20年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)務(wù)三級(jí)跳 錢在哪？這是近期很多銀行和房地產(chǎn)企業(yè)都在問的問題，當(dāng)他們還在找答案的時(shí)候。資本市場(chǎng)已經(jīng)一片混亂，這場(chǎng)史無(wú)前例的流動(dòng)性危機(jī)，不僅讓銀行股、地產(chǎn)股齊跌，更讓滬市對(duì)2000點(diǎn)的“下限”視而不見，一度跌破1900點(diǎn)。
2008年金融危機(jī)以來(lái)，隨著4萬(wàn)億的救市和房地產(chǎn)業(yè)的高歌猛進(jìn)，還有去年商業(yè)銀行令人咂舌的1.24萬(wàn)億凈利潤(rùn)，錢多得讓人們一度忘卻了此前地產(chǎn)企業(yè)緊繃得的資金鏈。6月底的銀行“錢荒”似乎再次提醒地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)狀沒有想象中的那么好。
但對(duì)這個(gè)問題，手中握有161.47億現(xiàn)金資源，以及未使用授信額度近330億的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不慌亂，盡管股價(jià)也受到此番波及。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明對(duì)企業(yè)當(dāng)下的財(cái)務(wù)狀況信心十足，在7月5日舉行的“遠(yuǎn)洋20周年感恩季 品質(zhì)之旅北京行”媒體交流會(huì)上，他表示“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)階段財(cái)務(wù)穩(wěn)健”。
遠(yuǎn)洋桃花島沙盤
對(duì)于“不差錢”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，下一階段面臨的問題則是如何利用手中資金發(fā)展旗下業(yè)務(wù)，以跑贏下一個(gè)20年。此前，李明曾在遠(yuǎn)洋20歲生日之際《致員工的一封信》中表示，“房地產(chǎn)行業(yè)走過‘滿足基本居住’的階段，客戶對(duì)品質(zhì)、功能、環(huán)境和舒適度的關(guān)注都在提高，對(duì)住宅、商業(yè)、養(yǎng)老等多種物業(yè)類型的需求也更加豐富。”在媒體交流會(huì)上，李明再次強(qiáng)調(diào)只有抓住這種市場(chǎng)需求的變化，通過多元化的綜合性地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方式，才能在行業(yè)轉(zhuǎn)型中求得新的商業(yè)機(jī)會(huì)。
今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)迎來(lái)了建立20周年，20年除了完成股權(quán)改造和香港上市之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展模式也已初步完成三級(jí)跳：住宅地產(chǎn)愈發(fā)壯大，商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融也在逐步收獲，積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)。但這三級(jí)跳的完成，卻并不簡(jiǎn)單。
遠(yuǎn)洋桃花島現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍
曾經(jīng)不懂開發(fā)程序的地產(chǎn)央企 從遠(yuǎn)洋傲北到遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，再到遠(yuǎn)洋天著。品質(zhì)之旅北京行期間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)安排到京的近百名媒體和業(yè)主代表參觀了北京大本營(yíng)的高端住宅項(xiàng)目，展示了企業(yè)在住宅領(lǐng)域的非凡品質(zhì)。但令到場(chǎng)嘉賓難以想象的是，這個(gè)建立于1993年的地產(chǎn)央企，居然到1997年還不知道在北京開發(fā)房地產(chǎn)的程序。
1993年，出于對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)的渴求，中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)催生出眾多的房地產(chǎn)公司，并成立中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司（遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前身）以統(tǒng)籌管理企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但由于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)所在北京市，彼時(shí)為了保障本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于像中遠(yuǎn)房地產(chǎn)這樣的在京“央企”及其所轄企業(yè)、外埠開發(fā)公司，一律不允許在北京“落戶”。被“北京開發(fā)權(quán)”卡住“脖子”的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，直到1995年才嘗試做出些改變：從負(fù)責(zé)分房的集團(tuán)手中接過了兩個(gè)內(nèi)部的聯(lián)建項(xiàng)目，用來(lái)做職工福利房和來(lái)京借調(diào)人員宿舍。這兩個(gè)分別位于北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠門和海淀區(qū)雙榆樹的小型住宅項(xiàng)目，先后投入開發(fā)建設(shè)，并成為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司最早面世的作品。
遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍
1997年，李明調(diào)到中遠(yuǎn)房地產(chǎn)擔(dān)任總經(jīng)理，逐步開始向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過度。
