老劉展示自己的《集體土地建設用地使用證》

　　該不該平分拆遷款？

　　記者了解到，石灣村村民買賣農村房屋并非個例。有多家村民在拆遷之前已經將自己房屋售賣，在遇到拆遷問題后，紛紛協商解決問題，基本采取“兩家平分拆遷款”的辦法。但對于劉同璣來說，這名老人不能接受“一家一半”的辦法，他表示：“房子是我花大價錢買的，買房的時候我東湊西湊，花了那么多錢。后來又蓋房屋，又修路，又花了很多錢。房子土地證我拿到了，怎么就一拆遷的時候，就說有爭議，就把我房子給推了，我現在錢也沒有、房子也被推了，怎么還要和別人商量房子是誰的？”

　　買賣的是房子還是宅基地？

　　由于曲知兵認為自己“僅僅賣的房子，沒有賣宅基地”。頤衡律師事務所叢偉律師認為，“本身土地是國有的，買賣的都是使用權，所以房子和土地是一起的，不能分離，有個地隨房走的原則。”記者采訪了多位專家、律師，均表示房隨地走的原則，但沒有對此案作出具體分析，而也有部分法學教授表示，合同本身不可約定宅基地轉讓。

　　沒有辦過更改，證從哪來？

　　在城陽區人民法院，曲知兵狀告嶗山區政府不該為劉同璣辦理土地證，區政府則表示沒有變更過登記。那么劉同璣的土地證為何公章還是真的？這個章如何認定合法有效性？山東師范大學教授劉春盈表示，農村的宅基地應該是配有“農村宅基地使用證”而不是“集體土地建設用地使用證”，為何劉同璣的證書上是“集體土地建設用地使用證”？

　　針對上述問題 ，記者8月14日、15日，和嶗山國土資源分局取得了聯系，一名徐(音)姓工作人員和記者進行了多次溝通，8月14日，工作人員表示了解了解情況，隨后15日，工作人員致電記者，表示目前此案已經由嶗山區法院開庭審理，但是目前還沒有出裁定書，案件還沒有結束，一切要以法院判決為準，判決之前不方便接受采訪。

　　1 買賣有效，辦了證就有責任過戶

　　山東新島律師事務所王磊律師認為按照1990年最高院出臺的《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(修改稿)》，那么雙方的買賣合同時是有效的。

　　這個高院發布的司法解釋，第 131條規定的全文是“房屋所有人出賣城市私有房屋，符合國務院頒布的《城市私房管理條例》規定的條件 ，且辦理了合法手續的，應當認定買賣關系有效。

　　房屋所有人出賣農村私有房屋，買賣雙方自愿、立有契約，交付了房款，并實際管理和使用了房屋，又沒有其他違法行為的，應當認定買賣關系有效 。當地政府規定需要辦理登記或納稅手續的，按當地規定辦理。”

　　王磊律師表示，即使1999年出臺了不準買賣農村房屋的規定，但是這個規定在后，司法解釋在前，劉同璣和曲知兵的買賣沒有其他違法行為，那么買賣關系是合法的，而且嶗山區土地部門給劉同璣頒發了土地證，劉同璣又是實際的居住者、管理人，那么出現證檔不符的情況，土地部門有責任辦理相關手續。

　　2 買賣無效，宅基地從來不許買賣

　　青島農業大學社科處處長牟少巖教授，則認為“農村宅基地買賣是一直嚴禁的。”

　　牟教授指出，關于農村土地流轉這個事情，國家政策上一直管理很嚴格，農村土地包括“宅基地、承包地、以及建設用地”，對于承包地流轉目前十八屆三中全會以來，學術界對此做過多次討論，但沒有形成具體決定，基本思路“承包權流轉必須在集體經濟組織成員之間，經營權可轉讓”，但具體怎么轉讓還沒形成定論。而對于宅基地，國家的土地政策是“嚴格管理的，宅地基的使用權不能流轉買賣。”

　　牟教授認為，目前國家的土地政策規定還尚未放開宅地基買賣，那么對宅基地的買賣轉讓都是不合法的。同時牟教授表示，自己更多的是研究農村土地流轉、土地國家政策的內容，對于具體的法規法條和司法解釋并沒有特別關注。

　　對于劉同璣所說的1990年最高院出臺的司法解釋“允許農村私有房屋買賣”，牟教授認為，這個131條“僅僅說明了農村私有房屋可以買賣，但是并沒有說明買賣的是宅基地使用權還是房屋使用權。同時，這個規定沒有對交易雙方的主體做界定，如果按照其他土地政策法規，農村土地流轉的主體則是只能在同一集團經濟組織之間。”

　　記者了解到，近日人民日報發表了評論，文章指出“城里人到農村買宅基地愿望將落空”，文章分析了國土資源部等五部門發布《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，指出“推進包括宅基地制度改革在內的土地制度改革，牽一發而動全身，必須積極穩妥，規范有序，審慎推進。”

　　3 政府辦了證，應該維護相關人利益

　　山東師范大學大學法學教授劉春盈認為，本來宅基地是國家嚴格規定，不準轉讓的。本來無效合同，但政府頒發了土地證，是承認這種行政行為的合法性，從維護政府公信力和權威性的角度講，老劉的權益應該得到保護。

　　劉教授解釋，如果農村房屋有實際的使用人和管理人，同時擁有土地部門和房屋管理部門頒發的“農村宅基地使用證、房產證”，那么可以認定為實際的受益人，如果遇到拆遷等其他事件，補償款應該歸實際使用人所有。

　　但是記者表示，劉同璣擁有的并非“農村宅基地使用證”，而是“集體土地建設用地使用證”，劉教授表示，這不符合常理，按道理農村宅基地，應該是“宅基地使用證”。劉教授認為，這個買賣合同是無效的，但曲知兵也無權收回宅基地使用權。“因為農村房屋不能轉讓給非集體組織人員及宅基地不能自由買賣。宅基地所有權屬村集體。”由于不了解當時具體情況，不好做判斷。

　　法律缺失之惑

　　一起普通的案件打了9年官司。買房者滿腹怨愁，賣房者久久等待。記者了解到在青島，這樣的事情并非個例，嶗山、黃島有不少買房人和賣房人都遇到過這樣的問題，遲遲沒能解決房子辦證問題。

　　頤衡律師事務所律師叢偉表示。“在當時，國家并沒有明確法律禁止農村房屋買賣，這就一方面默認了買賣的有效性，政府還給辦了證；但另一方面，土地政策又對農村宅基地嚴格管理流轉，因為宅基地屬于集體所有，所以現在政府又不能給確權。”

　　這樣一來，又把買賣雙方推向難以解決的死胡同。

　　現在政府不能確權，就應該認定合同無效，但是市民去打民事訴訟，法院又認為過了有效期限。市民最后只能走上行政訴訟的路，而最后法院判決政府當時辦證行政行為合法合理，至于市民這個證是否有合法性，還是沒給定論。雙方又潛入了漫長的糾結等待中。

　　歸根結底，叢偉律師認為“這就是法律缺乏相關實施細則，政府辦證是對的，不確權也是對的，這就是沒有具體細則來指導這樣的行政行為。”他表示，“應該早點出臺相關細則，既保護農村的宅基地，又保障買房人的權益。

　　文/圖 記者 任波

（來源：半島網-城市信報） [編輯: 李敏娜]