前段時間，國土資源部公布一系列典型案件顯示，以設立各種產業園區為名的土地違法現象正在不少地方卷土重來。國土資源部向社會公開通報5件典型案件，有4件不同程度涉及各種產業園區違法占地。當前，各地都在迅速設立各種產業園區，這種產業地產的躍進同時也帶來了一些問題。

　　大量上市銷售壓力大 莫讓產業新城變“空城”

　　“玩住宅的是小學生，玩商業的是中學生，玩旅游地產的是大學生，玩產業地產的是研究生。”地產圈曾經有這么一個段子。產業地產是以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。產業地產不僅可以整合產業群、提升產業效率、孵化新興產業，而且能有效地實現城市資源的市場化配置，調整產業結構、促進產業升級與可持續發展，更能有效促進城市功能的完善，提升土地價值和城市價值。“從長遠來看，產業地產對于新興區域的發展來說是具有巨大的推動力的，能夠慢慢形成產業聚集的氛圍，進而輻射帶動形成一個個CBD。”島城有業內人士表示，正因為產業地產的優勢多多，因此其已成為各地政府在促進城市擴容和產業轉型升級的主要手段。

　　青島的產業地產也是近幾年才開始迅速發展的。從分布區域來看，目前的產業地產主要分布在新興區域，比如西海岸、藍色硅谷核心區、紅島經濟新區和城陽區等。一名業內人士告訴記者，2012年是拿地高峰，國內知名的產業運營商陸續搶灘島城，2013年是開發期，而今年開始則是產業地產上市發展的高潮。

　　“一是供應量出現過剩現象，二是很多產業地產周邊都是荒地，配套并不完善，三是沒有完善的交通出行網絡和居住生活商圈。”業內人士分析說，當下大量的產業地產上市，已經感受到了不小的銷售壓力。“目前來看，青島的產業地產開發量比較大，未來可能要面臨銷售和租賃的壓力。”不僅如此，大量上市的產業地產還會遇到一些瓶頸，比如：城市產業鏈不完善、產業發展的相關人才儲備不夠、硬件配套設施不完善、招商競爭壓力大等問題，因此，新興區域要想形成產業新城而不是產業空城，需要一定時間來突破這些瓶頸。

　　產業變住宅問題多 低價住宅并非“價廉物美”

　　近年來，產業地產的升溫與住宅地產的調控不無關系。長期以來，中國土地市場實行差別化的價格管理，通過消費性的住宅用地獲取高溢價，轉而對工業用地等非消費領域的土地進行補貼。在住宅用地價格高漲“地王”頻現，開發商拿地成本水漲船高，以及住宅市場的投資獲利空間不斷收窄的大背景下，越來越多的開發商開始將目光投向曾長期受到冷落的產業地產。

　　因此，當前的產業地產不乏存在以產業為名、行地產之實的問題。記者了解到，工業用地最大的紅線是不能做住宅。而現實中，將規劃產業園區內的產業用地作為商業或住宅開發，這肯定是違規操作，因為地產商改變了土地的利用性質。屬性為生產性的工業用地，本身非經營性用地，但在產業地產運作過程中卻經常變成經營性用地，工業地價與住宅地價有著巨大懸殊，工業用地變身住宅的背后，有著驚人的利潤驅使。“其實，島城有一些產業園就是如此，圈走一部分土地后拿出大塊做住宅。”島城一名房企負責人無奈地說，“工業用地與商住用地巨大的價格懸殊，自然有巨大的利潤空間。

　　對于購房者來說，購買產業園別墅或公寓時可獲得低于周邊的價格，但是這種低價住宅并不是物美價廉。購房者首先必須要注意，比如說是否一定要以公司名義購買、轉讓是否要補地價及進駐企業是否有行業限制等等。因為本身的工業用地性質和周邊配套的不完善，在未來的轉讓和出租都具有很大的不確定性，進行抵押融資的難度也非常大。并且工業地塊使用年限僅有40或50年，有的受到一些其他因素影響，業主要比其他購買純住宅的業主更早面臨重新辦理土地出讓和補繳土地出讓金的隱憂。此外，工業用地的補償標準是很低的，如果拆遷，就會按照工業用地的標準補償。

　　 [編輯: 王好]