“現(xiàn)在我還記得明確定位做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之后，企業(yè)還沒有土地儲(chǔ)備、沒有開發(fā)權(quán)，甚至還不知道在北京開發(fā)房地產(chǎn)的程序。”李明回憶說(shuō)。
正是這個(gè)沒有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)企業(yè)，1999年正式推出了自身第一個(gè)用市場(chǎng)規(guī)范來(lái)運(yùn)作的項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋都市網(wǎng)景，隨之而來(lái)的
遠(yuǎn)洋風(fēng)景、遠(yuǎn)洋天地逐步被市場(chǎng)所認(rèn)可，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)逐步步入應(yīng)有的發(fā)展軌道，并邁出了向外拓展的步伐。
此后，李明逐步推動(dòng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的股權(quán)改革，并完成“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”的更名，成功登陸香港主板，完成邁進(jìn)國(guó)際資本市場(chǎng)的夙愿。住宅地產(chǎn)開發(fā)也因資本的引入而風(fēng)生水起，遠(yuǎn)洋一方等中高端住宅逐步推出，向華南市場(chǎng)滲透的也收獲頗豐，2012年華南區(qū)貢獻(xiàn)31.7億元，同比增長(zhǎng)19%，為集團(tuán)貢獻(xiàn)超過一成的銷售額。
遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍
伴隨著遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、遠(yuǎn)洋天著等幾個(gè)“高地價(jià)”項(xiàng)目頂住了壓力，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在住宅領(lǐng)域的“一級(jí)跳”完美完成。
商業(yè)地產(chǎn)：已有業(yè)務(wù)模式的破局 頤堤港、未來(lái)廣場(chǎng)，作為遠(yuǎn)洋進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)的代表作，也被安排在了本次品質(zhì)之旅北京行的體驗(yàn)表里，除了項(xiàng)目參觀，嘉賓們還獲得了特制的打折卡，專門用于這兩個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠購(gòu)物。
據(jù)遠(yuǎn)洋的資料顯示，頤堤港目前購(gòu)物中心的簽約出租率已達(dá)87%，商戶開業(yè)率超過80%；寫字樓也吸引了阿爾斯通、奔馳等世界500強(qiáng)的企業(yè)入駐，出租率超過91%。而未來(lái)廣場(chǎng)也與百余家國(guó)內(nèi)外知名品牌成功簽約，簽約率達(dá)95.5%。
遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍
但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部于2010年3月才正式成立，這距2009年10月的“國(guó)四條”出臺(tái)還不到半年，取得如此成果殊為不易。
20歲的遠(yuǎn)洋經(jīng)歷過了兩輪金融危機(jī)，特別是2008年的金融危機(jī)，讓業(yè)務(wù)多元化的重要性愈發(fā)被遠(yuǎn)洋所看重，盡管每個(gè)行業(yè)、每個(gè)企業(yè)歷來(lái)都有專業(yè)化和多元化的爭(zhēng)執(zhí)。
李明認(rèn)為，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好專業(yè)化是正確的，行業(yè)不好的時(shí)候多元化無(wú)疑是正確的，所以綜合起來(lái)看，對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)多元化的益處是有限的，而這個(gè)有限一定是以主業(yè)，與基本行業(yè)相關(guān)聯(lián)的情況下，不能跨行業(yè)。
這一指導(dǎo)思想之下，商業(yè)地產(chǎn)成為遠(yuǎn)洋業(yè)務(wù)多元化的第一選擇。李明認(rèn)為這有利于應(yīng)對(duì)單一住宅開發(fā)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來(lái)源，對(duì)穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。
與其他企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，遠(yuǎn)洋有自己的商業(yè)地產(chǎn)公司，也有與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)合作。2008年，香港知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商太古地產(chǎn)收購(gòu)了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)頤堤港地塊50%的股權(quán)，雙方共同注資40億元開發(fā)。2011年12月，太古聯(lián)合遠(yuǎn)洋以20.03億摘得成都中心區(qū)域錦江區(qū)核心商業(yè)地段內(nèi)一地塊的開發(fā)建設(shè)權(quán)——大慈寺文化商業(yè)綜合體項(xiàng)目提上日程，并計(jì)劃于2014年正式運(yùn)營(yíng)。
遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍
“遠(yuǎn)洋雖然此前有過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，但依然專注于住宅地產(chǎn)，而太古則是成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)他們也有進(jìn)軍內(nèi)地的計(jì)劃，只是不熟悉內(nèi)地市場(chǎng)。”李明談及雙方合作，認(rèn)為這是雙贏的局面。
