交房日已過，開發商卻一再拖延，業主入住新房變得遙遙無期。面對業主索賠逾期交房違約金的訴求，開發商有的用物業費抵頂，有的甚至借助購房合同中的霸王條款“巧妙脫身”，但當業主一旦違約，將會付出數倍高于開發商的違約成本 。建筑方業內人士稱，近期部分小開發商資金鏈緊張，是造成逾期交房的主要原因，而面對維權困境，逾期交房的情況集中出現，律師建議走集體訴訟的途徑維權。

　　延期交房頻現，最長兩年

　　8月10日上午，李滄區重慶中路一樓盤售樓處門口聚集了200多人，已過約定交房時間，他們想知道究竟要再等多久。

　　人群中一名帶著孩子的劉女士表示，這200多人都是該樓盤一期4號樓和6號樓的業主，按照購房合同的規定，兩棟樓應于2014年 6月30日交房，可當合約交房日當天，樓盤一名項目負責人表示交房日期推遲至7月27日，業主們苦等了近一個月后，但該項目負責人又表示因工程未通過驗收，交房日期再次推遲，這次該負責人還寫下了書面合同，表示8月10日之前一定交房。劉女士無奈地說：“今天說還是交不了，而且這次連個期限也沒有了?！庇浾咴噲D進入逾期交房的工地，該項目負責人表示4號樓和6號樓正在施工，不允許進入。

　　事實上，李滄區該樓盤此次逾期交房在全市來說并非個例，市北區遼陽西路219號的樓盤，是由青島貝蒙特實業有限公司開發，該樓盤原定2013年12月31日交房，后來延期到2014年5月31日交房，之后又延至7月31日，但截至目前，仍然沒有交房。記者前往小區探訪發現，該樓盤主體工程已完工，但停車場仍在施工，道路和綠化施工均未開始。

　　比起市內三區，郊區逾期交房的現象更加嚴重，位于城陽區春陽路和國城路交會處的巴黎壹號小區，自2012年開始銷售，購房合同規定的交房日期是2013年8月1日前，但交房日期變更多次，一拖就是一年多。8月9日記者來到該小區，發現小區周圍的人行道還有不少挖開的深溝，正門處連小區名稱都沒有。不少單元門還沒有安裝上，沙子、水泥和堆砌成小山的建筑垃圾隨處可見，樓下網點房內的部分施工架還沒有拆除，10多名工人緊張地忙碌著。開發商青島博陽置業有限公司在售樓處貼了一份承諾書，表示最終交房日期在9月30日。但該小區2號樓業主孟先生表示，他已經不敢相信了，像這樣的承諾開發商已經做過4次。

　　在膠州，位于廣州南路與澳門路交會處的東苑新天地小區，施工已進入收尾階段，卻幾乎處于半停工狀態，偌大的院子里只看到零零散散幾名工人，業主徐女士稱合同約定2012年5月31日交房，到如今已逾期兩年多，房子卻還沒有建好。開發商膠州東苑置業有限公司一名負責人表示，根據當前進度，可以保證在11月份交房。

　　違約金用物業費抵頂

　　“如果確實因為施工進度原因，導致不能按期交房，我們完全可以容忍，但按照購房合同來計算得出的違約金應該賠給業主?！?月10日，在李滄區重慶中路事發樓盤售樓處門口僵持了一上午的業主代表劉女士告訴記者。根據雙方簽訂的購房合同，違約金的賠付標準是萬分之五，但專門處理此次違約事件的馬姓負責人卻稱，違約金賠付標準一律降到萬分之二，并表示業主如有不滿，可以提起訴訟。

　　記者在調查中發現，在逾期交房之后面對合同規定的違約金賠付問題，開發商的態度多是不愿賠付或者模棱兩可。在城陽區巴黎壹號小區，開發商貼出來的承諾書上指出，所有業主因延期交房產生的違約金額，將全部沖抵購置機械車位或儲藏室費用，機械車位統一定價為5萬元，儲藏室為3000元/平方米。8月10日，記者通過該業主介紹進入該小區QQ群，面對這樣的處理方式，多數業主都選擇了被動接受。3號樓業主劉先生說：“儲藏室是沒有產權的，怎么能值3000元/平方米，說是送車位，結果送的全都是立體車位?！?br>
　　黃島區珠海東路東方至尊小區同樣面臨逾期交房的問題，按照購房合同約定，該小區房子要在2013年年底時交付，但最終延期到2014年 6月。7月初，東方至尊小區的物業公司給業主劉先生發函，稱綜合驗收已通過，業主可以去物業拿鑰匙。但在物業辦公室里，劉先生被要求先簽署一份協議，內容是同意將延期交房違約金抵頂物業管理費，根據延期半年時間來計算，開發商應賠付劉先生違約金1萬元左右，可以抵頂28個月的物業管理費。

