半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道8月21日消息 作為區(qū)域配套發(fā)展最成熟的區(qū)域，市南區(qū)東部沿海一線成了青島公認(rèn)的“地王集中營”，這里的房子每平3、4萬已不算稀奇。然而隨著2014年樓市急轉(zhuǎn)直下，剛需盤紛紛大手筆促銷，青島的豪宅樓盤儼然陷入高處不勝寒的窘境。半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，市南區(qū)不少高端住宅項(xiàng)目正悄悄以“特價(jià)房”的方式變相降價(jià)，均價(jià)也重回“2字頭”。但也有一些樓盤因拿地成本過高不忍降價(jià)，甚至遲遲不敢開盤，遭遇入市尷尬。

　　現(xiàn)象：市南高端住宅現(xiàn)降價(jià)

　　8月9日，開車路過市南區(qū)某高端住宅項(xiàng)目時(shí)，市民孫先生被門口熱鬧的景象驚呆了：“什么時(shí)候動(dòng)輒四五百萬的房子也這么門庭若市了？”待到售樓處一問才知道，原來是該項(xiàng)目新推出300余套超高層住宅，主推110平方米和160平方米兩種精裝戶型，起價(jià)僅2萬元/平方米，主攻改善型需求。“之前聽說這個(gè)樓盤的均價(jià)至少得3萬元/平方米以上，怎么現(xiàn)在也玩起降價(jià)來了？”

　　而據(jù)半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，目前青島的高端住宅（總價(jià)在800萬元以上）項(xiàng)目中，已有不少開始降價(jià)促銷。如位于香港路黃金地段的中鐵青島中心，之前曾拿出一套19999元/平方米的特價(jià)公寓進(jìn)行抽獎(jiǎng)，吸引購房者，目前該項(xiàng)目住宅起價(jià)約為25000元/平方米；而同樣位于香港路的另一高端住宅項(xiàng)目，不久前則悄悄推出10套特價(jià)房，均價(jià)在2萬元/平方米左右，主要回饋老客戶，較目前每平方米起價(jià)30802元低了1萬元左右。

　　采訪中，對(duì)于市南沿海高端住宅的降價(jià)，浮山后某住宅項(xiàng)目高管大呼：“他們這么玩，我們浮山后的房子還怎么賣？”

　　

2010年至2014年8月16日青島總價(jià)1000萬元以上的住宅銷售情況(克而瑞供圖)

　　2010年至2014年8月16日青島總價(jià)900-1000萬元的住宅銷售情況(克而瑞供圖)

　　數(shù)據(jù)：高端住宅單價(jià)5年降近萬元

　　其實(shí)，高端住宅的價(jià)格走低早就有端倪。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2010年至2014年8月16日，青島銷售出高端住宅中，總價(jià)在1000萬元以上的有550套，900—1000萬元的為216套。而這5年中，目前成交最高年份出現(xiàn)在2013年，這兩種價(jià)位段分別售出169套和66套。而2014年截至8月16日，兩種價(jià)位段的高端住宅僅銷售出85套和21套。

　　同時(shí)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年8月16日，高端住宅的成交均價(jià)也大體呈現(xiàn)遞減的形勢(shì)：總價(jià)在1000萬元以上的住宅，價(jià)格最高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年，均價(jià)為42516元/平方米，而目前為34926元/平方米，不到5年時(shí)間，每平方米成交均價(jià)降了近8000元。而總價(jià)在900-1000萬元的住宅中，成交均價(jià)由2010年的35871元/平方米降至25620元/平方米，每平方米差價(jià)高達(dá)10251元。

　　對(duì)此，一位目前已擁有多套房產(chǎn)的青島“土豪”陸先生告訴記者，“今年的房地產(chǎn)市場不是十分景氣，雖說限購也松綁了，也有幾家銀行信貸開始出現(xiàn)打折，但整體情況并不樂觀，高端住宅的價(jià)格整體還一直在降，相較于房產(chǎn)，我更愿意把資金投在企業(yè)中。”

　　原因：任務(wù)重資金鏈緊張 低價(jià)可迅速跑量

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，高端住宅近期頻現(xiàn)的變相降價(jià)行為，并不是偶然。