截止2012年底，在遠(yuǎn)洋現(xiàn)有2300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%，達(dá)376萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)五年以后，遠(yuǎn)洋將會(huì)有近200萬(wàn)平方米的持有商業(yè)投資物業(yè)，將陸續(xù)在北京、天津、沈陽(yáng)、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目。
“預(yù)計(jì)2013年將有超過25萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入市場(chǎng)，對(duì)于現(xiàn)在的遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，高負(fù)債時(shí)代已經(jīng)過去。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明告訴記者。
進(jìn)入收獲期的商業(yè)地產(chǎn)，終實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下業(yè)務(wù)的破局，二級(jí)跳穩(wěn)步跨出。
養(yǎng)老地產(chǎn)：新業(yè)務(wù)的探索 整個(gè)品質(zhì)之旅中，最讓記者興奮的是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“秘而不宣”的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。經(jīng)過近一年的籌備之后，7月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“椿萱茂•凱健”正式推出。該項(xiàng)目位于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的高端社區(qū)遠(yuǎn)洋天著內(nèi)，建筑面積近6000平方米，床位數(shù)約110張。
盡管李明認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)沒有幾個(gè)成功的，大多還停留在概念階段，主要是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，繼續(xù)發(fā)展地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上只是地產(chǎn)。現(xiàn)在中國(guó)最有前景的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)。”但這并不妨礙遠(yuǎn)洋對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的探索，他表示，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還涉及到更多的內(nèi)容：比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。
遠(yuǎn)洋桃花島項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍
借鑒在商業(yè)地產(chǎn)合作開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。2012年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明與美國(guó)Emeritus集團(tuán)（美國(guó)知名養(yǎng)老服務(wù)商）董事局主席DAN BATY進(jìn)行會(huì)晤，就中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行深度溝通。今年4月，遠(yuǎn)洋與哥倫比亞太平洋公司通過各自附屬公司及后者的合作伙伴Emeritus公司，共同組建中外合資企業(yè)用于開發(fā)和經(jīng)營(yíng)其第一個(gè)合作項(xiàng)目——“椿萱茂•凱健”。
中外合資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在中國(guó)并非首次，然而，從過往經(jīng)驗(yàn)看，目前中外合作主要的合作要么是外資品牌以顧問形式為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品提供咨詢服務(wù)；要么是海外基金、投行等對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行投資，而不參與任何經(jīng)營(yíng)管理。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)椿萱茂摒棄了此前外資品牌或提供咨詢或參與投資的舊模式，將國(guó)際運(yùn)營(yíng)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與中國(guó)本土文化相結(jié)合。
瞻望養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)，李明稱，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展尚需時(shí)日，遠(yuǎn)洋也在為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做著更多的研究與探索，現(xiàn)在談養(yǎng)老地產(chǎn)還為時(shí)過早，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)務(wù)領(lǐng)域的決心是非常堅(jiān)定的，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求指導(dǎo)著公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向，相信未來(lái)10年當(dāng)中，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍擴(kuò)大。
遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)的探索成功與否，將等待市場(chǎng)給我們最終的答案。
[編輯: 邢立瑋]
