半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道8月21日消息 作為區(qū)域配套發(fā)展最成熟的區(qū)域，市南區(qū)東部沿海一線成了青島公認的“地王集中營”，這里的房子每平3、4萬已不算稀奇。然而隨著2014年樓市急轉直下，剛需盤紛紛大手筆促銷，青島的豪宅樓盤儼然陷入高處不勝寒的窘境。半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，市南區(qū)不少高端住宅項目正悄悄以“特價房”的方式變相降價，均價也重回“2字頭”。但也有一些樓盤因拿地成本過高不忍降價，甚至遲遲不敢開盤，遭遇入市尷尬。

　　現(xiàn)象：市南高端住宅現(xiàn)降價

　　8月9日，開車路過市南區(qū)某高端住宅項目時，市民孫先生被門口熱鬧的景象驚呆了：“什么時候動輒四五百萬的房子也這么門庭若市了？”待到售樓處一問才知道，原來是該項目新推出300余套超高層住宅，主推110平方米和160平方米兩種精裝戶型，起價僅2萬元/平方米，主攻改善型需求。“之前聽說這個樓盤的均價至少得3萬元/平方米以上，怎么現(xiàn)在也玩起降價來了？”

　　而據(jù)半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，目前青島的高端住宅（總價在800萬元以上）項目中，已有不少開始降價促銷。如位于香港路黃金地段的中鐵青島中心，之前曾拿出一套19999元/平方米的特價公寓進行抽獎，吸引購房者，目前該項目住宅起價約為25000元/平方米；而同樣位于香港路的另一高端住宅項目，不久前則悄悄推出10套特價房，均價在2萬元/平方米左右，主要回饋老客戶，較目前每平方米起價30802元低了1萬元左右。

　　采訪中，對于市南沿海高端住宅的降價，浮山后某住宅項目高管大呼：“他們這么玩，我們浮山后的房子還怎么賣？”

　　

2010年至2014年8月16日青島總價1000萬元以上的住宅銷售情況(克而瑞供圖)

　　2010年至2014年8月16日青島總價900-1000萬元的住宅銷售情況(克而瑞供圖)

　　數(shù)據(jù)：高端住宅單價5年降近萬元

　　其實，高端住宅的價格走低早就有端倪。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2010年至2014年8月16日，青島銷售出高端住宅中，總價在1000萬元以上的有550套，900—1000萬元的為216套。而這5年中，目前成交最高年份出現(xiàn)在2013年，這兩種價位段分別售出169套和66套。而2014年截至8月16日，兩種價位段的高端住宅僅銷售出85套和21套。

　　同時，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年8月16日，高端住宅的成交均價也大體呈現(xiàn)遞減的形勢：總價在1000萬元以上的住宅，價格最高點出現(xiàn)在2010年，均價為42516元/平方米，而目前為34926元/平方米，不到5年時間，每平方米成交均價降了近8000元。而總價在900-1000萬元的住宅中，成交均價由2010年的35871元/平方米降至25620元/平方米，每平方米差價高達10251元。

　　對此，一位目前已擁有多套房產(chǎn)的青島“土豪”陸先生告訴記者，“今年的房地產(chǎn)市場不是十分景氣，雖說限購也松綁了，也有幾家銀行信貸開始出現(xiàn)打折，但整體情況并不樂觀，高端住宅的價格整體還一直在降，相較于房產(chǎn)，我更愿意把資金投在企業(yè)中。”

　　原因：任務重資金鏈緊張 低價可迅速跑量

　　在業(yè)內人士看來，高端住宅近期頻現(xiàn)的變相降價行為，并不是偶然。

　　克而瑞高級分析師張斌分析稱，今年上半年，受限購政策和信貸趨緊的影響，整個房地產(chǎn)市場，觀望者居多，這在很大程度上壓低了市場信心，因此，高端住宅的銷售情況也不十分理想。“銷售情況不理想會導致資金回籠緩慢，而高端住宅的建設和維護成本都相當高，于是，一些項目便以降價的方式，迅速消化一部分，回收資金，保證項目正常運轉。”

　　同時，采訪中，一位目前正在某高端項目就職的工作人員告訴記者：“前幾年青島的房地產(chǎn)市場太好了，這導致不少項目年初定目標時太過自信。聽說有項目今年定下22億的任務，上半年完成不到10億，所以低價跑量也不失為完成任務的一種方式。”

　　青島著名樓市分析人士張百忍則直言，目前青島高端住宅項目供大于求。據(jù)半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，近幾年，從市政府附近至香港東路的青島前海一線，成了高端住宅的聚集地。萬麗海景、華潤中心悅府、東海路9號、深藍中心、中鐵青島中心、海逸天成、魯商中心首府、海信麥島金岸、海信天璽、海信天悅、海信君匯……在提升了整個沿海地區(qū)的檔次外，高企的房價讓大多數(shù)人望而卻步。“能夠消費這種樓盤的人畢竟只占很小一部分，但項目供應量卻一直在增加，銷售不理想也是必然的。”張百忍說。

　　

低迷的樓市讓市南沿海不少在售豪宅項目經(jīng)受考驗

　　尷尬：成本太高 豪宅遭遇“被捂盤”

　　采訪中，記者了解到，某些高端住宅項目盡管銷售并不理想，卻仍不愿意走出降價這一步。市南區(qū)某豪宅樓盤，早在今年年初就已拿到預售許可證，但其在上半年的各類宣傳中，一直只是宣稱“即將開盤”。張斌認為，在樓市整體不景氣的環(huán)境下，該項目目前“蓄客不到位”，因此遲遲沒有將開盤“正式化”。

　　“雖說沒有正式開盤，但目前已經(jīng)開始有簽約的了。”張斌說。據(jù)了解，該項目2010年3月份拿地時，成交均價為19500元/平方米，成為當時的“地王”，加上這幾年的規(guī)劃和建設成本，業(yè)內曾預計開盤價將達到4萬元/平方米。高昂的拿地開發(fā)成本，加上目前樓市環(huán)境不佳，因此項目的入市時機就顯得頗為微妙。

　　

網(wǎng)上備案信息顯示，深藍中心自2013年底開盤以來，網(wǎng)簽7套住宅（圖片來源于青島網(wǎng)上房地產(chǎn)）

　　位于香港西路的綠城深藍中心，目前均價為7萬/平方米，近期還傳出“漲價”的消息。而青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售信息顯示，自2013年12月開盤以來，該項目目前的備案簽約套數(shù)僅為7套。“這個項目開發(fā)這么多年，成本高，如果一直這樣下去，去化壓力也很大。”張百忍表示。

　　對此，市南區(qū)某高端住宅的工作人員無奈地表示：“不到萬不得已，哪個開發(fā)商愿意降價？我們所處的位置，在青島也算絕版了，當年拿地時價格本來就很高，價格太低了，實在撈不回成本。即使某些項目拿地時價格不高，幾年間的規(guī)劃、設計、維護及建設的成本也非常高。”這位工作人員稱，自己所在的樓盤，每年僅償還銀行貸款的利息也要上億元。“不降價吧，賣得不好；降價吧，又覺得太虧了，真的很尷尬。”該工作人員稱。

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]