9月1日，島城樓市限購政策全面放開。一周多時間，樓市未迎來“高潮”，反而價格分化明顯，樓市引發一股低價熱潮，像黃島新區一樓盤推出了均價6200元/平方米的價格；在城陽區，惜福鎮一樓盤打出3200元/平方米的價格；此外，一湖景學區洋房的樓盤也打出4700元/平方米的超低起價。有人稱，仿佛一夜之間房價又回到了五年前……

　　解限效應：看的多買的少

　　本周二，也就是9月9日，是島城樓市全面放開限購的第9天。下午兩點鐘左右，記者來到位于八大峽的市房產交易中心，大廳內辦理業務的市民并不多，等候區的椅子大面積空著。“去年年底，不光椅子坐滿了，大廳里到處都是人。”一名保安告訴記者。透過成交數據也顯示，限購全面放開首周（9月1日—9月7日），島城住宅成交1897套，較前一周下跌近三成。雖然限購全面放開暫時沒有引發市場的火熱，但是仍然帶來一系列顯著變化，市內各區新項目更受關注，剛改群體開始積極出手……也讓人們對“金九銀十”更加期待。

　　數據 解限首周中心城區成交量上漲

　　“趁現在趕緊在市區買一套房，把父母接過來。”市民趙先生在青島打拼多年，如今他和妻子每人名下有一套房，一套自住，一套是妻子的父母居住。“一直想把自己的父母接過來，但是限購成為一道門檻。”趙先生說，“不過限購逐步放開解決了難題。”從8月份開始，趙先生又踏上了看房的行程，進入9月，他開始將目光從黃島新區和城陽轉到了李滄。“因為市區也放開了，現在當然先考慮市區。”趙先生表示。

　　島城樓市限購政策的放開是經歷了“兩步走”，先是8月1日的局部放開，不過市南、市北、嶗山、李滄四區144平方米以下的房產并未解禁，直到9月1日才是全面放開。隨著市區樓市的解禁，越來越多的購房者開始重新將目光轉向市內。數據顯示，上周（9月1日—9月7日）青島住宅成交1897套，較上上周的2641套下跌28.17%；上周住宅成交面積186122.04平方米，環比上上周的259967.36平方米下跌28.41%。上周島城樓市每日成交都有不小的波動，不過在區域成交方面，市區特別搶眼。上周青島住宅成交各區市排行榜的前三分別是李滄區、黃島區和城陽區。青島住宅網簽數據顯示，從9月1日到9月9日，除了9月2日、9月3日外，李滄區有七天居于區域首位。這也顯示出越來越多的市民開始關注市區房產。

　　不僅是一手房，青島鏈家提供的數據顯示，9月第一周（9月1日—9月7日）青島市二手房成交553套，較上周環比增長3.75%。從成交區域上來看，市南區成交100套，市北區成交103套，原四方區成交72套，李滄區成交35套，嶗山區成交61套。中心城區（市南、市北、原四方、李滄、嶗山）成交占比67.09%。

　　區域 剛改群體出手鎖定市內項目

　　島城樓市限購全面放開后，各路看房車也是積極出動。“前一周車沒坐滿，這次是近幾個月最火的一趟看房車。”上周，記者跟隨一輛看房車，發現不少市民有購房的意愿。“限購解除了，就怕房價跟著上漲，趕緊趁著假期來看房，有合適的就出手。”作為剛需群體的一員，剛工作三年的王先生正為買房結婚的問題發愁。“也不盼望房子能降多少，就是希望優惠能更多一些。”小王的女朋友說。

　　記者發現，看房車更多的是“全家總動員”，其中不少市民都是有換房的打算。“感覺限購解除后，換房更加容易了。”市民吳女士目前在浮山后有一套小房子，但是隨著女兒不斷長大，她感覺自己的房子有些小，就想換房。一項調查顯示，多數購房者購房5至6年后首次換房。首次峰值出現在33歲左右，這個階段的換房者多是上有老下有小的青年人，也是換房群體的主要組成部分，他們大多數面臨的是生育以及子女上學的問題，關注居室數量、學區和醫療資源的因素比較多。

　　不過在限購政策下，換房并不輕松。吳女士說：“我一個同事當初為了換房方便只能選擇假離婚，我們不想這么做。”有業內人士告訴記者，取消限購政策，改善族群體就可以順利買房，不用再大費周折。

　　不僅如此，不少樓盤的置業顧問發現，限購解除之后，客戶更加積極。“以前客戶考慮的時間比較長，有的我們催了半個多月都不管用。”西海岸一家樓盤的銷售經理告訴記者，“現在不少看房的比較干脆，有的一周就決定出手了。”

