房地產統計數據不準確,不僅會誤導市場,也難以讓購房者借鑒參考。(資料片)

　　兩家分析機構分別統計濟南2014年前三個月住宅均價,給出的卻是兩組不同的數據,均價相差200元左右。記者近日采訪發現,目前濟南民間分析機構房地產統計數據存在“打架”現象。同時,官方統計數據又存在缺位。這讓人難以準確判斷,甚至不少希望參考數據的購房者對此也無所適從。

　　本報記者　喻雯　　　　　　

　　統計住宅存量　兩機構相差三倍

　　“濟南的房價統計怎么一家一個樣呀?”近日,想要買房的省城市民崔娜對記者說,她關注房價報道有一段時間了,但對幾家機構統計的住宅成交均價總是看得云里霧里的。

　　記者了解到,目前濟南對外提供樓市調研數據的民間機構至少有四家,主要是世聯地產、中原地產、合富輝煌、克而瑞。

　　以世聯地產和克而瑞兩家機構為例,對比2014年前三個月住宅均價,數據相差較大。世聯地產統計住宅成交均價為:8753元/平方米、8711元/平方米、8748元/平方米。克而瑞統計的是:8921元/平方米、8906元/平方米、8510元/平方米。由此引發的房價幅度變化也不盡相同,以3月房價變化為例,世聯地產統計環比下跌4.5%,克而瑞統計環比上漲0.6%。　　　

　　庫存壓力是判斷濟南房價走勢的一個重要維度,也直接影響購房者的市場預期。對于這類數據,兩家機構的統計更是大相徑庭。世聯地產統計,截至2014年4月底,普通住宅存量為157.1萬平方米,需要3.6個月才能消化完。而克而瑞統計為661萬平方米,需要15.7個月才能消化完。

　　“如果按克而瑞的統計,這么多房子賣不出去,濟南房價是不是得大降啊?”19日,省城白領王巖感慨:如果按世聯地產的統計,市場仍是供不應求。“到底何時買房更合適呢?”

　　統計標準各不相同,結果也互不認可

　　“如果按照克而瑞統計的661萬平方米的高庫存來看,開發商早就降價拋售了。但目前市場仍處于觀望博弈狀態。”19日,濟南世聯房地產顧問機構總經理朱江并不認可這一數據,覺得“不可思議”。

　　朱江說,他們的選取樣本是濟南市區建筑面積在2萬平方米以上的普通住宅,不包含長清、章丘等地。“我們有一個數據交換平臺,與濟南各大樓盤數據共享,用的是實時監控數據,每個月底會對每個在售項目成交量及成交價格做統計。”朱江說,由于建委網簽量會有1個月到3個月的滯后期,他們不會采用這個數字。

　　“實時監控的數字才能最真實反映市場的情況。”朱江說,在房價的計算上,他們用住宅市場總成交額除以總成交面積。在對庫存的計算上,統計的是項目取得預售證后累計沒有銷售出去的房子,統計了有預售證制度以來市場累計七八年沒有賣出去的房子。6個月是庫存去化的政策周期,目前濟南仍處于低庫存時期。

　　對于世聯地產的統計,克而瑞也不認可。有關負責人說,他們統計的庫存量范圍是濟南市建委批準預售的項目,與世聯地產相比,統計范圍多了長清。“我們采用的是建委的網簽數字。”該負責人說,住宅存量消化周期數值在12個月較為平衡,高于18個月則供過于求,目前濟南離18個月的“危險值”已經不遠了。

　　“用網簽數字來統計很不準確。”朱江說,除網簽滯后外,一些項目多年來不網簽,但實際已經賣完,這樣也顯示成“庫存”,與市場實際不符。