【專題解讀】青島部分放開限購 業界精彩解讀 半島都市報7月31日訊(記者 王愛科) 島城樓市施行長達3年之久的限購政策，自8月1日開始局部“松綁”。黃島區、城陽區(含高新區)新房二手房放開限購政策，其余四區套型面積在
144平方米以上的住房放開限購，144平方米以下的住房則繼續執行限購政策。
31日下午5時，青島市國土資源和房屋管理局在其官微“青島房地”上發布消息，稱將局部放開青島執行三年多的限購政策。
消息稱，為支持剛性需求，穩控房價水平，降低庫存幅度，逐步回歸市場，促進青島房地產市場持續平穩、健康發展，青島市國土資源和房屋管理局報經市政府同意，自2014年8月1日零時起，對黃島區、城陽區(含高新區)住房(含新建商品住房和二手住房，下同)放開限購政策；對市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以上(含 144平方米)的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續執行限購政策。
由于沒有見到正式下發的文件，7月31日下午，記者聯系了青島市國土資源和房屋管理局多位相關部門負責人，均證實了上述消息的真實性。這意味著島城始自2011年以來的樓市限購政策，開始局部放開。
而實際上，早在青島市國土資源和房屋管理局在其官微發布消息之前，關于青島市將放開限購的消息就已經在地產界的微信圈里被廣泛轉發，只是版本不一。“在濟南放開限購之后，多數開發商就預測青島限購放開只是早晚的事兒。”榮置地區域市場部總監艾濤說，盡管最終證明這次限購政策只是局部的放開，但肯定將會對今年以來長期低迷的房地產市場產生影響。上述觀點，也得到了多位業內人士認可。
分析
成交量走勢，還得看信貸“臉色” 島城的限購令施行3年多來，對島城樓市的影響已經從房地產市場的變化得到證明。這次限購政策局部“松綁”，將對島城的房地產市場帶來怎樣的影響？7月31日，多位業內人士就政策調整可能帶來的變化做出了預測 。比較一致的觀點是，購房者、開發商的心理預期均會受到刺激，限購局部“松綁”將對樓市帶來短期、局部的利好，成交量會增加，但如果信貸政策繼續從嚴，整體的影響會非常有限。
局部松綁，局部受益 7月31日下午，青島將局部“松綁”限購的消息在微信圈里傳播后，多數購房者的反映是房價將會上漲，而開發商在獲悉這一消息后，心理也立即發生了變化。“區域的存量一直偏高，受限購政策的影響，很多外地購房者沒法買房，確實是我們銷售過程中面對的主要困境。”城陽區正陽路一家新盤項目的銷售總監趙經理說。
“局部‘松綁’限購，產生的肯定會是局部的影響，而且是短期內的局部影響。”中置國際營銷總監、樓市分析人士張百忍說，市內四區受新政策的影響會非常有限，短期內的簽約量可能會增加，但黃島、城陽區的市場會受較大的影響，成交量會增加。
根據新的政策，市南區、市北區、李滄區和嶗山區套型面積在144平方米以上(含 144平方米)的住房放開限購政策，而套型面積在144平方米以下的住房繼續執行限購政策。“超過144平方米的住房，以市南區和嶗山區居多，這兩個區域的不少大戶型項目，此前已經簽訂了購房意向，但受限購令的約束未能成交，一直沒能簽約，但政策放開后，就可以辦理手續。”張百忍說，這是短期內成交量將上揚的主要因素，而黃島區和城陽區徹底放開限購后，剛性需求的釋放，也會帶動成交量的上漲。
限購三年樓市陰晴不定 青島的限購始自2011年，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。
較為理性的判斷是，限購政策放開后可能帶來的影響，也可以通過限購期間青島樓市的變化，來進行分析。