　　家住李滄區的何女士在小區對面的李滄一家城市廣場買了一套小公寓，實際交房日期比合同交房日期延遲了5個月，但開發商只賠償兩個月的違約金，何女士再次仔細閱讀合同時，才發現索賠無望。原來何女士簽訂的購房合同在違約金一欄中明確寫道：“違約金的計算從合同交房日延期90天后計算。”但40多頁的合同，置業顧問催著她在幾分鐘之內就簽完，且摁上手印，她根本就沒有仔細閱讀。更離奇的合同中甚至有“萬分之0”的約定，市民谷女士的小區比合同交房日延遲半年交房，當她拿著合同找開發商索賠時，才發現合同上寫道：“甲方如未在本合同第十一條約定期限內將房屋交付乙方，應向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之0計算?！?br>
　　維權

　　單人維權成本高，可集體訴訟

　　在針對“延期交房”采訪中，多位法律界和地產界業內人士均向記者表示，和開發商相比，購房者在涉及此類糾紛時往往是絕對的“弱勢群體”，開發商之所以常常揚言業主可以走法律途徑，就是因為對業主通過法律途徑維權的成本早已非常清楚。

　　山東盈科律師事務所李升成律師根據自己近些年的工作經驗，將樓市維權的類型大概分為延期交房、房屋質量、產權糾紛、樓房爛尾、開發商內部問題、物業糾紛、降價風波、合同欺詐共8個類別，其中延期交房和房屋質量是所有維權案例中出現頻率最高的兩種。李律師舉例稱，市民王先生與青島某置業有限公司簽訂商品房預售合同，約定王先生購買該公司開發的位于青島經濟技術開發區某小區的房屋一套，總房款59萬余元，但開發商多次拖延，最后交房時間比合約時間晚了9個月，王先生認為該開發商的違約做法給其造成巨大損失，遂將該公司訴至黃島區法院，法院依法判決被告公司支付原告王先生違約金45725元。

　　“但很少購房者有王先生這樣的決心，走法律途徑的確實比較少，可根據此前的案例，只要保存好證據，贏得訴訟的可能性非常大，而且由于逾期交房多是關系到數十戶甚至上百戶業主的事情，所以可以嘗試走集體訴訟的途徑，既有助于提高法院的工作效率，又有利于贏得訴訟。”

　　黃島區人民法院就曾集中受理了一起逾期交房案件，涉及到31位原告的集體訴訟 ，立案后，黃島區人民法院經過多次走訪調查，發現該開發商延期交房的原因是因為第三方負責建設的配套設施尚未完備，31位原告的意見不統一，有的要求支付違約金 ，有的則要求直接解除購房合同。法官多次往返于開發商和購房者之間進行調解，最終統一達成庭外和解協議，31起案件全部成功調解結案。

　　合同權利不對等，走法律途徑

　　在仔細查閱幾位報料人提供的購房合同后記者發現，對于延期交房違約金的賠付比例不一而同，但購房者的違約成本都明顯高于開發商。如在一份合同中，當開發商延期交房的違約金被規定為總房款的每天萬分之一時，購房者延期交付房款的違約金通常都被規定為每天萬分之五甚至更多。記者就此采訪了市北區人民法院民一庭張副庭長，他表示延期交房的案件近期確實呈現出數量上升的勢頭，此類案件共同特點，首先就表現在簽訂購房合同時，買賣雙方的權利和義務不對等。張庭長表示，首先雙方違約成本的不對等就已經是個錯誤，國家對于違約金的賠償并沒有硬性的規定，在新盤銷售過程中，部分開發商為了規避風險，會故意降低標準，按照每天總房款的萬分之零點五甚至更低來執行，但也有部分開發商為了促銷樓盤，信誓旦旦地保證延期交房是不可能出現的事情，所以會故意將違約金提高，比如給出每天總房款的萬分之五的違約賠償標準。

