20年，遠洋地產的業務三級跳

　　錢在哪？這是近期很多銀行和房地產企業都在問的問題，當他們還在找答案的時候。資本市場已經一片混亂，這場史無前例的流動性危機，不僅讓銀行股、地產股齊跌，更讓滬市對2000點的“下限”視而不見，一度跌破1900點。

　　2008年金融危機以來，隨著4萬億的救市和房地產業的高歌猛進，還有去年商業銀行令人咂舌的1.24萬億凈利潤，錢多得讓人們一度忘卻了此前地產企業緊繃得的資金鏈。6月底的銀行“錢荒”似乎再次提醒地產企業，其實現狀沒有想象中的那么好。

　　但對這個問題，手中握有161.47億現金資源，以及未使用授信額度近330億的遠洋地產并不慌亂，盡管股價也受到此番波及。遠洋地產總裁李明對企業當下的財務狀況信心十足，在7月5日舉行的“遠洋20周年感恩季 品質之旅北京行”媒體交流會上，他表示“遠洋地產現階段財務穩健”。

　　

遠洋桃花島沙盤

　　對于“不差錢”的遠洋地產，下一階段面臨的問題則是如何利用手中資金發展旗下業務，以跑贏下一個20年。此前，李明曾在遠洋20歲生日之際《致員工的一封信》中表示，“房地產行業走過‘滿足基本居住’的階段，客戶對品質、功能、環境和舒適度的關注都在提高，對住宅、商業、養老等多種物業類型的需求也更加豐富。”在媒體交流會上，李明再次強調只有抓住這種市場需求的變化，通過多元化的綜合性地產業務的發展方式，才能在行業轉型中求得新的商業機會。

　　今年，遠洋地產迎來了建立20周年，20年除了完成股權改造和香港上市之外，遠洋地產業務多元化的發展模式也已初步完成三級跳：住宅地產愈發壯大，商業地產、地產金融也在逐步收獲，積極探索養老地產。但這三級跳的完成，卻并不簡單。

　　

遠洋桃花島現場實拍

　　曾經不懂開發程序的地產央企　　

　　從遠洋傲北到遠洋萬和公館，再到遠洋天著。品質之旅北京行期間，遠洋地產安排到京的近百名媒體和業主代表參觀了北京大本營的高端住宅項目，展示了企業在住宅領域的非凡品質。但令到場嘉賓難以想象的是，這個建立于1993年的地產央企，居然到1997年還不知道在北京開發房地產的程序。

　　1993年，出于對房地產利潤的渴求，中國遠洋運輸集團催生出眾多的房地產公司，并成立中遠房地產公司（遠洋地產前身）以統籌管理企業地產業務。但由于中遠房地產所在北京市，彼時為了保障本地房地產行業的發展，對于像中遠房地產這樣的在京“央企”及其所轄企業、外埠開發公司，一律不允許在北京“落戶”。被“北京開發權”卡住“脖子”的中遠房地產，直到1995年才嘗試做出些改變：從負責分房的集團手中接過了兩個內部的聯建項目，用來做職工福利房和來京借調人員宿舍。這兩個分別位于北京朝陽區廣渠門和海淀區雙榆樹的小型住宅項目，先后投入開發建設，并成為中遠房地產公司最早面世的作品。

　　

遠洋桃花島項目現場實拍

　　1997年，李明調到中遠房地產擔任總經理，逐步開始向房地產開發企業的過度。

　　“現在我還記得明確定位做房地產開發企業之后，企業還沒有土地儲備、沒有開發權，甚至還不知道在北京開發房地產的程序。”李明回憶說。

　　正是這個沒有經驗的地產企業，1999年正式推出了自身第一個用市場規范來運作的項目——遠洋都市網景，隨之而來的遠洋風景、遠洋天地逐步被市場所認可，中遠房地產逐步步入應有的發展軌道，并邁出了向外拓展的步伐。

　　此后，李明逐步推動中遠房地產的股權改革，并完成“遠洋地產”的更名，成功登陸香港主板，完成邁進國際資本市場的夙愿。住宅地產開發也因資本的引入而風生水起，遠洋一方等中高端住宅逐步推出，向華南市場滲透的也收獲頗豐，2012年華南區貢獻31.7億元，同比增長19%，為集團貢獻超過一成的銷售額。

　　

遠洋桃花島項目現場實拍

　　伴隨著遠洋萬和公館、遠洋天著等幾個“高地價”項目頂住了壓力，獲得市場的認可。遠洋地產在住宅領域的“一級跳”完美完成。

　　商業地產：已有業務模式的破局　

　　頤堤港、未來廣場，作為遠洋進軍商業地產以來的代表作，也被安排在了本次品質之旅北京行的體驗表里，除了項目參觀，嘉賓們還獲得了特制的打折卡，專門用于這兩個項目的優惠購物。