　　克而瑞高級(jí)分析師張斌分析稱，今年上半年，受限購政策和信貸趨緊的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場，觀望者居多，這在很大程度上壓低了市場信心，因此，高端住宅的銷售情況也不十分理想。“銷售情況不理想會(huì)導(dǎo)致資金回籠緩慢，而高端住宅的建設(shè)和維護(hù)成本都相當(dāng)高，于是，一些項(xiàng)目便以降價(jià)的方式，迅速消化一部分，回收資金，保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”

　　同時(shí)，采訪中，一位目前正在某高端項(xiàng)目就職的工作人員告訴記者：“前幾年青島的房地產(chǎn)市場太好了，這導(dǎo)致不少項(xiàng)目年初定目標(biāo)時(shí)太過自信。聽說有項(xiàng)目今年定下22億的任務(wù)，上半年完成不到10億，所以低價(jià)跑量也不失為完成任務(wù)的一種方式。”

　　青島著名樓市分析人士張百忍則直言，目前青島高端住宅項(xiàng)目供大于求。據(jù)半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，近幾年，從市政府附近至香港東路的青島前海一線，成了高端住宅的聚集地。萬麗海景、華潤中心悅府、東海路9號(hào)、深藍(lán)中心、中鐵青島中心、海逸天成、魯商中心首府、海信麥島金岸、海信天璽、海信天悅、海信君匯……在提升了整個(gè)沿海地區(qū)的檔次外，高企的房價(jià)讓大多數(shù)人望而卻步。“能夠消費(fèi)這種樓盤的人畢竟只占很小一部分，但項(xiàng)目供應(yīng)量卻一直在增加，銷售不理想也是必然的。”張百忍說。

　　

低迷的樓市讓市南沿海不少在售豪宅項(xiàng)目經(jīng)受考驗(yàn)

　　尷尬：成本太高 豪宅遭遇“被捂盤”

　　采訪中，記者了解到，某些高端住宅項(xiàng)目盡管銷售并不理想，卻仍不愿意走出降價(jià)這一步。市南區(qū)某豪宅樓盤，早在今年年初就已拿到預(yù)售許可證，但其在上半年的各類宣傳中，一直只是宣稱“即將開盤”。張斌認(rèn)為，在樓市整體不景氣的環(huán)境下，該項(xiàng)目目前“蓄客不到位”，因此遲遲沒有將開盤“正式化”。

　　“雖說沒有正式開盤，但目前已經(jīng)開始有簽約的了。”張斌說。據(jù)了解，該項(xiàng)目2010年3月份拿地時(shí)，成交均價(jià)為19500元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的“地王”，加上這幾年的規(guī)劃和建設(shè)成本，業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)開盤價(jià)將達(dá)到4萬元/平方米。高昂的拿地開發(fā)成本，加上目前樓市環(huán)境不佳，因此項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)就顯得頗為微妙。

　　

網(wǎng)上備案信息顯示，深藍(lán)中心自2013年底開盤以來，網(wǎng)簽7套住宅（圖片來源于青島網(wǎng)上房地產(chǎn)）

　　位于香港西路的綠城深藍(lán)中心，目前均價(jià)為7萬/平方米，近期還傳出“漲價(jià)”的消息。而青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售信息顯示，自2013年12月開盤以來，該項(xiàng)目目前的備案簽約套數(shù)僅為7套。“這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)這么多年，成本高，如果一直這樣下去，去化壓力也很大。”張百忍表示。

　　對(duì)此，市南區(qū)某高端住宅的工作人員無奈地表示：“不到萬不得已，哪個(gè)開發(fā)商愿意降價(jià)？我們所處的位置，在青島也算絕版了，當(dāng)年拿地時(shí)價(jià)格本來就很高，價(jià)格太低了，實(shí)在撈不回成本。即使某些項(xiàng)目拿地時(shí)價(jià)格不高，幾年間的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、維護(hù)及建設(shè)的成本也非常高。”這位工作人員稱，自己所在的樓盤，每年僅償還銀行貸款的利息也要上億元。“不降價(jià)吧，賣得不好；降價(jià)吧，又覺得太虧了，真的很尷尬。”該工作人員稱。

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]