萬元，而小區(qū)廣告收益作為物業(yè)補貼的一部分，占比重很小。我們力求收支平衡，去年因為雇傭人員工資上漲，所以整體收支沒有達(dá)到平衡，有虧損。”惠主任介紹。

　　在公示明細(xì)中，記者看到，賬目公示主要包括應(yīng)收 、實收、支出具體去向、本年度的整體收支情況以及盈虧的原因。在實收欄目中，明確了小區(qū)廣告的收入。并且，在支出方面，包括十幾項，有人員勞務(wù)費、辦公室用品、公共部分的養(yǎng)護(hù)和維修等。

　　對于小區(qū)廣告的引進(jìn)，惠主任介紹，每次把廣告的內(nèi)容和價格上報給業(yè)委會，需要業(yè)委會9人全部同意并簽字，然后在小區(qū)的公示欄內(nèi)進(jìn)行公示7天，最終再決定投放。

　　記者了解到，該小區(qū)內(nèi)部有4個大公示欄，共有23個單元，每個單元還有一個公示欄。“一共27個公示欄，我們會及時把業(yè)主需要知道的信息進(jìn)行公示，保證每個業(yè)主及時了解情況。”惠主任介紹。

　　該小區(qū)業(yè)委會主任吳冰說：“小區(qū)物業(yè)每年 2次對業(yè)主公示具體的收支情況，包括小區(qū)廣告收益和去向。對于廣告的引進(jìn)，具體的細(xì)節(jié)我們業(yè)委會都會了解，然后告知業(yè)主。”采訪中，記者了解到，像天福苑這樣敢于公開自己賬單的小區(qū)物業(yè)，畢竟是占很小的比例，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)公司還是把賬單“揣”在自己兜里，堅決不給業(yè)主們看。

　　他山之石

　　“社區(qū)股份制”，免交物業(yè)費還分紅

　　為了更好地解決物業(yè)和業(yè)主之間的利益問題，2003年，“業(yè)權(quán)分配制”首次被北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)提出并采用，所謂“業(yè)權(quán)分配制”，是采用物業(yè)管理“傭金制”和社區(qū)股份制，即整個房子賣給業(yè)主后，小區(qū)按照業(yè)主所買房子面積大小，把公用部分的股權(quán)分配給業(yè)主。帶來的最大好處是，有可能通過經(jīng)營一些公共財產(chǎn)，使業(yè)主免交物業(yè)管理費，甚至還能分紅。

　　在購房合同補充協(xié)議中規(guī)定，把墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來效益的公共財產(chǎn)，歸業(yè)主所共有。在入住后，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司對這些公共財產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營。

　　經(jīng)營所得的收益存入獨立賬戶，接受業(yè)主監(jiān)督 ，成為小區(qū)業(yè)主的共同財產(chǎn)。這些財產(chǎn)可充當(dāng)業(yè)主物業(yè)管理費，結(jié)余成為業(yè)主利益 。文/圖  本報見習(xí)記者 姜豪

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報）