國家統計局8月18日發布7月份70個大中城市住宅銷售價格。青島新房價格環比下降1.2%，延續了今年5月份以來的下跌勢頭，二手房價格更是連跌四個月，下降0.9%。新房二手房相比6月跌幅都呈現擴大趨勢，創下年內新高。專家分析指出，由于市場預期依然不明，購房者不少選擇觀望，開發商和二手房業主都不得不以價換量，導致島城上月房價“降”字當頭。

　　數據 大中小戶型都跌得慘

　　數據顯示，7月份青島新建住宅價格指數環比下跌了1.2%，延續5月以來下跌趨勢，同比上漲2.6%，漲幅相比6月的4.6%有所收窄；新建商品住宅價格指數環比下跌1.2%，同比上漲2.7%；二手房住宅價格指數環比下跌0.9%，同比下跌0.2%，相比以往，環比跌幅進一步增大，同比由漲轉跌。記者翻閱前幾個月的統計數據發現，二手房方面，島城4月份環比降0.2%，5月份環比降0.3%，6月份環比降0.4%，7月份連降四個月，0.9%跌幅創年內新高；新房方面，5月份島城新建住宅價格指數環比下跌0.1%，6月份環比下降0.6%，7月份已是“三連降”，1.2%的跌幅同樣屬于年內最高。

　　從新建商品住宅分類價格指數來看，青島90平方米及以下戶型環比下降1.2%，90～144平方米戶型降1.3%，144平方米以上戶型降1.2%，不僅全線下跌，而且跌幅都呈擴大趨勢。相比之下，二手房的價格表現更加慘不忍睹，小中大戶型分別環比下降1.1% 、0.8% 、0.7% ，90平方米以上中大戶型繼6月出現年內首次同比下跌后，跌幅大幅度擴大。其中，90～144平方米中等戶型同比下降1.1% ，而6月份同比下跌0.1% ，144平方米以上大戶型同比下降1.0% ，而6月份同比下降僅0.3% 。

　　值得一提的是，不獨島城，我省進入統計數據的四個城市“全軍覆沒”，均出現較大跌幅。其中，濟南新房和青島一樣環比下降1.2%，同樣創下2014年的最大降幅。另外，煙臺環比下降0.8% ，濟寧環比下降0.4% ，房地產市場走勢同樣不樂觀。

　　對策 有的房企以價換量

　　從往年經驗來講，7月份作為傳統淡季，房價出現松動實屬正常，但今年的數據顯得特別“難看”。房價點評網青島高級分析師張斌認為，上半年開發商交出的成績單不理想，7月是非常痛苦的。“一方面不得不降價求成交，一方面降了價都不一定賣得出去。明智的房企都會以價換量，往往由集團總部調整營銷方案，全國市場形成傳導效應，導致房價下跌城市數量增多，一二三線無一幸免。”張斌說，以青島為例，市場上的熱銷盤多為低價項目，優惠幅度較大，拉低了7月均價。

　　“低價走量是比較普遍的做法，由于市民購買力有限、觀望情緒濃，降價不到位帶不來成交，只好一降再降。”一家房企的李滄項目負責人表示，現在受經濟大環境影響，開發商的資金壓力和去化壓力非常大，只有那些早期掙夠錢的樓盤才“死撐”。

　　“7月份全國限購政策調整一個接一個，青島保密工作做得比較好，在月底才宣布，政策不明朗對二手房市場影響很大，房東降價意愿較大。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰稱，7月份二手房數據雖然看起來“很驚人”，但實際上市場已經從那時起初步回暖。

　　回暖 二手房周成交破500套

　　根據網上房地產統計，青島市上周二手房成交503套，較8月第一周微增8.41%，與7月第二周相比增長近兩成，時隔一周后成交量再次回升至500套以上。對此，青島鏈家市場研究部分析師孫旭認為，上周青島二手房市場的走勢符合預期，市場正持續回暖；與此同時，考慮到上周新增客源量等前瞻指標也出現一定幅度的增長，未來二手房市場的進一步復蘇可期。