“青島的限購已經長達3年之久，在這三年期間，樓市的成交量并不是一味地低走，恰恰相反的是，在2012年和2013年，成交量都曾大幅增長，從這個角度來說，限購令并沒有限制住住房需求的釋放。”榮置地區域市場部總監艾濤說。
來自青島市國土資源和房屋管理局的統計數據顯示，2011年新房成交量為86997套，較未執行限購的2010年減少了13298套；2012年全年新房成交94339套，同比增加了7342套；2013年全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量為37749套，同比減少16584套，跌幅達三成。
正是基于對上述數據的分析，多位業內人士認為，這次限購局部“松綁”，從長期影響來看，未必會帶來成交量的激增，所以 ，“松綁”限購會導致房價上漲，更是一個偽命題。
信貸公積金依舊從緊 如果限購與否不是影響當前樓市的主要因素，那么導致今年以來房地產市場持續低迷的主要原因是什么？
“在限購令執行的三年多的時間里，信貸政策卻經歷了從寬到嚴的一個過程，其間新國五條出臺，個人所得稅、契稅做過調整，房屋專項維修基金開征，這些都對當年的房地產市場產生了很大的影響，導致政策調整的月份成交量驟增，極大地影響了購房者的心理，也從根本上影響了年度的樓市走勢。”艾濤說，正是基于這個原因，限購令取消未必會從根本上逆轉當前低迷的樓市。
多位業內人士提到，信貸政策依舊收緊，公積金陷流動性緊張，銀行放貸額度收緊、辦理周期增長以及信貸利率提高導致買房成本大增，種種因素疊加，讓首次購房需求、投資性需求、投機性需求、改善性需求均受到影響，入市的積極性受挫。
31日下午，記者聯系了中國銀行、建設銀行、工商銀行和農業銀行多家銀行的相關負責人，均稱不會因為限購政策的調整而跟進調整信貸政策。“信貸額度本來就非常緊張，肯定不會因為限購政策的調整而調整貸款利率。”一家商業銀行的負責人說。
業內聲音 科威國際不動產青島總部總經理孫杰： 交易量必然上漲。第一增加原先有購房資格的買方信心，知道市場不能再差了，迅速入市；第二原先沒有資格的買方有資格了，也入市了；第三，旅游旺季，外地的朋友可以買了。第四，兄弟城市濟南取消限購后，交易量大漲。黃島和城陽，估計漲的量更大。
價格變化不大 。因為限貸沒有取消，金融政策不改變，不降息，很難讓價格上漲。相信一手房不會漲價，因為要跑量；一手房不漲，二手房也不可能自己漲。
房價點評網青島首席房價分析師鄧國華： 政策中去庫存的意圖十分明顯。黃島、高新區去化周期已經超過20個月，這是政府比較有針對性的放開。
21世紀不動產青島區域分布總經理助理程東： 限購放開最重要的意義在于對市場信心的提升，對于成交量而言短期內難有大的起色。限購主要是個門檻，僅僅取消門檻，人們的購買力和意愿還是影響購房的因素。現在限貸沒有取消 ，限制了人們的購買能力。
樓市分析人士張百忍： 開發商短期內肯定以觀望為主，消費者購買與否更多地取決于自己的購買力，也就是說“房價”才是未來市場走向的根本動因。放開限購之后，存量較大的區域，開發商最可能的選擇是，繼續通過價格的優惠來吸引購房者。
榮置地區域市場部總監艾濤： 對整個青島市而言，限購的取消無疑給整個地產行業吃了一顆定心丸。對于重點針對區域：黃島區和城陽區而言，限購的取消更是久旱逢甘霖般的轉折點。限購取消、新區成立必定會給本區域帶來更多的利好，要想花冰點的價格買到未來大熱的區域樓盤，現在是較好的時機。
中國房協名譽副會長朱中一： 從客觀來講，取消限購對市場激發的活力不會太大 ，市場激活關鍵還在于信貸政策的轉變，而對開發商來說，要采取以價換量的措施，才能使供求關系發生變化。記者 王愛科 實習生 付淼淼
