4月28日，廣西南寧市房管局發文稱，從2014年4月25日起，放寬廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭在南寧市的購房條件。輿論將其解讀為“第一份由官方正式發布的樓市限購調整”。但此房產新政出臺后，短時間并沒有改變當地樓市低迷的局面，不過土地單日最高出讓量已經創出新高。

　　業界分析認為，此次房產新政更像是南寧第一季度GDP增速放緩的產物，新政本身也更多是為了鼓勵房地產企業繼續拿地；從長遠來看，“中國的城鎮化建設進程剛剛過半，看空中國樓市或中國經濟發展沒有依據。

　　    樓市“松綁”影響有限

　　“我們是五一度假回來才聽朋友說南寧樓盤對玉林等五個城市放開了，所以今天過來看看，有什么合適的樓盤。”5月6日上午，在南寧高新技術產業開發區一售樓處，記者遇到了來自玉林的林先生，這是他上午看的第三個樓盤了。

　　林先生告訴記者，來南寧買房主要還是為了解決孩子的教育問題，將來孩子讀高中要到南寧來讀，新房不求地段太好但價格不能太高。

　　但讓林先生郁悶的是，這家樓盤在廣告中打出的最低3888元每平方米的戶型其實只有一套，且早就售出，其他價格大多都在6000元左右，他認為還是有點高。

　　另外一家位于西鄉塘區龍騰路上的樓盤售樓處工作人員也告訴記者，自從新政出臺后，每天都會有一兩個南寧周邊城市的市民來看房，“不是很多，大多只是觀望，并沒有下定決心買。”

　　不過據熟悉南寧房地產的業內人士許強(化名)介紹，其實各大樓盤最近幾天前來看房的人都不多。“別說外地，加上本地每天去看房的都是個位數，我和幾個樓盤售樓處都有交流，他們都抱怨，就算五一假期期間，各樓盤看房的人也是少得可憐。”

　　根據南寧房管局公布數據顯示，2014年4月28日到5月4日這一周，南寧市商品房供應面積為28.3萬㎡ ，環比下降34%，商品房成交面積為6.9萬㎡ ，環比下降57%，商品房成交套數791套，環比下降54%。

　　南寧多位房地產人士在接受本報記者采訪時直言，松綁限購無論對于成交量還是價格影響都不大。

　　南寧市房管局也回應稱，“經過調研研判認為，此次出臺的政策，不會對南寧樓市產生較大影響。”

　　“在南寧未實行限購政策之前，2009年至2011年間，北部灣經濟區其他城市居民在南寧購房的數量僅占南寧同期售房總量的5%。因為南寧除了限購區域外，離市中心不遠的區域，一直都沒實行限購，玉林、北海等地的市民都可在這些區域購房。現在放開戶籍限制，只是辦手續更方便而已。”南寧市住房保障和房產管理局副局長楊燮對媒體表示。

　　    放寬限購令“蓄謀”已久

　　看似突然的南寧限購令松綁，其實早就有跡可循。

　　2011年3月1日，限購令落地南寧，被稱為“南寧版限購令”。該限購令明確規定南寧戶籍家庭在本市六城區內限新購1套商品住房；不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在南寧購買商品房。

　　不過，南寧版限購令一開始就為外地購房者留了一道口子：仙葫、五象新區核心區 、龍崗片區、興寧快環外的部分不在街道辦事處管轄之下的區域屬“非限區”。

　　今年2月底，南寧當地就有業內人士分析限購政策或將逐漸放松甚至取消。

　　南寧華南城住宅部總經理譚志宏分析，3年前政府推出限購令，是為了抑制一些城市房價過快增長推出的“一刀切”政策，但相對而言，南寧市并非屬于房價過快增長城市，本來限購就沒有太大必要，放松甚至取消限購，只是時間問題。

　　而從去年底以來，南寧非限購樓盤數量越來越多，限購令似乎名存實亡。

　　“從去年11月開始，像匯東星城、森林假日，南寧奧園等此前屬于限購區內的樓盤也已經不限購了，五象新區銀海大道沿線一帶的樓盤也變成了不受限樓盤。”許強告訴記者。

　　即使在限購區域內的樓盤，外地戶口也可以很順利地買到房。

　　“外地戶口不成問題，像納稅證明和社保證明，如果你沒有，我們都可以幫你辦。”5月6日，龍騰路上一家房產中介的工作人員告訴記者，“只要提供身份證復印件等證件，多交7000元，3個工作日內就能辦妥一年的完稅證明。

　　名存實亡的限購令，加上越來越冷淡的房地產市場，終于使得南寧市房管局發出了“第一份由官方正式發布的樓市限購調整文件”。

　　    拯救GDP

　　業界不少人士指出，松綁限購令顯然更多的是地方政府出于GDP增長的考量。

　　“南寧沒有放松限購，這一切都是符合政策要求的，南寧有自己特殊的情況。”5月7日，躺在病床上的廣西壯族自治區政府參事、自治區發改委經濟研究所所長蔣升涌接受記者采訪時表示。

　　“2012年整個廣西全區城鎮化率才43.6%，距離全國52.57%差了將近10個百分點，南寧市的城鎮化率在全國省會城市里也是比較落后的，另外，南寧現在市區的常住人口才200多萬。”蔣升涌攤開雙手，提高嗓門，“這說明南寧的發展還需要更快一點，所以房地產千萬不能崩潰。”

