?　　投資非住宅穩賺不賠的時代過去了。今年，島城先后出現了多家商業地產項目打折促銷的情況，折扣從8.5折到8折。前不久，地景大道更換了股東，拿出各種優惠吸引商家進來。這還不算 ，記者統計發現，兩年間青島增加了7處商業綜合體，逐漸產生了李滄新商圈和嶗山商圈。非住宅市場的泡沫也出現了，李滄已經炒到了4萬元/平方米。證大大拇指商業廣場開業后仍有654套房源在銷售，鵬利南華商業廣場更是有977套房源。據記者了解，兩個項目的總房源均為一千多套。

　　非住宅 　開發商很無奈投資客犯了愁

　　日前，城陽區正陽路一家商業項目釋放出了8.5折促銷信息。正陽路，被稱為城陽的香港中路，周邊商業項目還是很搶手的。但今年商業項目卻不得不打折促銷。

　　該樓盤集休閑、餐飲、娛樂、旅游、觀光等為一體。現在推出團購8.5折，最高優惠30萬，商鋪6千元最高抵30萬元，公寓5千元最高抵8萬元。為了吸引投資客，樓盤還推出返租協議。采取固定返租的方式來提高投資客的收益，業主可以選擇是否簽訂返租協議，簽訂之后，開發商將會在三年時間里每年返還業主總房款的6%，三年總共返還18%。

　　無獨有偶，前不久，利群財富廣場一期開盤前100套成交置業者享受購房8折優惠。位于市北區中央商務區的一家非住宅項目近期也是推出了5千元抵15萬的優惠。

　　開發商們也是沒有料到商業項目會有今天的尷尬。當樓市調控開始實施的時候，部分開發商還寄希望于商業地產。根據政策規定，商業地產首付50%，不受限購等的影響。如今，商鋪、公寓也得通過打折降價促銷。

　　34平方米小戶型精裝修公寓，不限制貸款，復式兩層可以打通，這是2010年下半年的時候，李滄區一家大鱷樓盤推出的商業公寓項目，瞄準的潛在客戶便是投資需求。當時的均價為8500元/平方米，后來房源還剩40多套的時候推出了部分優惠。張博，是青島市一家公關公司的總經理，算是投資客。“我買的時候沒有那么多優惠。當時李滄區的住宅價格也挺高了，二手房還有過萬的。公寓面積小，交房后能直接租出去，感覺穩賺不賠。和家人商量了一下，一次性付款購買了3套。”張博向記者介紹說，“當時這個樓盤住宅的價格是8000元/平方米，不帶裝修，我感覺是買公寓更合適。”

　　張博說，“最近，需要一筆錢周轉資金，想把這幾套房子賣了 ，掛牌價是9000元/平方米。我咨詢了幾個房地產業內朋友，都說這個價不可能賣出去。沒辦法，我調成了8500元/平方米，結果還是沒人咨詢 。”張博沒想到，兩年后，李滄區大部分樓盤的新房都是促銷降價的。時代城低價到了6000多元/平方米，中海萬達等大鱷也是促銷為主。兩年前李滄房價過萬，如今已經大幅回落了。

　　特色商業　開業后很“杯具”1.85億元換股東

　　8月份，被譽為“中華地景第一街”的青島地景大道被黑龍江北方興業集團以1.85億元買下，并且已經更名為“寶利商場”。近日，記者來到了位于遼寧路的地景大道1號門，門口掛著顧客止步的牌子，在 1號門的招商辦公室里，黑龍江北方興業集團的工作人員正在開會。“現在購買的意向已經確定了，我們正在和市北區政府進行最后交接。”寶利商場運營部主管袁玉成接受記者采訪時表示。由于還沒有正式交接，更多的“寶利商場”的信息，袁玉成表示還不能確定。緊挨著地景大道1號門的2號門，則緊鎖著大門。

