?　　“賣還是不賣？我現(xiàn)在騎虎難下，賣掉虧損更大，不賣血流不止。”望著這排華麗的房屋，有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴，在兩年時(shí)間里有如從天堂墜入地獄。在這輪被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控中，張鳴如今不但血本無(wú)歸，甚至還要欠上一屁股的債務(wù)。

　　在周邊朋友中，張鳴還算不錯(cuò)，至少還能撐著。他的幾個(gè)炒房朋友，幾千萬(wàn)元資產(chǎn)一夜之間被銀行、債權(quán)人瓜分，如今身無(wú)分文，有些不得不“跑路”。

　　多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，之前十多年叱咤全國(guó)市場(chǎng)的“ 溫州炒房團(tuán)”，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒(méi)。

　　以溫州為例，新建商品房比最高價(jià)時(shí)已下跌百分之三四十，再加上過(guò)高比例融資的財(cái)務(wù)成本，溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。

　　A 八成炒房者資不抵債，只有兩成全身而退

　　2010年4月，張鳴以單價(jià)8.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)近3800萬(wàn)元，一次性付款方式，預(yù)訂了溫州某樓盤一個(gè)建筑面積達(dá)400多平方米的1～4層排屋，并付了500萬(wàn)元購(gòu)房定金。

　　2010年下半年，“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)，但溫州房地產(chǎn)依然狂熱，并于11月底出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá) 3.7萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王。

　　其間，張鳴預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開(kāi)發(fā)商提出退房，并希望退回500萬(wàn)元的購(gòu)房定金，但并未得到開(kāi)發(fā)商允許。由于未一次性付清購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商把張鳴告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，開(kāi)發(fā)商愿降價(jià)近700萬(wàn)元出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬(wàn)元買下這排屋。“這3100萬(wàn)全部來(lái)自周邊親戚朋友。”張鳴說(shuō)。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī)，使得溫州房?jī)r(jià)大幅下滑。

　　據(jù)溫州多位中介人士反映，目前溫州新房?jī)r(jià)格比2010年下半年房?jī)r(jià)最高位時(shí)，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對(duì)折。張鳴該排屋價(jià)格，也下降了三成以上。

　　張鳴該排屋為期房，三證不齊，且為3個(gè)產(chǎn)權(quán)組合，再加上市場(chǎng)成交萎靡，2000萬(wàn)元都難以成交。張鳴說(shuō)，就算2000萬(wàn)元賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬(wàn)元的購(gòu)房成本。“我現(xiàn)在不想賣房，賣掉也抵不上債務(wù)，反而大家擁過(guò)來(lái)要我還債，不賣還有個(gè)房子。”“如果當(dāng)時(shí)500萬(wàn)定金不要了，我也就虧個(gè)500萬(wàn)元，最起碼比現(xiàn)在虧損2000萬(wàn)元要好很多。”

　　“虧的多，賺的少。現(xiàn)在 ，80% 的人(炒房者)還套在里面，資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退。”溫州資深炒房者陳先生認(rèn)為，融資比重過(guò)大，財(cái)務(wù)成本很高，盡管之前房?jī)r(jià)翻番，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤(rùn)比較有限。

　　B 七成炒房資金來(lái)自借款，高位介入者被套牢

　　張鳴說(shuō)，他們所用的炒房資金，70%來(lái)自銀行或社會(huì)融資，現(xiàn)在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十，即便現(xiàn)在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口。

　　據(jù)記者調(diào)查，2009年初，在防通脹氣氛中，溫州房?jī)r(jià)先于全國(guó)開(kāi)始飆漲，且一直持續(xù)到2010年底。其間，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態(tài)，期房外加價(jià)幾百萬(wàn)元司空見(jiàn)慣。

　　在2009～2010年這輪房?jī)r(jià)高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。高峰時(shí)，有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來(lái)，盡管經(jīng)歷多次房地產(chǎn)調(diào)控，但對(duì)溫州炒房者影響不是很大。張鳴說(shuō)，以前房?jī)r(jià)比較低，一套房子交易少的賺一二十萬(wàn)元，多的賺三五十萬(wàn)元。