　　據遠洋的資料顯示，頤堤港目前購物中心的簽約出租率已達87%，商戶開業率超過80%；寫字樓也吸引了阿爾斯通、奔馳等世界500強的企業入駐，出租率超過91%。而未來廣場也與百余家國內外知名品牌成功簽約，簽約率達95.5%。

　　

遠洋桃花島項目現場實拍

　　但遠洋地產商業地產事業部于2010年3月才正式成立，這距2009年10月的“國四條”出臺還不到半年，取得如此成果殊為不易。

　　20歲的遠洋經歷過了兩輪金融危機，特別是2008年的金融危機，讓業務多元化的重要性愈發被遠洋所看重，盡管每個行業、每個企業歷來都有專業化和多元化的爭執。

　　李明認為，行業的經濟形勢好專業化是正確的，行業不好的時候多元化無疑是正確的，所以綜合起來看，對遠洋來說多元化的益處是有限的，而這個有限一定是以主業，與基本行業相關聯的情況下，不能跨行業。

　　這一指導思想之下，商業地產成為遠洋業務多元化的第一選擇。李明認為這有利于應對單一住宅開發蘊藏的風險，同時，持有型商業物業的收益將成為最穩定的收入來源，對穩定企業資金有一定作用。

　　與其他企業發展商業地產項目不同的是，遠洋有自己的商業地產公司，也有與專業的商業地產企業合作。2008年，香港知名的商業地產開發商太古地產收購了遠洋地產頤堤港地塊50%的股權，雙方共同注資40億元開發。2011年12月，太古聯合遠洋以20.03億摘得成都中心區域錦江區核心商業地段內一地塊的開發建設權——大慈寺文化商業綜合體項目提上日程，并計劃于2014年正式運營。

　　

遠洋桃花島項目現場實拍

　　“遠洋雖然此前有過開發商業地產的經驗，但依然專注于住宅地產，而太古則是成熟的商業地產開發商，同時他們也有進軍內地的計劃，只是不熟悉內地市場。”李明談及雙方合作，認為這是雙贏的局面。

　　截止2012年底，在遠洋現有2300萬平方米的土地儲備中，商業物業用地約占16%，達376萬平方米，預計五年以后，遠洋將會有近200萬平方米的持有商業投資物業，將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目。

　　“預計2013年將有超過25萬平方米的商業地產投入市場，對于現在的遠洋來說，高負債時代已經過去。”遠洋地產總裁李明告訴記者。

　　進入收獲期的商業地產，終實現了遠洋地產旗下業務的破局，二級跳穩步跨出。

　　養老地產：新業務的探索　

　　整個品質之旅中，最讓記者興奮的是遠洋地產“秘而不宣”的養老地產項目。經過近一年的籌備之后，7月，遠洋地產首個養老地產項目“椿萱茂•凱健”正式推出。該項目位于遠洋地產旗下的高端社區遠洋天著內，建筑面積近6000平方米，床位數約110張。

　　盡管李明認為，“國內養老地產沒有幾個成功的，大多還停留在概念階段，主要是打著養老地產的旗號，繼續發展地產的產業，所謂的養老地產，實際上只是地產。現在中國最有前景的是養老產業，而不是養老地產。”但這并不妨礙遠洋對養老地產的探索，他表示，養老地產實質上還涉及到更多的內容：比如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心。

　　

遠洋桃花島項目現場實拍

　　借鑒在商業地產合作開發的經驗。2012年9月，遠洋地產總裁李明與美國Emeritus集團（美國知名養老服務商）董事局主席DAN BATY進行會晤，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。今年4月，遠洋與哥倫比亞太平洋公司通過各自附屬公司及后者的合作伙伴Emeritus公司，共同組建中外合資企業用于開發和經營其第一個合作項目——“椿萱茂•凱健”。

　　中外合資養老機構在中國并非首次，然而，從過往經驗看，目前中外合作主要的合作要么是外資品牌以顧問形式為國內養老產品提供咨詢服務；要么是海外基金、投行等對國內養老產品進行投資，而不參與任何經營管理。遠洋地產椿萱茂摒棄了此前外資品牌或提供咨詢或參與投資的舊模式，將國際運營管理、服務標準與中國本土文化相結合。

　　瞻望養老地產未來，李明稱，養老產業在國內的發展尚需時日，遠洋也在為推動產業發展做著更多的研究與探索，現在談養老地產還為時過早，但遠洋地產進入養老業務領域的決心是非常堅定的，強大的市場需求指導著公司的戰略發展方向，相信未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍擴大。

　　遠洋養老地產的探索成功與否，將等待市場給我們最終的答案。

　　[編輯: 邢立瑋]