　　隨后記者又沿路去了地景大道的3號門、4號門、6號門、7號門，都緊鎖著大門。在即墨路批發市場附近一處地景大道的入口處，大門沒有鎖住，記者從入口處進入，一股霉味撲面而至，墻角都已經長毛，非常潮濕，墻角下有一股水沿著墻角往地下商場流。走進地景大道賣場內部，幾乎所有的店鋪都“關門大吉”了，不少店鋪的門前還貼著店主的電話和轉租信息。一名還留守在店內的店主告訴記者，由于自己的店里都是服裝，很容易潮，“有的已經能捏出水了，所以我隔幾天來一次，開門透透氣，開風扇吹吹這些衣服，現在寶利商場買了地景大道，商場大部分都在重新裝修了，聽說已經招商了。”

　　在地景大道一出口處，記者看到貼著“寶利商城批發市場優惠條款”。根據優惠條款，10送3，交10個月租金，送3個月的租金；全年免交公共物業管理費；商城廣播免費為業主發布商業信息；商城LED免費為業戶做商品廣告宣傳；業戶經營室外60公分寬允許展示商品；開業慶典一個月內免費開放4D影院。

　　另外，客戶選號流程方面，客戶需要閱讀招商資料，選擇經營業態，選定經營號位并確定面積，填寫自報審核表，然后交預定金5000元，領取并簽訂入駐業主十項要求，持預定金回執繳納租金，然后簽訂租賃合同。“7月份的時候，寶利就進入了，一直在裝修。我也在關注，看看招租優惠情況吧，具體價格什么的。重新裝修后，應該會有意想不到的變化。如果條件允許的話，到時候我想租個位置好點的店鋪。現在，地景大道一些路口都關上了，正在忙著裝修。”一位店鋪老板向記者介紹說。

　　商業綜合體  兩年增7處李滄就占了四個

　　商業綜合體是最近幾年，隨著外來大鱷紛紛進駐青島而產生的。單是在李滄區，大鱷便帶來了4處商業綜合體。去年，李滄寶龍城市廣場開業營業。李滄寶龍廣場涵蓋了大型購物中心、商業步行街、國際社區、酒店公寓、商務酒店等多種業態。由萬達集團投資打造的第三代商業地產項目將在本月開業，金街商鋪價格已經到了4萬/平方米，普通商鋪的最低價也有2萬/平方米。擬打造亞洲首個河谷主題購物公園的偉東樂客城項目主體已封頂，將于年底前開門納客，另外，李滄銀座廣場項目正在加快向前推進。

　　在嶗山區，今年5月27日，嶗山區證大大拇指廣場正式開業，開發商為上海證大集團。廣場集購物、娛樂、休閑、餐飲、兒童天地、生活服務于一體，并吸引了眾多知名品牌入駐，包括華潤萬家超市等。同樣在嶗山區，鵬麗南華商業綜合項目還在建設中。第三家外來大鱷便是上實集團。上實開發的啤酒城改造項目今年終于有了實質性進展。6月份的時候項目正式開工。啤酒城將被改造為集節慶、休閑、購物、商務等功能為一體的大型都市綜合體。

　　分析  騎虎難下非住宅也有泡沫

　　即使是大鱷開發商，目前銷售的非住宅房源成交也是舉步維艱。證大大拇指商業廣場開業半年后仍654套非住宅沒有銷售出去；鵬利南華商業廣場開盤一年，仍有977套非住宅沒有銷售出去。總體看，整個青島市的非住宅供應量處于高位，開發商已經騎虎難下。

　　根據市房地產交易中心最新的數據，目前新建商鋪房源在售量為20990套。其中，市南區有376套，市北區為832套，四方區為497套，李滄區為1058套。郊區方面，城陽區供應量最大，為5108套，即墨市供應量為2223套。

　　前幾年，在市區投資商鋪的購房者嘗到了甜頭。如今，市區在售的新建商鋪價格也已經漲了上來。目前，商業市場是否還有投資潛力？對此，李滄區一家樓盤的營銷總監向記者介紹說，“目前看，非住宅市場也是有泡沫的。遠期來看，市區新建商鋪還是有投資潛力的。這得看地段，周邊配套，包括交通配套和小區情況等。”業內資深人士林憲周分析，“非住宅交易去年起征收房產稅，對公寓和商鋪的打擊很明顯。目前全市存量囤積嚴重，銷售壓力一點不低于住宅，打折促銷也是可以理解的。” 文/圖  記者 李晨

　　（來源：半島網-城市信報）

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