　　從市場端的反應來看，上周日均新增客源量環比增長了7成左右。不僅限購解禁的144平以上戶型的帶看量持續增長，許多剛需購房者也開始積極看房。孫旭認為，近期在市場情緒的帶動下，部分購房者開始積極入市，無論是剛需購房者抑或改善型購房者購房意愿均出現不同程度增長。但是，目前二手房市場仍受到諸多因素的限制。其中，銀行的信貸政策首當其沖。

　　除此之外，近期青島部分一手樓盤進行大規模的促銷活動，部分區域甚至出現一二手房價格倒掛的情況，對周邊二手房的銷售也產生了一定程度的沖擊。“限購政策調整后，看房人數劇增，客戶咨詢量更是明顯增多，市場回暖了。”市北區一名置業顧問付經理說。

　　解讀 樓市走向9月見分曉

　　截至18日，青島限購松綁已逾半月，但是從青島二手房市場的成交數據來看，不僅沒有出現呼和浩特、濟南等城市在限購松綁后成交量大幅上升的情況，也沒有出現一手房市場的熱鬧景象，成交量與7月同期相比反而出現了微降。可見，對市區144平以上住宅的限購政進行松綁對二手房市場的刺激效果并不明顯。“青島限購政策并沒有一放到底，核心城區的普通住宅仍然受限。即使像業內傳聞的全部放開限購，但只要信貸政策不調整，成交量恐難出現劇增，房價更漲不起來。”孫杰表示。

　　業內普遍認為，支撐成交量和房價的是金融杠桿，而青島銀行進一步放松信貸政策的傳言也甚囂塵上。“地方政府無論發多少文件 、出臺多少措施，對貨幣信貸的干預程度是有限的。貨幣信貸大權在央行，大多數商業銀行都是系統性管理的，并不歸地方。地方政府出臺的松綁限貸政策包括放松第二套住房首付款比例等對銀行來說是無效的，是不會執行的。”著名財經評論員余豐慧認為，在全國范圍出現“棄房斷供”的情況下，銀行發放房貸的積極性都下降了 ，房貸打折無疑于奢談。

　　據統計，8月以來全市新房日均成交過300套，市場對限購政策調整比較積極。“取消限購是否加碼、房貸是否優惠、不動產統一登記走向何方等問題縈繞在購房者心頭，政策依然不明朗。可以說，市場呈現回暖趨勢，而房企的降價空間也快見底，這是比較明確的。至于樓市到底走向何方，最早要到9月才能見分曉。”房價點評網青島高級分析師張斌說。 記者 劉樂芳

　　◎相關鏈接 64城房價7月環比下降

　　國家統計局18日發布“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據顯示，與6月份相比 ，房價環比下降的城市有64個，上漲的城市有2個，環比下降的城市個數繼續增加。

　　7月份，由于市場預期依然不明 ，購房者不少選擇觀望，房價環比繼續下降。從個數看，環比下降的城市個數繼續增加。70個大中城市房價在最近幾個月變化迅速，在2013年年末環比下調城市僅一個，在2014年年初僅4～8個城市，但在最近3個月，爆發式上漲，從5月份的35個城市，到6月份的55個城市，再到7月份的64個城市。在2011年上一輪市場調整中，房價下調城市最多僅52個。而7月下調城市創造64個的歷史紀錄。

　　環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，為廈門，最低為下降2.5%，為杭州。

　　從個數看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數分別為65個和51個，分別比6月份減少了4個和11個。7月份，同比價格變動中，最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%。

　　從漲幅看，新建商品住宅價格同比上漲的65個城市漲幅均出現回落，二手住宅價格同比上漲的51個城市中，50個城市漲幅回落，1個持平。

　　法制晚報

（來源：半島網-城市信報） [編輯: 劉曉明]