杭州、常州樓盤價格下跌，銀行收緊房貸優(yōu)惠利率，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提上日程……開春以來，樓市充斥著各種消息，業(yè)界唱榮唱衰者皆有，這對島城樓市也產(chǎn)生了一些不小的震蕩。一些關于樓市如何變化的討論，成為不少購房者關心的問題，為此記者采訪了島城多位業(yè)內(nèi)人士，他們給出了一些自己的判斷。

　　年初開始，一系列政策風向牽動了不少購房者的心，像“青島公積金新政”、“青島不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”、關系青島學區(qū)房的“就近入學”等。島城樓市資深業(yè)內(nèi)人士李斌認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有一定作用，但是作用不會大，尤其是一些購房者預想的“拋售”房價大跌的場景很難出現(xiàn)，或許會出現(xiàn)房價微調(diào)的狀態(tài)。

　　“目前青島政策中比較受關注的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不過從政策出臺到青島具體執(zhí)行還需要有比較長的準備時間。”鏈家青島公司市場研究部分析師殷天逸表示，“當下房產(chǎn)稅在一些試點城市的效果也沒有達到預期。因此到真正房產(chǎn)稅出臺還有比較長的過程，就算政策出臺還會有較長時間的緩沖期。”

　　太平洋房屋山東區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理郝銀廣則認為，“當下還需要等待兩會關于房地產(chǎn)的政策出臺，不過感覺接下來的調(diào)控政策還會是穩(wěn)定樓市。青島馬上要實行的公積金新政對樓市的影響不是很大，個人感覺只是增加了剛需群體的購房成本。”

　　暫不明朗，市場趨于穩(wěn)定狀態(tài)

　　當下，樓市的降價風波在三四線城市比較突出，因此有傳言樓市全線崩盤、暴跌，尤其是今年出現(xiàn)“拐點”之說甚囂塵上。“‘拐點’是王石在2008年提出的一個詞語，個人感覺除非今年國家出臺大的調(diào)控政策，否則‘拐點’出現(xiàn)的可能性并不大。”青島中鐵祥豐置業(yè)有限公司營銷部部長禹用濤分析說，現(xiàn)在中央的調(diào)控觀點是行政調(diào)控少一些，市場的東西多一些。他告訴記者：“個人感覺從現(xiàn)在來看，2014年的島城樓市還是會以平穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)大的波動，更不用說‘拐點’了。”

　　“從樓市來看，市場有‘兩年一調(diào)整’的規(guī)律，因為在市場剛回暖的時候，開發(fā)商會積極拿地，快的經(jīng)過一年多的時間就能上市，因此在兩年的時間時就會出現(xiàn)市場供應量大的情況，這時候國家會進行調(diào)控。”李斌認為，自2012年底回暖以來，直到2014年下半年還是一個市場趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　下跌可能性不大，將會繼續(xù)走穩(wěn)

　　日前，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為62個和48個。其中1月份青島新建商品房住宅價格環(huán)比去年12月份上漲0.6%，截止目前，青島房價已經(jīng)連漲14個月。

　　對于今年的房價走勢，是很多購房者關心的問題。“對于今年的房價來說，上半年房價漲幅會逐漸縮小，下半年有一個逐漸回調(diào)的過程。”李斌告訴記者。從70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1月份住宅價格環(huán)比下降的城市正在增多，但除杭州外均為三線城市。李斌認為，青島會出現(xiàn)一個區(qū)域分化的局面，主城區(qū)以首置、首改人群為主，尤其是市內(nèi)一些區(qū)域新盤匱乏，跌的可能性不大。

　　“相比杭州，青島雖然新房總體規(guī)模較大，但是下跌的可能性不大，因為青島的購房需求是以剛性為主，尤其是市區(qū)價格將會繼續(xù)堅挺，郊區(qū)的樓盤可能會出現(xiàn)價格調(diào)整。”郝銀廣表示，感覺今年島城樓市的成交量還會繼續(xù)上升，因為剛性需求一直存在，房價則是一個走穩(wěn)的態(tài)勢。

　　關于風險 警惕市場風險，應多元投資

　　沒有只漲不跌的房價，沒有只升不貶的資產(chǎn)——近期一些地區(qū)的樓市下行態(tài)勢和警告之聲，對市場而言是一堂“風險教育課”。殷天逸分析說，今年房價走勢分化明顯，部分城市和地區(qū)的風險加快暴露，銀行房地產(chǎn)信貸風險或表現(xiàn)為局部風險。目前，不成比例的房價收入比、投資回報率，說明了房地產(chǎn)泡沫膨脹過快過大，并且蘊藏著重重風險和矛盾。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，其實面對即將到來的“小陽春”，青島樓市已經(jīng)悄然掀起一股不大不小的選房購房熱。因此可以預計的是，在接下來的幾個月，島城應該還會繼續(xù)出現(xiàn)量價齊升的景象。郝銀廣表示，相比起來今年住宅的關注度下降，感覺商業(yè)地產(chǎn)會火起來。因為在限購限貸政策下，一些原本投資住宅的市民會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等方面,其價格也會水漲船高。

　　關于熱地 地鐵盤與世園板塊重點關注

　　在大多數(shù)置業(yè)者眼里，判斷房屋升值潛力的重要因素就是地段和未來規(guī)劃。實際上在島城主城區(qū)，即使在限購限貸的情況下，仍然維持供需兩旺的市場情況，其中不乏熱點區(qū)域。像老四方和原市北合并后，新市北橫空出世，使得新都心和歡樂濱海城兩大板塊極受關注。而近來隨著世園會即將召開，李滄也發(fā)生了翻天覆地的變化。李滄環(huán)境、交通配套都有了很大提升，尤其是青島兩條地鐵在此交匯直達市區(qū)，使其成為剛需大軍競相追逐的熱地。業(yè)內(nèi)人士認為，在2014年這些仍將是值得重點關注的區(qū)域。

　　在二手房方面，殷天逸表示：“今年地鐵建設進入新的時期，在首條開通的M3號線附近相信也是熱點區(qū)域。”此外，汽車東站附近因為商業(yè)配套的完善越來越受關注，李滄金水路受世園會影響成交量也不錯。

　　友情提醒 剛需購房還是越早越好

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，3月份島城有近20個樓盤計劃開盤或加推，據(jù)了解，3月預計開盤和加推的樓盤中，七成以上未公布起價和均價。隨著樓市漸漸火熱，對于不少購房者來說，他們最關注的是購房時機。“樓市曾經(jīng)有小陽春、紅五月、金九銀十的說法，是傳統(tǒng)的購房好時機，不過個人感覺現(xiàn)在這種說法越來越淡化。”禹用濤建議說，現(xiàn)在市民要想把握購房時機，可以選擇一些新盤開盤促銷的時候，或者關注一些需要快速回籠資金的樓盤。

　　“個人認為，剛需買房還是越早越好。”李斌則建議，因為下半年雖然會出現(xiàn)回調(diào)，但是到那時房價已經(jīng)漲到一定的程度，即使是回調(diào)也是以促銷、優(yōu)惠的形式出現(xiàn)，實際上也沒有多大的實惠。李斌認為：“如果市民是投資需求，那就根據(jù)具體的時機進出市場。”

　　記者了解到，從公布價格的少數(shù)樓盤可以看出，漲價的依然是主流。尤其那些區(qū)位優(yōu)勢明顯、開發(fā)商名頭響、戶型設計優(yōu)秀的樓盤價格更是一路看漲。（本版嘉賓觀點僅供參考）撰稿記者王曉磊資料圖片

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