　　在蔣升涌看來，南寧的房價還是太低了，政府救市是要保證南寧的房地產能健康發展。“這幾年南寧的房價是穩中有升，但是在全國還是太低了。”蔣升涌說，“你看看南寧的房價，現在靠近邕江的才1萬。”

　　蔣升涌一直認為，北部灣經濟區應該成為我國經濟新增長點，而南寧作為該經濟區的核心城市，必須快速發展，在這個過程中，需要吸納大量人口 。

　　“南寧周邊這五個城市的人有一千多萬，肯定有一部分潛力購買者，但這個需要時間來消化。”蔣升涌說，另外，廣西有1400萬農民工，其中600萬在廣東打工，他們將來肯定是要回家的，南寧肯定也將會是首選，這對于南寧的經濟發展、房地產市場都是利好。

　　經濟學博士、中華工商時報副總編輯劉彬則更為直白，他認為，南寧的房地產新政跟GDP增速不無關系。

　　“南寧市政府希望營造一個購銷兩旺的樓市，目的在于，一要償還債務，二要增加GDP。”劉彬認為，南寧的想法應該是地方政府的普遍想法。

　　南寧房地產業內人士許強提供給記者的一份統計文件顯示，南寧的確面臨著GDP增速放緩的困境。南寧今年第一季度全市生產總值626.41億元，按可比價格計算，同比增長7.5%，與上年同期相比增幅回落了2.8個百分點，這與南寧今年政府工作報告中10%增速的目標相差較大。

　　“不管這個調控有沒有作用，都不是說給老百姓聽的，而是說給開發商的，就是說你們在我們這邊拿地吧，將來市場肯定還是好的。”許強說。

　　房地產開發商似乎很快就對南寧的房產新政做出了回應。

　　4月30日，南寧五象新區的8宗經營性用地全部以底價順利成交，成交面積共73.41萬㎡ ，出讓總額達31.06億元。其中萬科、寶能、綠地、聯合佳成、合景泰富等知名品牌均拍下了百畝以上的大地塊，從4月30日的成交量來看，創下近年來南寧土地單日最高出讓量。

　　    多個城市跟進救市

　　目前，南寧成為首個正式調整限購政策的城市，其他城市也紛紛跟進。

　　4月28日，天津濱海新區有關部門表示，正在積極研究、申報適合新區房地產市場發展的政策支持，爭取在差別化限購、差別化居住證制度等方面找到突破口。

　　5月1日，安徽銅陵官方正式出臺一系列關于住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套利好政策，意味著當地政府出手全面救市。

　　5月1日起，無錫的買房落戶面積門檻從70平米落到60平米，被普遍解讀為“曲線救市”。

　　公開資料顯示，4月以來，已有鄭州、無錫、天津、杭州蕭山、南寧、安徽銅陵及寧波等城市相繼放出風聲對房地產調控進行調整。

　　記者注意到，在出臺房產新政的城市中，除了南寧一季度成交的均價環比增長了0.22%外，鄭州、無錫等城市3月末的均價較去年年末都呈下降的趨勢。

　　業內有分析認為，在房產銷售量價持續低迷的情況下，部分城市放寬現有政策的可能性會加大，但如南寧北部灣同城化的舉措也是有限度的放開限購，未來其他城市也有可能結合區域或城市的發展進行有限度的調整，而限貸限購也還是會存在的。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者，按照今年“雙向調控”思路，在市場成交量走低背景下，對于庫存量偏大的城市或區域，不排除一些定向寬松政策出臺。

　　住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受媒體采訪時也表示，部分二三線城市新增供應量過大，消耗遇到阻礙，供求關系畸變，政府出臺相關政策促進樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。

　　    房價趨冷之勢暫難緩解？

　　在多地出臺房產新政的同時，關于中國房地產泡沫的討論不絕于耳，有不少觀點認為，中國樓市已近拐點。

　　記者在采訪中注意到，多位房地產業分析人士認為，此次救市如果單純是政策刺激，而信貸未放開，從長期來看難以緩解市場趨冷之勢。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，目前的“救市”不痛不癢，市場信號作用比實際效果大，只是拿放寬限購等做文章，而更為重要的資金層面、銀行貸款，地方政府還是有心無力，尚無所作為。

　　“昨天我走訪了北京的幾家二手房門店，發現現在貸款已經開始容易了，首套房貸款北京農商銀行有9折優惠了，前一段時間都是按基準利率甚至還要上浮，而且現在放款時間也快了，年初需要1個月以上，現在基本10個工作日左右，深圳也是這樣。”5月8日，著名“樓市春天派”學者、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存告訴記者，所以說單純地靠政府限購或者松綁，影響還是有限，最重要的是通過市場調節。

　　陳寶存認為，從長遠來看，“限購令”肯定會取消，政府對樓市調控的思路，在2013年10月份中央政治局學習房地產業相關知識的會議上，習近平總書記的一番重要講話表述得很清楚：從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。

　　“中國的城鎮化建設進程剛剛過半，未來20年，房地產仍將作為中國經濟的基礎與支柱之一，帶動相關上下游70余個產業發展，這一趨勢不會改變。”陳寶存表示，近期多個城市房價確實有下降趨勢，這屬于正常的市場波動，由此看空中國樓市與中國經濟發展是根本沒有依據的。

　　記者 李楊

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 劉曉明]