　　記者調查發現，面對開發商少則半年多則兩年多的逾期交房，購房者往往只能被動地等待交房，但當購房者逾期交付房款時，情況則完全不同，由于開發商處于絕對的強勢地位，在多個樓盤出具的購房合同中，記者無一例外都發現了幾乎相同的字句：買房逾期付款超過90日的，賣方有權單方面解除合同，并有權直接將房子賣與第三方，原買房者不得有異議。此外，原買方需按照交易總價的20%向賣方支付違約金，此款由賣方在買房已交過的部分房款中扣除。而當原買房者在此之后還執意要買房時，則需要賠付更高金額的違約金 ，這一數字通常是開發商因延期交房而向業主賠付違約金數額的幾十倍。

　　“開發商總會選擇有利于自己的規則來制定合同，但即使簽訂了合同，當購房者對違約金的賠償標準提出質疑時，依然可以走法律途徑提起訴訟?！睆埻ラL解釋稱，根據最高人民法院的相關解釋，開發商逾期交付使用房屋的，要按照同樣地段、同樣戶型面積 、同樣樓層房屋的租賃價格賠償。但由于青島地區房屋租賃價格相對較低，商品房成交價卻相對較高，所以法院在判決時通常會將租賃價格提高30%左右來作出判決。

　　延伸

　　開發商逾期交房多因資金鏈緊張

　　記者近期共調查了7個逾期交房的樓盤項目，其中5家都是僅具有低級資質的小開發商。島城一名職業地產經理人馬總表示，由于去年以來樓市調控政策的愈加嚴厲，限購、公積金貸款額度收緊和銀行商業貸款利率上浮等因素長期持續，在這一政策環境下，許多開發商如今都面臨嚴峻的資金考驗，尤其對于一些實力較弱的中小開發企業 ，資金更是一道難過的坎。

　　資金沒回籠，缺口1000萬

　　在城陽巴黎壹號小區采訪時，一名菏澤籍的泥瓦工老嚴向記者表示，該項目只有在剛開工階段順利結算工資，每個月大約4000至5000元，之后一直拖欠，從2014年新年至今，還沒有結過一分錢的工資，與嚴先生同樣在附近幾個樓盤干活的還有十多個菏澤老鄉，幾乎所有人都是同樣的境遇，老嚴說：“我們想過罷工，但老板說如果現在不干了，以前干的六七個月都不會算工錢，一分錢也拿不到等于白干了，所以我們也不敢離開。”

　　膠州東苑置業有限公司一名負責人稱，旗下兩個項目延期交房都是由于資金鏈出現問題，因為前段時間投資其他項目的資金一直沒有回籠，而兩個項目總共的資金缺口大約只有1000萬元。

　　資金跟不上，質量難保證

　　常年在膠州市施工的江蘇省一名建筑方負責人鐘先生表示，目前開發商和建筑方之間多數都實行墊資制度，也就是開發商前期不會支付一分錢，建筑方在競標成功后自掏腰包開始施工，等主體工程完成到一半甚至更多的進度，開發商才開始逐步撥款。

　　鐘先生解釋稱：“開發商自己也沒錢，他們只有等把房子賣完了以后，才會給我們工程款，但是今年房子不好賣，我們的款項真是遙遙無期，現在我已經墊進去一個多億，下個月工人工資還沒著落，我幾乎已經身無分文，工人一旦罷工，工程就停下來就不可能完成進度，開發商更不可能給我撥款，半拉子工程也不能作抵押，銀行不會放款給我，發行信托產品來融資根本來不及，我只能以4分錢的利息借高利貸。”

　　統計顯示，上半年青島新建商品住宅共成交37749套 ，較去年上半年跌幅超過三成，樓市低迷給開發商帶來的資金困境，致使不少樓盤在完全竣工之后，依然不能夠結清工程款，開發商只能用房子來做抵頂，所以才會在各大二手房網站里出現不計其數的“頂賬房”出售信息。

　　地產經理人馬總根據自己在供職于幾家項目公司之后的經驗總結稱，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但質量肯定是不一樣，如果后續資金跟不上 ，建筑方只能糊弄著干活?！耙环謨r錢一分貨，到時候如果驗收通過了，那就算幸運，驗收通不過也不可能大規模返工，總會想辦法通過，但倒霉的只有購房者，要么就是長期延遲交房，要么就是保證不了建筑質量?！?br>
　　本版文/圖  記者 曹凱杰

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 王好]