　　價格 降價促銷購房者并非全買賬

　　限購解除之前，不少購房者都是處于觀望狀態，他們希望樓盤價格可以更便宜一些。的確，島城樓市是經歷了一輪價格調整。比如萬科城(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)均價由15000元/降至13500元/平方米，海信湖島世家(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)由4月的10500元/平方米降至8月的10300元/平方米，不過樓盤的降價顯然并沒有引來購房者太大的反應。

　　然而隨著限購政策的全面放開，島城樓市也迎來了價格分化，在郊區則引發了一股低價熱潮，像黃島新區一樓盤推出了均價6200元/平方米的價格，在城陽區，惜福鎮一樓盤打出3200元/平方米的價格，此外一湖景學區洋房的樓盤也打出4700元/平方米的超低起價。有人稱這一舉將房價拉回五年前。

　　不過，限購政策也帶來了一系列樓盤價格的上升，像中海國際社區(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)，6月該項目均價為10200元/平方米，8月均價微漲到10500元/平方米。“主要是市區的剛需項目價格比較堅挺。”有業內人士告訴記者，“這些樓盤本來去化速度較快，限購放開后，不降反漲。”

　　記者了解到，一些改善型樓盤的價格也是不斷上漲，像位于后海板塊的金茂灣(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)，有統計顯示，該項目由1月的18500元/平方米漲至8月的19500元/平方米。一度以11555元/平方米起價吸引購房者的保利·葉公館，主要面對改善群體，價格也是小幅上漲，由一期均價13800元/平方米漲到目前的14000元/平方米。

　　心態 市場波動不明顯觀望仍繼續

　　目前，隨著島城房價的分化，一些地區甚至出現了“新房價格低于二手房價格”的倒掛現象，不過這并不影響限購放開帶來的二手房市場小幅回暖。青島鏈家數據顯示，9月第一周（9月1日—9月7日）青島二手房市場成交553套，較上周環比增長3.75%，較上個月第一周同比增長19.81%。“取消限購對于房產市場起到了推動回暖的作用。可見自7月末以來的上升趨勢仍在蔓延，但短期內上升幅度并不明顯。”青島鏈家市場研究部分析師蒿玉峰表示。

　　從上周二手房成交情況來看，二手房市場受中秋小長假的影響較為明顯，成交量拉動主要在前五個工作日。青島鏈家市場研究部數據顯示，9月第一周新增客源量等前瞻性指標比對八月同期下降8.81%。青島鏈家市場研究部分析師蒿玉峰認為，限購全面開放，短期內并無明顯變化，市場無明顯波動。原因可能受到中秋小長假的影響，亦或限購全面放開初期，買主和業主維持觀望態度。

　　從9月開始，島城主城區也加入到“取消限購”的行列，市南區、市北區二手房成交量較上周有明顯提升。城陽、黃島等近郊區成交量依然可觀，對于剛需購房者仍具有較大吸引力，限購放開對于緩解兩區較高的庫存壓力起到了積極的作用。蒿玉峰認為，隨著限購放開的落實，市場將出現活躍新氣象，今年的“金九銀十”值得期待。

　　延伸閱讀 “解貸”是扭轉市場重要砝碼

　　雖然全國樓市刮起了限購放開風，但是多數業內人士認為，樓市想要火熱還需限貸放開。中房協名譽副會長朱中一介紹，影響購房者入市主要包括三個因素，購房資格、購買力以及購買意向，部分城市對限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，但是多地的限貸、補貼等提升購買力的政策并未跟進，更多人購房能力尚未解決。另外，市場仍處于去庫存的階段，觀望預期仍未扭轉。

　　的確，在一些剛需群體和改善群體看來，貸款的限制束縛了他們的手腳。目前有購房貸款利率優惠的銀行并不多，即使最近出現的放松限購政策使更多購房者有了買房資格，可依據現行貸款政策，很多市民發現購買房屋申請貸款依舊受限頗多，而公積金中心當前放貸的時間長達四個月之久。

　　記者調查發現，島城已經有青島銀行等3家銀行推出了優惠利率，但是限貸的全面放開仍然有難度。記者聯系了島城部分銀行相關人士，發現目前這些銀行首套房貸利率仍執行基準利率。記者了解到，在政策范圍內，各國有銀行地方分行擁有調整房貸利率的權限，也就是說，青島地區的國有銀行分行可以在政策范圍內自行調整房貸利率。不過，多數銀行暫時沒有調整的打算。

　　有業內人士表示，根據目前的房貸政策來看，松綁的余地僅僅是首套房的貸款利率上適度下浮。此外房貸沒有任何其他松綁余地。而支持首套房需求，就是在調控政策最緊、最高壓時期，也是一貫性的。

　　 [編輯: 王好]